В Петербурге и окрестностях назревает бум комплексного освоения территорий — это когда застройщики возводят целые кварталы, а то и города.
На прошлой неделе Setl Group приобрела крупный земельный массив в Каменке, где, по оценкам экспертов, можно будет возвести около 2 млн м2 жилья.
В конце августа был заложен первый камень нового кампуса ИТМО, вокруг которого вырастет город–спутник Южный. Его общая площадь застройки оценивается в 10 млн м2.
На пересечении Пулковского и Волхонского шоссе крупный жилой квартал начала строить ГК "ПСК".
Участок площадью почти 80 га в Пушкине 2 года назад приобрёл застройщик из Чувашии СЗ "Отделфинстрой". Строительство здесь ожидается в перспективе 1–2 лет.
Долгое время в Петербурге было фактически два проекта комплексного освоения территорий (КОТ): "Северная долина" на севере и Шушары на юге. Сейчас это около 17 проектов.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", доля предложения в масштабных проектах общей проектной площадью жилья от 300 тыс. м2 и выше на конец первого полугодия 2023 года составила в Петербурге 34%. Для сравнения: в аналогичном периоде 2013 года доля таких проектов составляла лишь 23%. За 10 лет объём предложения масштабных проектов вырос в 1,6 раза.
Потянуло на юг
Сейчас большая часть КОТ заявлена в южной части города. По оценкам "Петербургской недвижимости", на Пушкинский район приходится 22% от всего жилья, возводимого в рамках крупных проектов, на Невский район — 19%, на Приморский — 12%, на Красносельский — 10%.
"По нашим данным, в структуре сделок с землёй южные “пятна” занимают 37% по количеству сделок и более 70% по объёму приобретённой земли. Девелоперы стараются приобретать лоты на удалённых территориях, в том числе из–за ориентации на снижение среднего чека покупки квартиры. Эта тенденция, скорее всего, будет нарастать", — считает Сергей Хромов, генеральный директор ООО "Город–спутник Южный".
Постепенно от южных границ города застройка будет выходить на сопредельные территории области, уверен Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК". "Это будут как новые проекты, так и развитие запущенных ранее процессов освоения, — говорит он. — Например, новая застройка стартует в Новоселье, и этот микрорайон продолжает расширяться. Большая территория готовится под застройку между Красным Селом и Пушкином, пока концептуально. В этом же направлении, но ещё южнее, есть планы по строительству “Новой Гатчины” в районе посёлка Новый Свет".
Объединив усилия
Один из трендов последнего времени — совместное освоение больших территорий. Например, в Новосаратовке к группе "ЦДС" (которая начинала осваивать эту локацию) присоединились Setl Group, ГК "Полис", группа "Самолет" и "Охта групп". Та же тенденция в Новоселье — здесь кроме "Строительного треста" дома возводят "Ленрусстрой", ПИК и ГК "Полис".
"Начало любого крупного проекта требует от компании–девелопера серьёзного экономического анализа — необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог и т. д. Поэтому быстрее и качественнее реализовать проект вместе", — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
"Как только локация начинает комплексно развиваться, зачастую на место приходит сразу несколько девелоперов в параллели. Усиливается конкуренция, и тут играет роль всё: и стоимость метра, и качественные характеристики продукта, и наличие тех или иных опций. И это вдобавок к социальной нагрузке, которая априори на застройщике. Поэтому, чтобы экономика складывалась, необходим сопоставимый масштаб, при котором можно учесть интересы и покупателя, и бизнеса", — рассказывает Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК "Полис".
Город в городе
Новые проекты КОТ — это, как правило, уже не те спальные "гетто", которые строили 10 лет назад. Застройщики стремятся к созданию более комфортной среды проживания.
"В реализующихся сейчас проектах видно стремление к малоэтажности. В параллели поднимается новая инфраструктура. То есть эти КОТы более самодостаточные, при общем более высоком уровне комфорта, отделки, разнообразия планировок и благоустройства", — говорит Сергей Софронов.
