Решение регулятора по ключевой ставке сохраняет ситуацию, сложившуюся на рынке строительства.
Совет директоров Банка России 22 марта оставил ключевую ставку на уровне 16%. Объясняя решение, регулятор заявил, что текущее инфляционное давление хоть и ослабевает, но по-прежнему высокое.
Что касается денежно-кредитных условий, то они продолжают ужесточаться вследствие повышения ключевой ставки во второй половине 2023 года. С начала же этого года рост корпоративного и ипотечного кредитования замедлился, говорится в пресс-релизе Центробанка.
"Выдачи ипотеки стали немного ниже, чем в прошлом году. С другой стороны, темпы роста розничного кредитного портфеля, хотя и замедлились по сравнению с осенними показателями, по-прежнему высоки", — заявила на пресс-конференции председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.
К чему привели предыдущие решения ЦБ
Во втором полугодии 2023-го Центробанк пять раз подряд повышал ставку до нынешних 16%, констатируя более быстрый рост спроса по сравнению с возможностями предложения. Регулятор также последовательно выступал за охлаждение рынка жилья, которое дорожало на дрожжах льготной ипотеки.
Повышение ключевой ставки и ужесточение условий программы льготной ипотеки вылилось в рост ипотечных ставок. Свою роль сыграло и урезание госсубсидий на покрытие разницы между льготной и рыночной ставками, из-за чего банки стали вводить комиссии для застройщиков.
В результате выдача ипотеки в России за январь-февраль рухнула до 4-летнего минимума. В Петербурге только за январь показатель потерял 53%, а в феврале продажи квартир в новостройках оказались худшими за последние 3 года.
Однако на этом Центробанк не остановился и с 1 марта ужесточил условия для выдачи ипотек закредитованным заёмщикам. В связи с этим Набиуллина подчёркивала, что ипотечные кредиты должны выдаваться только с полной защищённостью средств граждан.
Как девелоперы отреагировали на заморозку ставки
Большинство застройщиков, опрошенных "Деловым Петербургом", отнеслись к сохранению ключевой ставки спокойно. Как отмечают участники рынка, негативным решением было бы её повышение.
"Это ни хорошо, ни плохо. Никакой динамики", — заявила директор отдела продаж ГК "Полис" Анастасия Иващенко.
По словам директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергея Терентьева, ожидать оживления ипотечных продаж не приходится, поскольку ставка не снижена, с другой же стороны, её и не подняли, что бы вызвало рост кредитной нагрузки.
"При ключевой ставке в 16% проектное финансирование выдаётся под 19,5-21%. В целом это не критичный показатель, так как он меняется в зависимости от темпов наполнения эскроу-счетов. В течение всего срока строительства средняя ставка по проектному финансированию составляет 7-10%, даже если ключевая ставка достаточно высокая", — говорит директор по взаимодействию с инвесторами ГК "А101" Анатолий Клинков.
Единственное, что тормозит высокая ключевая ставка это приобретение новых земельных участков. Как говорят представители отрасли, в последние 2–3 месяца ставка по бридж-кредитам составляет 20–21% и снизить её до старта продаж не получится, что увеличивает кредитную нагрузку компании.
"Пару месяцев, полгода, год без новых участков застройщики протянут, у многих хорошие запасы пятен. Кроме того, такая ситуация позволяет договариваться с владельцами земли о более удобных условиях сотрудничества", — уверен генеральный директор Element development Виталий Коробов.
Гендиректор "Максимум Лайф Девелопмент" Игорь Карцев резюмирует: "Нынешняя стабильность идет на пользу рынку, который за последние полгода мотало из стороны в сторону".
"Уменьшение ставок возможно только ближе к лету", — предполагает гендиректор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
Чего ждать дальше
Представители ЦБ неоднократно подчёркивали, что денежно-кредитная политика будет оставаться жёсткой до тех пор, пока инфляция не снизится до целевых 4%. Набиуллина, выступая на пресс-конференции в пятницу, допустила, что устойчивое снижение инфляции, а значит и понижение ключевой ставки может произойти во второй половине текущего года.
Кроме того, глава Центробанка предложила уже этим летом окончательно свернуть широкую программу льготной ипотеки, сохранив только адресные ипотечные механизмы.
Минфин ранее нацелился обрушить выдачу льготной ипотеки почти в четыре раза. В министерстве считают, что доля льготных программ не должна превышать 25% от всех выданных ипотек на первичном рынке. На этой же неделе стало известно об инициативе ведомства увеличить лимиты по семейной и льготной ипотекам.
Согласно действующему постановлению правительства, программа льготной ипотеки ограничивается 1 июля 2024 года. Планы по продлению этого срока властями пока не высказывались.
