Каково сегодня состояние рынка первичной недвижимости, как застройщики справляются с вызовами и что в работе с покупателями жилья нужно знать наперёд, рассказала заместитель председателя совета директоров холдинга "РСТИ" Нина Креславская.
Какую бы оценку вы дали рынку новостроек на сегодняшний день? Каковы итоги прошедшего года? С какими главными вызовами придётся бороться игрокам рынка в новом году?
— Ажиотажный спрос на новостройки в прошлом году был спровоцирован информацией о введении заградительных мер и об изменении условий ипотечного кредитования в 2024 году. Ипотека сегодня обеспечивает до 95% объёма продаж строящегося жилья. Во второй половине года из-за регулярного повышения ключевой ставки ЦБ с 7,5 % до 16% наблюдался рост ипотечных ставок, в том числе по программам с господдержкой, а также произошло увеличение размера минимального первоначального взноса с 15% до 30% и ограничение суммы кредита в 6 млн рублей. Информация о введении заградительных мер и об изменении условий кредитования провоцировала временную активность покупателей.
Заместитель председателя совета директоров холдинга "РСТИ" Нина Креславская
Заметная тенденция 2023 года — рост доли траншевой ипотеки, которая является рискованной для застройщиков, поскольку деньги на эскроу-счёт поступают частями, с основным негарантированным дольщиком взносом перед вводом объекта в эксплуатацию.
Нестабильность стоимости национальной валюты привела к оттоку рабочей силы из ближайшего зарубежья, стройки Петербурга столкнулись с дефицитом рабочих рук, что может привести к задержке сроков строительства.
В 2023 году динамика средневзвешенной цены первичного рынка жилья в Петербурге составила около 9%. Это обусловлено и ростом себестоимости строительства за счёт удорожания материалов и рабочей силы, и увеличением ключевой ставки, которая отразилась на изменении процентной ставки по проектному финансированию объектов.
Ситуация на рынке непростая, для её стабилизации и дальнейшего развития строительной отрасли в первую очередь необходимо укрепление национальной валюты, понижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, снижение ставок по ипотечным программам и проектному финансированию. Необходимо снизить величину первоначального взноса до 5%, увеличить сумму займов по льготной ипотеке. Так она будет доступна широким слоям населения.
Есть ли сегодня альтернатива ипотеке в сфере недвижимости? Насколько способны её заменить программы рассрочки? Есть ли у застройщиков ресурсы предоставлять их?
— До 1 июля действуют льготные ипотечные программы. Их привлекательность снизилась, так как условия претерпели ряд существенных изменений: увеличился первый взнос до 30%, сократилась возможная сумма займа до 6 млн рублей и крупные банки стали брать очень существенную комиссию за выдачу этих кредитов.
Действительно, застройщики формируют различные схемы рассрочек. Например, "РСТИ" предлагает своим покупателям приобрести квартиру с первым взносом 20% и небольшими регулярными платежами в период строительства. Рассрочка от застройщика не может быть такой же длительной, как срок кредитования в банке, это главный недостаток этих программ.
Помимо различных видов рассрочек есть дополнительные способы стимулирования спроса в виде акций и специальных предложений. Но ресурсы застройщиков ограничены.
В начале года рынок сотрясла новость о том, что банки ввели комиссию по льготной ипотеке, обязав её платить застройщиков. Какова ваша позиция по этому вопросу? Как комиссионная "надбавка" повлияет на цену жилья? Идут ли на диалог банки? Насколько они заинтересованы в продолжении широкого сотрудничества с застройщиками?
— Сбер в конце прошлого года заявил о взимании комиссии с застройщиков за каждый выданный по льготной программе ипотечный кредит. Эта инициатива была также поддержана почти всеми крупными банками. Смысл таких инициатив не понятен, так как в результате они сжимают рынок.