"С каждым годом требования к застройщикам ужесточаются. Один из наиболее сложных вопросов сегодня — обеспечить большой проект дорогами, причём к моменту заселения очередей, вовремя построить детские сады и школы", — говорит Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон".
С ней согласна Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "Комплексное освоение территории сегодня — это реализация концепции 15–минутного города, когда все необходимые объекты инфраструктуры находятся в шаговой доступности: детские сады и школы, остановки общественного транспорта, магазины и кафе, салоны красоты и аптеки, общественные пространства, скверы и прогулочные территории", — считает она.
При этом покупателей недвижимости всё меньше интересуют вопросы, где покупать — в городе или в области, за КАД или до КАД.
"Их больше интересуют перспективные и освоенные локации и потребительские качества квартир, именно продукт, который они приобретают. Но в условиях уже существующей достаточно старой застройки невозможно реализовать новую экосистему независимо, невозможно развить всю территорию комплексно, невозможно проработать новые тренды, которые станут модой только ещё лет через пять. Именно эти территории — экспериментальная площадка для нового девелопмента", — уверен Максим Жабин, заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой".
“
Жильё в мегапроектах достаточно привлекательно для инвесторов в долгосрочной перспективе, так как стоимость его невысока на старте, ведь зачастую речь идёт о неосвоенных и удалённых от города территориях, где нет инфраструктуры. Сейчас девелоперы разрабатывают проекты комплексного освоения территорий по принципу "город в городе", где создают не только базовую социальную инфраструктуру (школы и детские сады), но и всё, что позволяет комфортно жить, не выезжая за пределы жилого комплекса, — медицинские центры, спортивные объекты, места отдыха и досуга, участвуют в формировании комьюнити среди жителей и даже создают рабочие места.
Егор Фёдоров
коммерческий директор GloraX
“
Конечно же, за 10 лет произошли большие изменения в комплексном освоении территорий. В том числе изменились и потребительские характеристики, несколько изменился и спрос. Сейчас вместе с первой очередью любого проекта стараемся строить и детский сад, а вместе со вторым — школу. Дворовые территории закрыты для машин и посторонних, на входах во двор работают системы контроля доступа.
Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости "КВС"
“
В ближайшее время активнее всего будет застраиваться юг Санкт–Петербургской агломерации. Земли под застройку здесь есть в портфелях практически всех крупных девелоперов, реализующих проекты КОТ. Мы видим перспективы в популярном Всеволожском и развивающемся Ломоносовском районе. В долгосрочной перспективе в первой локации появится порядка 30 проектов от разных девелоперов суммарным объёмом 7,5 млн м2 жилья, а во второй готовятся к реализации около десятка проектов суммарным объёмом 3,5 млн м2.
Мария Орлова
коммерческий директор ГК "А101" в Санкт–Петербурге
“
Сейчас в приоритете не просто застройка квартала сама по себе, а формирования комфортной среды обитания с созданием внутри кварталов свободной пешеходной территории, где можно обустроить зоны отдыха для детей и взрослых, спортплощадки, внутриквартальную озелененную парковую зону и так далее.
Еще одной отличительной чертой этих кварталов будет наличие большого количества помещений для объектов соцкультбыта. Это позволит сформировать насыщенную многофункциональную цельную среду. Так, при застройке нашего нового квартала (порядка 100 тыс. м2 общей площади квартир) планируется возвести до 30 тыс. встроенных помещений различного назначения.
В их числе - гастро-корт, продовольственный рынок, досуговые центры для детей и взрослых, творческий центр для дополнительного творческого обучения детей и взрослых, танцевальные и спортивные залы и многое другое. То есть, одновременно будет сформирована социальная инфраструктура , которая обеспечит людям полноценное и комфортное проживание.
Сергей Тирских
архитектор, заместитель директора по проектированию СК "Дальпитерстрой"
