Несмотря на сложности с получением льготной ипотеки, цены на квартиры в новостройках Петербурга продолжают расти.
За месяц, по данным портала BN.ru, стоимость строящегося жилья выросла на 3 тыс. рублей — до 240 тыс. за 1 м2 (по оценкам Dataflat.ru — уже и до 250 тыс.), а цена вторичного с апреля прошлого года прочно застыла на отметке 200 тыс. рублей за "квадрат" с небольшими колебаниями в размере 100 рублей.
После того как в начале года крупнейшие застройщики отказались от сотрудничества с банками, которые ввели комиссии при выдаче льготной ипотеки, часть экспертов прогнозировали снижение спроса на новостройки и его переток на вторичку. Но пока этого не произошло.
Почему застыл рынок недвижимости
Впрочем, со второй половины января в офисах девелоперов и агентств недвижимости действительно стало потише.
“
"Количество сделок на первичном рынке в январе сократилось. Причины понятны: отмена субсидирования, отсутствие элементарных инструментов для работы вследствие непонимания самими застройщиками схем продаж. В целом желающих приобретать первичку под 17–18% очень немного, так как по такой же ставке можно купить вторичку, и даже дешевле", — рассказывает начальник отдела продаж СК "Дальпитерстрой" Ольга Тихомирова.
"При этом, например, часть клиентов не торопились заключать сделки из–за индексации материнского капитала на 7,5% в феврале. Многие сейчас используют эту субсидию в качестве первоначального взноса", — отмечает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
Как говорят риелторы, покупатели, которым надо срочно приобрести квартиры, действительно стали больше смотреть на вторичный рынок.
“
"Разница между средней ценой на первичном и вторичном рынке продолжает расти — сейчас она составляет уже 40 тыс. рублей на 1 м2. При этом многие старые проекты (так называемая старая вторичка) — “корабли”, хрущёвки, брежневки, 137–я серия — по факту продаются даже ещё дешевле, в районе 140–160 тыс. рублей за “квадрат”", — говорит генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.
Как рассказывают участники рынка, можно дёшево купить квартиру и в историческом центре. "Например, в районе Литейного есть квартиры по 120–130 тыс. за “квадрат”, но есть одна проблема — они “убиты” и требуют капитального ремонта. При нынешних ценах на стройматериалы и работы привести их в пригодное для проживания состояние будет стоить ещё столько же или чуть–чуть дешевле", — поясняет руководитель портала LifeDeluxe Сергей Бобашев.
Но пока объёмы сделок на вторичке тоже не растут. "Многие и покупатели, и продавцы взяли паузу на 2–3 месяца, чтобы понять, куда движется рынок. Одни боятся продешевить, другие — переплатить. В итоге все ждут", — констатирует Юрий Сергеев. По его словам, поэтому и цены особенно не меняются.
Чем заменят ипотеку застройщики
В отличие от продавцов готового жилья, которые имеют возможность долго ждать своего покупателя (кстати, в Петербурге есть квартира на Фонтанке, которая продаётся уже семнадцатый год), застройщики такого лага по времени не имеют. Над ними висят банковские кредиты, которые надо отдавать, и ковенанты (обязательство продавать определённое количество квартир в месяц), являющиеся обязательной частью кредитного договора.
В противном случае застройщика ждут штрафы или повышенные проценты по кредиту. Поэтому девелоперы активно ищут, чем заменить ипотеку. Пока одной из таких альтернатив являются рассрочки.
"Количество продаж с использованием рассрочки увеличилось. Рассрочка — хорошая альтернатива ипотеке. Она выгодна для клиентов, которые ожидают получить деньги от продажи своей квартиры и не хотят платить проценты по ипотеке. Спрос на эту форму покупки будет зависеть от условий по ипотеке", — рассказывает директор по продажам федеральных проектов группы "Самолет" Максим Зорин.
"Рассрочка всегда пользовалась популярностью среди клиентов–инвесторов и покупателей, которые находятся в процессе реализации старого жилья. Она помогает зафиксировать стоимость квартиры, это выгодный и безопасный способ решить жилищный вопрос, к тому же у клиента всегда остаётся возможность в случае необходимости перейти на ипотеку", — рассказывает Мария Орлова.
"Например, это можно будет сделать, когда ставки по рыночным программам опустятся до приемлемых — по прогнозам, это может произойти уже осенью. Ежемесячный платёж в таком случае снизится до комфортного уровня даже по рыночным программам", — надеется она.
"Также популярна траншевая ипотека, когда проценты по ипотеке первые годы выплачиваются только от суммы первого выданного транша", — говорит вице–президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.
Как говорят в консалтинговом центре "Петербургская недвижимость", в январе доля продаж с помощью рассрочек увеличилась в 2 раза.
"По ряду компаний, предлагающих интересные для покупателя программы, она достигает 20% и более", — говорит директор центра Ольга Трошева.
Так, например, Setl Group предлагает рассрочку по схеме 30/20/50 (30% первый взнос, 20% через год и 50% после передачи квартиры).
Есть программа "И живи–ка" от ГК "Самолет", по которой готовую квартиру предлагается взять в аренду, но арендные платежи будут идти в счёт первого взноса по ипотеке.
По оценкам экспертов, в ближайшее время процент ипотечных сделок в структуре продаж снизится до 50–65% (сейчас он 85–95%) в зависимости от девелопера и наличия / отсутствия интересной программы рассрочки.
"Так или иначе, жильё в Санкт–Петербурге будет пользоваться спросом, даже несмотря на непростую ситуацию на ипотечном рынке. Например, по итогам 2023 года в ГК “КВС” около 40% клиентов — жители российских регионов. И, конечно, покупатели из регионов — лидеров по доходам населения будут отдавать предпочтение городским проектам разного класса", — уверена генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
