Строительный рынок забурлил с первых дней 2024 года. Что будет дальше?
В декабре федеральное правительство под давлением Центробанка, который дико боится кризиса на рынке недвижимости по американскому сценарию 2008 года, решило сократить льготные программы. В итоге лимит ипотеки усох с 12 млн до 6 млн рублей, первый взнос подрос до 30%, появилось множество других ограничений. Но главное — урезали субсидии банкам на покрытие разницы между льготной и рыночной ставкой при выдаче ипотеки с господдержкой. Последние, чтобы не терять прибыли, решают ввести комиссии для застройщиков. Другими словами, то, что раньше давало государство, банкиры собираются получить со строителей.
Сбербанк в своей декабрьской презентации–разъяснении, которую получили застройщики, заявил, что по госпрограмме с базовой ставкой 8% девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита, по семейной ипотеке — 8,4%, по IT–ипотеке — 8,9%, по дальневосточной и арктической — 11,5%.
В Петербургской агломерации на начало декабря "Сбер" занимал 53% ипотечного рынка. Далее следуют ВТБ (20%), банк "Санкт–Петербург" (6%), "Открытие" (3%), "Дом.РФ" (3%) и Альфа–Банк (3%). У остальных банков доля около 1%. Когда у тебя есть половина рынка, можно радовать людей.
Застройщики немного удивились. Но перед Новым годом сильно раздувать историю не стали. Однако в начале января к "Сберу" присоединились ВТБ, Альфа–Банк, ПСБ и банк "Открытие", или 79% ипотечного рынка. В ответ застройщики объявили бойкот этим банкам, прекратив работу со всей пятёркой. Январское восстание возглавили петербургские строители. "Мы не согласны с новыми условиями субсидирования ипотеки, из–за которых строящееся жильё становится дороже. Поэтому ищем и находим решения, позволяющие нам и нашим покупателям избежать этого", — первыми заявили в Setl Group (компания №1 по продажам в Петербурге).
Также к бойкоту присоединился крупнейший застройщик Екатеринбурга компания "Синара". О своём нежелании работать с жадными банками заявили РСТИ и "Строительный трест".
На данный момент расклад такой — против топ–5 банков выступили топ–6 застройщиков.
Пока конфликт только набирает обороты, но, безусловно, станет одним из ключевых событий 2024 года. Впрочем, даже если стороны не договорятся, ничего катастрофического не произойдёт. Запас прочности у застройщиков есть. В 2023 году, по оценкам КЦ "Петербургская недвижимость", было продано 3,6 млн м2 жилья. Это на уровне благополучного 2021–го, когда спрос подстёгивали льготная ипотека, ценовой рост и большое количество новых проектов. Впрочем, есть ещё и что продавать. На рынок было выведено 55 новых жилых комплексов. Большинство стартов пришлись на вторую половину года.
По данным Центра аналитики BN, всего в прошлом году в Петербурге и Ленобласти девелоперы выставили на продажу 2,9 млн м2 жилья (68,9 тыс. квартир), что на 5,4% больше соответствующего периода прошлого года.
Само строительство ведётся на банковские кредиты — каждому из домов открыто отдельное проектное финансирование. То есть строить есть на что. И продавать квартиры, чтобы строить дома, не обязательно. Нет, по каждому соглашению есть отдельные ковенанты, прописывающие объёмы строительства, но это уже вопрос договорённостей. Ни один банк не будет сильно рад получить недостроенный жилой дом себе в актив.
Что касается продаж, то застройщики вспомнят старые добрые времена, когда банки ещё и не думали выдавать ипотеки, и на рынок вернутся рассрочки. Возможно, ряд квартир будет продаваться со скидками.
Застройщики начнут искать деньги там, где их сейчас берут банки, и привлекать инвесторов облигациями, бондами, ЗПИФами, электронными метрами.
Новые проекты будут, но будет их немного. Появится время сбыть нераспроданные квартиры в уже сданных домах — на пару–тройку лет их хватит.