Потребность в современном, качественном, комфортном жилье высокая, и необходимо решить вопрос с созданием доступного для широких слоёв населения финансового инструмента для приобретения жилья. Точечные адресные программы здесь не помогут. Так же, как и временные программы от небольших банков. Нужно решение на государственном уровне.
Насколько активным в плане спроса и продаж оказалось начало года на первичном рынке?
Мы получаем большое количество обращений. Потребность в жилье — высокая, а возможности у покупателей существенно отстают. В результате отдают предпочтение квартирам небольшой площади, либо вынуждены отложить покупку на неопределённый срок. Много отказов от финансово-кредитных учреждений. Банки усложняют и ужесточают процедуру согласования кредитов, что также снижает активность рынка.
Какие планы у компании на ближайший год?
— В 2023 году холдинг "РСТИ" ввел в эксплуатацию два объекта общей площадью 43,1 тыс. м2 — последний корпус жилого комплекса New Time в Приморском районе и первую очередь проекта "БелАрт" в Калининском районе. Началась продажа квартир в двух новых проектах — жилых комплексах "Лайнеръ" и "Кинопарк", а также в следующих очередях проектов "БелАрт", "Тайм Сквер", Master Place, "Академик".
На 2024 год запланирован ввод в эксплуатацию очередей проектов "БелАрт", "Тайм Сквер" и Cube, а также окончание строительства детского сада на 215 мест в Приморском районе и начальной школы на 200 учеников в Московском районе. Будут готовиться к выводу на рынок новые проекты.
Год обещает быть насыщенным, мы ставим перед собой сложные задачи и настроены реализовать все задуманное.
Как трансформируются в связи с нестабильной ситуацией на рынке проекты "РСТИ"? Изменяются ли их качественные или количественные параметры?
— Однозначно на рынке сохранится жёсткая конкуренция и борьба за покупателя, а значит, мы будем вести ещё более вдумчивую работу над продуктом и над новыми проектами.
Вместе с тем неверно полагать, что застройщик следует принципу "сжался рынок — уменьшились площади". По сути, работая над новым проектом, мы продумываем то, что будут покупать даже не в следующем сезоне, а через три–пять лет. Чтобы увидеть, каким будет завтрашний покупатель, надо считывать его ожидания, наблюдать, как развивается общество, что-то предугадывать. Без интуиции здесь никак.
Современный покупатель при выборе нового жилья не просто рассматривает квартиру и насколько её планировка соответствует его потребностям, а анализирует гораздо шире. Он изучает дом во всех деталях, включая архитектуру, дизайн входных групп, инженерию, ландшафт двора, благоустройство, инфраструктуру, а также квартал и то, как жилой комплекс "вписан" в город.
При этом рост себестоимости и возможности, которые есть у покупателей говорят, что нужно находить правильный баланс, работая над эргономикой квартир, проектируя максимально удобное пространство для жизни. Обеспечивая эстетику и удобство в местах общего пользования, делая разнообразной инфраструктуру комплексов.
Если бы к вам лично обратились за советом — стоит ли сегодня инвестировать в жилую недвижимость, что бы вы ответили? Обоснуйте, пожалуйста, свой ответ.
— Совершенно очевидно, что недвижимость в России всегда была и остаётся одним из главных инструментов сохранения средств. В долгосрочной перспективе инвестиционный потенциал качественной недвижимости будет высоким.
Сегодняшнюю ситуацию в российской экономике можно охарактеризовать как "идеальный шторм". На чём строится ваш личный "запас прочности" в такие периоды? Что позволяет справляться вызовами?
— В ситуации "идеальный шторм", как вы говорите, на мой взгляд, следует руководствоваться принципом, сформулированным ещё Марком Аврелием — делай, что должно, и будь что будет. Этот принцип работает как в профессиональном, так и личном плане. Он основан на глубоком внутреннем убеждении, что ты честно и добросовестно выполняешь своё дело, и это дело приносит пользу людям. Оно нужно твоему городу, нужно твоей стране.
