Действия властей и банков грозят заморозить рынок ипотеки и продажи строящегося жилья как минимум на полгода. Застройщики ищут альтернативы кредитам.
В декабре прошлого года вступили в силу сразу несколько мер, призванных охладить ипотечный рынок. Так, с 25 декабря Минфин поднял первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20 до 30% и сократил максимальный размер кредита для Москвы, Петербурга и областей c 12 млн до 6 млн рублей. Также были ограничены возможности получения заёмщиками сразу нескольких льготных кредитов — теперь размер предельной долговой нагрузки не должен превышать 50%.
Кроме того, банкам снизили предельную величину субсидии, которую они получали из бюджета, с 1,5 до 1% от суммы кредита.
Банки перекладывают затраты на плечи заёмщиков
Первым на новые условия отреагировал "Сбер", который занимает 53% ипотечного рынка Петербургской агломерации. Он заявил, что с 11 января увеличивает комиссии за каждый выданный льготный кредит. В презентации–разъяснении, которую получили застройщики, говорилось, что по госпрограмме с базовой ставкой 8% девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита, по семейной ипотеке — 8,4%, по IT–ипотеке — 8,9%, по дальневосточной и арктической — 11,5%.
Банк мотивировал это вступившим в силу с 23 декабря правительственным постановлением, урезающим субсидии банкам на покрытие разницы между льготной и рыночной ставкой при выдаче ипотеки с господдержкой. Другими словами, то, что раньше давало государство, банк решил получить со строителей.
Во вторник, 9 января, стало известно, что к "Сберу" присоединился и второй по величине игрок ипотечного рынка — ВТБ. Как заявили в банке, новые условия "распространяются на покупку квартир по всем льготным программам и не затрагивают кредиты на индивидуальное жилищное строительство". Они будут действовать с 12 января.
“
"Таким образом, новые условия затронут ориентировочно 75–80% ипотечного рынка. В таком случае предположу, что все комиссии в дальнейшем лягут на плечи конечного покупателя и стоимость недвижимости вырастет, а это в свою очередь ещё уменьшит реальный потребительский спрос и объёмы реализации", — говорит коммерческий директор ГК "Полис" Дмитрий Макаров.
Пока официальной информации о том, будут ли введены новые условия остальными банками, нет. Неофициально уже есть информация, что к "Сберу" и ВТБ присоединится Альфа-Банк. По мнению многих участников рынка, это лишь вопрос времени.
При этом часть застройщиков уже высказали своё желание приостановить взаимодействие со "Сбером" до тех пор, пока ситуация не изменится в лучшую сторону. "Доли сделок при таких изменениях перераспределятся в пользу банков, сохранивших прежние условия", — говорит руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
Рынок готовился к переменам, но ждали их позже. Самые прозорливые клиенты уже успели приобрести квартиру на старых условиях, отмечает Дмитрий Макаров. "В 2024 году в первом полугодии мы готовы к снижению спроса относительно второго полугодия 2023 года на 20–25%, — говорит он. — Но рынок глобально ждёт снижения ключевой ставки, и чем быстрее это произойдёт, тем быстрее недвижимость вернётся к росту реализации".
Когда ждать роста цен на жильё
Новые реалии приведут к повышению цен на квартиры с середины января 2024 года, полагает генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева. "Особенно увеличение цены за квадратный метр коснётся недвижимости в сегменте массмаркет, так как продажи в таких объектах низкомаржинальные и застройщики не смогут компенсировать комиссию за свой счёт, — говорит она. — Повышение цен повлечёт за собой снижение объёма продаж с 11 января, поэтому сейчас лучшее время для приобретения жилья по текущим условиям".
Впрочем, запас прочности у застройщиков есть. В 2023 году, по оценкам КЦ "Петербургская недвижимость", было продано 3,6 млн м2 жилья. Это на уровне благополучного 2021–го, когда спрос подстёгивали льготная ипотека, ценовой рост и большое количество новых проектов.
“
"Причины текущего бума давно озвучены: валютные колебания, инфляция, неоднократный рост ключевой ставки, словесные спекуляции вокруг льготной ипотеки, недоступность кредитов на вторичке и прочие факторы вызвали у граждан сберегательный и инвестиционный всплеск покупок в августе–декабре 2023 года", — объясняет генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Впрочем, есть ещё и что продавать. На рынок было выведено 55 новых жилых комплексов. Большинство стартов пришлись на вторую половину года. По данным Центра аналитики BN, всего в прошлом году в Петербурге и Ленобласти девелоперы выставили на продажу 2,9 млн м2 жилья (68,9 тыс. квартир), что на 5,4% выше соответствующего периода прошлого года.
"Чтобы изменить планы застройщиков по запуску новых проектов, период высоких ставок должен продолжаться очень долго. Но думаю, что это случится. Скорее всего, к весне мы сможем увидеть послабление", — добавляет генеральный директор Element development Виталий Коробов.
Есть ли альтернатива ипотеке
Пока же застройщики ищут, чем можно заменить ипотеку.
“
"Если всё–таки все банки введут дополнительные комиссии, застройщики будут искать альтернативные способы компенсировать затраты — варианты рассрочек для клиентов как альтернативы ипотечным программам с высоким процентом и первым взносом", — говорит вице–президент, руководитель блока маркетинга и продаж ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.
Опыт работы без банков у застройщиков велик, напоминает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
"Есть рассрочки, трейд–ин, другие программы", — говорит он.
"Безусловно, снижение доступности программ льготной ипотеки ограничит спрос на новостройки. На фоне этого большую популярность может приобрести траншевая ипотека, программы трейд–ин, совместные программы девелоперов с банками, длительные рассрочки и возможность перехода с рассрочки на ипотеку со временем", — полагает директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
При этом ряд банков могут оставить прежние условия по выдаче льготной ипотеки, получив возможность позиционировать это как своё конкурентное преимущество, привлекая таким образом новых клиентов, считает она.
