Три месяца продлилось противостояние крупнейших банков и строительных компаний, связанное с субсидированием льготной ипотеки. Бойкот банкиров удался лишь частично — большинству строителей идти особо некуда.
На днях Сбербанк опубликовал на своём сайте пресс–релиз об отмене комиссий с застройщиков за выдачу льготной ипотеки. "С 28 марта отменяется требование субсидирования льготных ипотечных программ со стороны застройщиков для зарплатных клиентов “Сбера”. C 4 апреля полностью отменяется требование субсидирования льготных ставок для застройщиков, которые находятся на проектном финансировании банка. При этом девелоперы по–прежнему могут применять субсидирование для снижения ставки клиента", — говорится в пресс–релизе.
Ранее то же самое сделал ВТБ. Этот банк отменил комиссии с 28 февраля. Из крупнейших кредитных учреждений страны только Альфа–Банк пока публично не заявил об отмене комиссий. В кредитной организации не ответили на запрос "ДП".
В 2023 году на долю этих трёх банков пришлось порядка 75% выданной льготной ипотеки.
Зачем банки ввели комиссии с застройщиков
Идея брать комиссии с застройщиков (которые переложили их на плечи покупателей) появилась как ответ доминирующих на рынке кредиторов на отказ правительства изменять условия субсидирования. На заре появления льготных ипотечных программ банкам–кредиторам обещали компенсировать разницу между рыночной и фиксированной льготной ставкой ежемесячными траншами из бюджета РФ. Формула была проста: рыночной считалась сумма ключевой ставки и трёх процентных пунктов (п. п.). Эту формулу обещали сохранять неизменной на весь срок жизни кредита. Но ЦБ РФ в августе 2023 года начал повышать ключевую. В итоге бюджет стал нести дополнительные и незапланированные расходы. Например, в июне 2023 года кредитор получал по льготной ипотеке 2,5% годовых от остатка задолженности по кредиту (ставка по программе — 8%, ключевая — 7,5%, надбавка — 3 п. п.). После внепланового повышения ключевой в августе до 12,5% размер субсидии из бюджета таким образом вырос втрое — до 7,5%.
В сентябре ключевая вновь была повышена ещё на 1 п. п. И тогда правительство снизило на 0,5 п. п. коэффициент для расчёта субсидий — до 2,5 п. п. И на тот момент банки–кредиторы молчали. К декабрю, когда ключевая была поднята до 16% годовых (в данном случае субсидия составила бы уже 10,5% против 7,5% в августе), правительство вновь в одностороннем порядке изменило правила игры, установив коэффициент в 1,5 п. п. И здесь первые лица лидеров кредитования — банков с госучастием — уже не стали молчать, требуя вернуться к прежним условиям и апеллируя тем, что выдача льготной ипотеки для них стала убыточной. При этом темпы наращивания выдач они не сокращали, но заявили о введении комиссии с застройщиков (называя её компенсацией за недополученные субсидии от государства).
Часть девелоперов в ответ объявили об отказе работать с банками на таких условиях. В Петербурге, например, так поступил лидер местного рынка Setl Group.
Стоит заметить, что ряд банков взял наблюдательную паузу: кто–то продолжал принимать заявки, но клиенту отказывали в выдаче кредита без указания причин, кто–то официально приостанавливал выдачи по госпрограммам. Некоторые и вовсе придумали свою собственную схему: предоставление кредита по льготным программам возможно, но при условии, что заёмные деньги будут находиться на аккредитиве самого банка не менее полугода.
При этом в ЦБ РФ осудили практику взимания комиссий с застройщиков. Кроме того, ею публично заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба.
Почему у застройщиков не было выбора
Установить прямую связь комиссии при выдаче госипотеки с ростом стоимости метра жилья невозможно: каждый застройщик действовал индивидуально. Например, по оценке Restate.ru, 1 м2 в новостройке с декабря 2023 года по март 2024–го подорожал всего на 0,5%, до 251 тыс. рублей. Но на ценообразование влияют и другие, более весомые факторы: инфляция и удорожание строительства, наличие или отсутствие спроса.
Тем не менее лишь единичные застройщики отказались от условий Сбербанка и ВТБ. По данным Банка России, на начало февраля текущего года кредитные организации заключили с застройщиками жилья в Петербурге 456 договоров проектного финансирования. Регулятор не раскрывает информацию по структуре конкретных банков. Однако, если ориентироваться на сведения "Дом.РФ" по количеству открытых эскроу–счетов (413 на 14 банков), можно предположить примерную долю каждого из кредиторов: как правило, именно в банке, предоставившем финансирование на строительство, застройщик и открывает эскроу–счёт для покупателей. И девелопер заинтересован продавать жильё именно через свой банк–партнёр (прежде всего пытаясь выполнить требования банка по объёмам продаж для сохранения процентных ставок по кредиту на минимальном уровне). Исходя из этих данных, Сбербанк на сегодня в Петербурге по эскроу–счетам занимает 33% рынка, ВТБ — 21%. Третьим игроком оказался Россельхозбанк, публично не объявлявший о введении комиссий.
Однако крупные застройщики пытаются комбинировать сотрудничество с банками–партнёрами: у покупателя, которого принято называть всегда правым, может быть одобренное предложение в своём "зарплатном" банке или в том, который пытается захватить долю рынка. К слову, одним из итогов демарша кредиторов–лидеров в январе–марте и стало перераспределение долей по объёмам выдач среди кредиторов: по оценкам девелоперов, спрос сместился на те банки, которые прежде не входили даже в топ–5. Впрочем, значительного перераспределения долей рынка так и не произошло (некоторые девелоперы с этим не согласны).
