Бизнес–класс оказался уязвим в кризис. В прошлом году продажи жилья сократились на 12%, площадь квартир уменьшилась на 5 "квадратов", а их количество в продаже выросло.
Как выяснили в консалтинговой компании NF Group, в 2023 году на рынке экспонировалось (продавалось) 3,4 тыс. квартир и апартаментов бизнес–класса общей площадью 237 тыс. м2. За год количество лотов в продаже увеличилось на 7%. Рост произошёл за счёт вывода новых проектов на рынок. Продажи стартовали в 11 новых объектах в пяти районах города, самые крупные из которых: ЖК "Сампсониевский, 32", AVANT и секции 2–6 в "17 / 33 Петровский остров". Общая площадь выведенных в продажу комплексов составила 168 тыс. м2.
При этом продано было 2,6 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 173 тыс. м2, что на 12% меньше числа сделок 2022 года. Также продолжилось сокращение средней площади продаваемого жилья. За прошлый год квартира бизнес–класса "уменьшилась" сразу на 5 м2 и её площадь составила 69 м2.
"В большем временном разрезе ситуация ещё хуже. За 5 лет средняя площадь квартиры сократилась на 17 м2. Это продиктовано, с одной стороны, желанием застройщика частично нивелировать увеличение цены квадратного метра, сохраняя стоимость лотов на сопоставимом уровне. С другой стороны, сказывается изменение покупательских предпочтений — на первый план выходит функциональность планировочных решений", — говорит аналитик–консультант NF Group Ксения Федорова.
Цены также выросли за год. Средневзвешенная стоимость "квадрата" увеличилась на 9% и составила 394 тыс. рублей. Средний бюджет предложения вырос до 28,1 млн рублей, что на 3% выше показателя конца 2022 года.
Лидером по приросту цены стал Петроградский район, где стоимость квадратного метра увеличилась на четверть. По мнению экспертов, в первую очередь это связано с выходом на рынок новых проектов, в частности "17 / 33 Петровский остров" (секции Life). В итоге за "квадрат" на Петроградской стороне в среднем надо отдать 478 тыс. рублей.
Доля ипотечных сделок падает. Как отмечает генеральный директор Element Development Виталий Коробов, в сегментах премиум и бизнес–плюс влияние ипотеки на показатели продаж не столь велико по сравнению с другими сегментами. "Доля подобных сделок у нас не превышала 40% и при более низких ставках, а под 14% годовых и выше желающих брать ипотечные кредиты в нашем сегменте стало меньше. Сегодня многие девелоперы активно прорабатывают альтернативные варианты оплаты, запуская всё новые программы рассрочек — в том числе под минимальный процент (или совсем без переплаты) в случае полного расчёта в течение года", — рассказывает он.
Эксперты связывают падение продаж с сокращением доли инвестиционных сделок на рынке. Об этом говорит руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
"Доля инвест–покупателей на сегодняшний день не так высока, как раньше. Несмотря на это, наибольшим спросом среди данной категории покупателей пользуются небольшие квартиры. Инвесторы по–разному распределяют капитал: кто–то покупает одну квартиру, кто–то — пул из трёх–четырёх лотов в разных ЖК для диверсификации портфеля", — рассказал он.
Ещё один фактор — дороговизна ремонта. Дело в том, что в настоящее время ни в одной из новостроек, экспонирующихся на рынке бизнес–класса, чистовая отделка не включена в стоимость квартиры. "Цены на квадратные метры высокие, стройматериалы дорожают (по нашим данным, с конца 2022 года их стоимость увеличилась примерно на 30%), как следствие — повышаются расходы на ремонт и обустройство квартиры. Благосостояние же остаётся на прежнем уровне. Это подталкивает покупателя всё чаще рассматривать варианты не в центральных локациях", — говорит генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
Вслед за спросом в таких локациях появляется и предложение. Так, в Красносельском районе в продажу выведены два жилых комплекса бизнес–класса: Lotos Club и Riviera Club от "Балтийской жемчужины". Группа компаний "КВС" вывела на рынок также два проекта не в центре: квартал бизнес–класса "Б15" в Калининском районе на проспекте Блюхера и малоэтажный комплекс "Дубровский" в Пушкине.
“
За последние 2 года в бизнес–классе увеличился спрос на двухкомнатные квартиры за счёт снижения доли однокомнатных и многокомнатных. По районам самый большой спрос в Выборгском районе: локации Чёрная речка — "Лесная" и "Сосновка" 35% от всех заключённых в 2023 году сделок. Второе место — Васильевский остров, 14% в спросе. Третье место — Петроградский район, 11%, четвёртое и пятое — Красногвардейский и Адмиралтейский с 10%. В структуре спроса по готовности лидируют объекты с готовностью менее 80% (36%), на готовые объекты приходится 32%, но велика доля и продаж на старте — 23%.
Ольга Трошева
директор Консалтингового центра "Петербургская недвижимость"
“
Часть спроса на квартиры и апартаменты сегмента бизнес–класс обеспечили покупатели, которые снимают свои денежные средства с депозитов и вкладывают в недвижимость. Несмотря на локально высокие ставки, инвесторы не могут обеспечить себе стабильный доход в долгосрочной перспективе, так как срок вкладов с привлекательными ставками ограничен, как правило, речь идёт о 3–6 месяцах. Кроме того, некоторые покупатели, чьи накопления хранились в валюте, воспользовались ситуацией с резким скачком курсов и, обменяв валюту, приобрели недвижимость. Что касается трендов в сегменте бизнес в этом году, то, на наш взгляд, продолжится сокращение среднего размера приобретаемого лота, поскольку таким образом покупатели попытаются снизить бюджет сделки.
Сергей Гусев
директор департамента аналитики и ценообразования GloraX
“
Помимо тренда на сокращение площадей в бизнес–сегменте мы наблюдали рост популярности лотов с полной чистовой отделкой и меблировкой, уже включённых в стоимость недвижимости. Причём данный тренд характерен как для жилья, так и для апартаментов. Также по–прежнему пользуются спросом квартиры с качественными видовыми характеристиками и дополнительными продуктовыми преимуществами: террасами, угловым панорамным остеклением, окнами в санузлах, продуманной эргономикой. В этом году предложение в бизнес–классе будет сокращаться за счёт вымывания ассортимента у застройщиков в реализуемых объектах, а новых проектов будет выходить на рынок меньше. В первую очередь из–за сложностей согласования градостроительной документации и дефицита участков под застройку в пределах классических для бизнес–класса локаций. В свою очередь в совокупности с инфляцией и ростом себестоимости сокращение предложения породит рост цен. Однако, несмотря на некое охлаждение сегмента, спрос на качественный бизнес–класс всегда был и будет. Так как с каждым годом появляются новые предприниматели и топ–менеджеры, которые хотят жить в хороших домах с качественной инженерией и сервисом. И для них в данном случае, при наличии субсидий и рассрочек, ипотека далеко не основной инструмент приобретения недвижимости.
Александр Кравцов
управляющий партнёр Fizika Development
