Каждый второй торговый центр в Петербурге нуждается в обновлении разной сложности. Но выделять средства на это в текущих условиях собственники не спешат.
По данным Nikloiers, 71 классический торговый центр Петербурга был построен десять и более лет назад — это порядка 1,9 млн м2 арендных площадей. При этом за последние 5 лет реконцепция, включая полное или частичное обновление, затронула по меньшей мере десять торговых центров города и необходимость в будущем обновлении объектов торговли растёт.
Более 50% торговых центров Петербурга нуждаются в обновлении как планировочных решений, так и функционального наполнения для того, чтобы повысить доходность и быть конкурентоспособными на рынке, считает заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева. "Концепции торговых центров следует обновлять в среднем каждые 5–10 лет, но в условиях быстрой смены трендов, которые мы наблюдаем в последние несколько лет, срок для пересмотра состава арендаторов сокращается до 3–5 лет", — говорит она.
"В современных быстро изменяющихся условиях эффективный “срок жизни” торгового центра может составлять 5–10 лет. Далее показатели могут стагнировать, и для удержания, а также обеспечения роста доходности потребуется реновация, которая может включать обновление интерьеров, фуд–корта, перепланировку торговых галерей и торговых помещений, смену фасада, организацию новых пространств, замену малых архитектурных форм, рекламно–информационного пространства, навигации, а также инженерного оборудования. В случае редевелопмента, который подразумевает снос и строительство нового торгового центра, мы можем говорить скорее о сроке около 20 лет, то есть до редевелопмента может произойти две–четыре реновации", — рассказывает партнёр, директор по развитию NF PM Михаил Сафонов.
Старость — не радость
"Реконцепцию затевают в двух случаях. Первый — когда комплекс морально устарел и посещаемость объекта снижается, как следствие — тогда снижаются доходы арендаторов, которые начинают просить скидки, уходить и т. п. При этом в Петербурге много примеров морально устаревших комплексов в хорошей локации, например у станций метро, которые обеспечивают хороший покупательский трафик, а их собственники не видят необходимости в изменениях. Второй случай — когда собственники просто хотят, чтобы их торговый центр был актуален", — рассказывает генеральный директор "МТЛ. Управление активами" (входит в ГК "БестЪ") Станислав Ступников.
"Если торговые центры постоянно не находятся в процессе обновления, то они достаточно быстро устаревают и проигрывают конкурентам. Они могут проигрывать, потому что не оптимизируют пул арендаторов, не корректируют состав по товарным группам, не следят за развитием ретейлеров–арендаторов и не замечают вызовов, которые внешняя среда создаёт прямо сейчас или может создать в обозримом будущем", — говорит генеральный директор УК инвестиционного фонда Jensen Group Дмитрий Абрамов.
“
"Основная проблема, которая препятствует реконцепции, — деньги. Если у собственника весь доход идёт на обеспечение жизнедеятельности, нет никаких запасов, то вытащить деньги на реконцепцию достаточно сложно. Раньше можно было привлечь на эти цели кредит, но при нынешней ставке ЦБ сделать это сложно. Однако, как показывает наш опыт, при грамотном управлении можно постепенно, вытаскивая небольшие деньги из ежемесячного оборота, привести объект к сдаваемому виду", — добавил Станислав Ступников.
Вплоть до закрытия
Издержки на реконцепцию зависят от степени запущенности объекта, поясняет Дмитрий Абрамов. Как минимум это могут быть арендные каникулы для новых арендаторов, способных создавать самостоятельный поток. Более существенные затраты связаны с конструктивом здания, инженерными системами и т. п. "Это может ждать любой торговый центр, который не реагирует вовремя на внешние изменения", — предупреждает он. Крайний случай — закрытие неактуального объекта. "Это будет происходить в ближайшее время", — уверен Дмитрий Абрамов.
"Есть комплексы, в которых достаточно просто сделать ротацию арендаторов, распределить зоны. Торговые центры, которые строились около 20 лет назад, заполнялись хаотично — зачастую в них нужно просто навести порядок: на первом этаже сделать зону товаров и услуг повседневного спроса, на втором расположить магазины одежды и обуви, на третьем — магазины, которые и так отличаются высоким спросом. Косметический ремонт можно делать как относительно дорого, так и с небольшим бюджетом — дизайн может быть недорогим и функциональным. Конечно, есть комплексы, которые требуют глобальных работ, вплоть до переноса инженерии, с затратами до 50 тыс. рублей за 1 м2", — рассказывает Станислав Ступников.
Стоимость затрат на реконцепцию зависит от площади объекта (чем меньше площадь, тем выше затраты на квадратный метр) и глубины реконцепции, поясняет Михаил Сафонов. Также сумма будет зависеть от качественных характеристик объекта: конструкции, этажности, качества фасада и внутренней отделки, особенностей инженерного оборудования. Дополнительно следует учитывать возможные затраты на компенсацию отделки арендаторам, которые предполагаются в новой концепции центра, что также значительно влияет на стоимость.
Примеров мало
Последний пример реконцепции на петербургском рынке торговой недвижимости реализован в ТЦ River House, который долгое время специализировался на услугах и товарах, связанных с интерьером и дизайном, а сейчас перестроился на классическую концепцию, ориентированную на широкий круг покупателей, включая семьи с детьми. Как сообщала Jensen Group, собственник и управляющая компания торгово–офисным центром, в рамках реконцепции была проведена ротация арендаторов (появление большего числа fashion–операторов, замена ресторана и т. п.) и перепланировка части помещений. Как результат — на сегодняшний день вакансия в ТЦ составляет менее 1%.
Изменение специализации — популярный приём реконцепции, говорят в Nikoliers. Он распространён в Москве. Например, так поступили в ТЦ "Аэробус" — ранее это был классический торговый центр, теперь здесь продаётся всё для детей. Другой пример — "Спорт–Экстрим" в Подмосковье, преобразовавшийся из мебельного центра в спортивный. Холдинг "Адамант", один из крупнейших владельцев торговой недвижимости в Петербурге, как писал "ДП", готовится к реконструкции отдельных своих объектов, например ТК "Академический" и "Балканский".
Глобальные реконцепции с закрытием объекта и полным обновлением происходят достаточно редко. В качестве примера Наталия Киреева приводит ТЦ "Варшавский экспресс", который преобразовался в фуд–молл Vokzal 1853. О необходимости обновления собственник (холдинг "Адамант") объявил ещё до пандемии, перезапустить объект удалось осенью прошлого года. Как сообщали СМИ, компания потратила на это порядка 1,5 млрд рублей.
