Девелоперы формируют торговые улицы в крупных жилых проектах, поднимая стоимость коммерческой недвижимости и создавая комфортные условия для жизни.
Крупные девелоперские проекты, особенно проекты комплексного освоения территорий (КОТ), включают в себя не только жилые комплексы и офисные здания, но и торговые улицы. Формирование таких улиц — важный аспект обеспечения удобства проживания и работы жителей, а также привлечения арендаторов и повышения ликвидности объектов недвижимости.
Так, например, проекты КОТ, построенные в Мурино пять и более лет назад, действительно считаются одними из самых дорогих локаций в петербургском стрит–ретейле. Аренда на центральном коридоре этой локации — бульваре Менделеева — достигает 4–5 тыс. рублей за метр, при этом помещения там редко остаются в свободной экспозиции долго.
Как формируется коммерческая составляющая ЖК
Проработка системы коммерческих помещений начинается ещё на этапе проектирования районов, ориентируясь как на пешеходный, так и на автомобильный поток. После того как девелопер получает технико–экономические показатели участка и мастер–план, становится возможным приблизительно подсчитать необходимый процент коммерции для проекта в зависимости от количества квартир. На объём коммерции также оказывает влияние локация и текущее окружение: если вокруг уже есть инфраструктурная составляющая, девелопер закладывает меньший процент, а если жилой комплекс расположен "в чистом поле", доля коммерции вырастает.
В дальнейшем это позволяет предложить предпринимателям выгодные для их бизнеса помещения. "Например, в наших проектах в Лаголово и Всеволожске одними из точек притяжения станут пешеходные бульвары — это будут максимально эффективные торговые магистрали с большим количеством трафика, там уже запланированы помещения под различные виды бизнеса. Грамотное проектирование очень важно для торговых объектов с алкогольными лицензиями — на них действует ряд таких ограничений, как близость к школам и детским садам. Так мы и управляем пешеходными потоками, и помогаем бизнесу в наших районах органично развиваться", — рассказывает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
Как правило, первым коммерческим объектом в новом проекте становится супермаркет. Потом открываются помещения для занятий спортом, медицинские кабинеты и учреждения для организации детского досуга. Если проект масштабный — как правило, закладываются полноценные фитнес–центры метражом от 1,5 тыс. м2, в меньших комплексах размещают небольшие залы, порядка 400 м2, для занятий йогой или сайкл–студии. Объём детской инфраструктуры зависит от необходимости строительства муниципальных детсадов или школ. Если в проекте не заложена такая опция — как правило, девелоперы проектируют помещения для частных садиков или детских клубов.
Сейчас активно развивается тренд на создание в проектах КОТ торговых площадей, когда девелоперы проводят предброкеридж — заранее выбирают якорного арендатора и "сажают" вокруг него широкий круг арендаторов по заданным функциям. "Такой комплексный подход себя оправдывает: помещения продаются дороже и быстрее. К слову, сейчас некоторые девелоперы выносят наиболее ликвидные лоты на открытые аукционы и реализуют их в свободном формате, на выходе получая весомый процент к чеку. Ещё один тренд на сегодняшнем рынке — застройщики оставляют коммерческие помещения за собой, управляя арендным потоком и калибруя арендаторов самостоятельно", — говорит генеральный директор Element development Виталий Коробов.
Цена вопроса
Востребованность коммерции и уровень дохода инвесторов во многом зависят от того, удалось ли девелоперу на старте просчитать все тонкости — транспортные и пешеходные потоки, учесть текущую стоимость в локации, просчитать процент окупаемости, — говорят участники рынка.
Наиболее активными арендаторами являются продуктовые магазины и алкомаркеты, заведения общественного питания, салоны красоты, аптеки, пункты выдачи заказов и т. д. "И таким образом, объём всей целевой аудитории (жители комплексов) и уровень спроса от арендаторов на данные локации формируют высокий уровень арендных ставок на коммерческие помещения", — уверена руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Петербурге Анна Лапченко.
На коммерческие помещения в составе жилых комплексов массового сегмента и проектов комплексного освоения территории арендные ставки варьируются в зависимости от района города, размера помещения и его расположения в диапазоне 1,4–3,2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. В наиболее проходимых местах ставки составляют от 2 тыс. до 3 тыс. рублей за 1 м2, что сопоставимо с центральными улицами города.
"Хотя до Невского проспекта пока далеко", — констатирует Анна Лапченко.
“
Первым коммерческим "якорем" в новом проекте, как правило, становится супермаркет. Важно отметить, что разные торговые сети по–разному определяют для себя необходимый размер помещения под супермаркет в зависимости от жилой площади и количества жителей в комплексе, но в среднем одного супермаркета на 500 м2 бывает достаточно для 2 тыс. квартир. Если проект большой, проектируется несколько супермаркетов в разных частях территории, чтобы разделить потоки жителей. В зависимости от расположения супермаркетов высчитывается наиболее выгодная посадка для предприятий общепита. При определении мест под кафе и рестораны обязательно принимаются во внимание видовые характеристики: если проект находится вдоль зелёных зон или воды, предприятия общепита располагают именно с этой стороны.
Егор Фёдоров
вице–президент коммерческого блока GloraX
“
Коммерческую инфраструктуру в жилых кварталах можно условно разделить на несколько групп: F&B (кафе, пекарни, рестораны), магазины продуктов и напитков, бытовые услуги, бьюти, спорт и здоровье, образовательная или развивающая функция. Арендная ставка для каждой группы определяется маржинальностью бизнеса, проходимостью, конкурентным окружением, локацией, уровнем жилого дома и т. д. Децентрализация и желание людей сэкономить время, решив максимальное количество вопросов рядом с домом, также влияют на ставки.
Дарья Сизых
директор по продукту AAG
“
Коммерческая недвижимость, которая открывается в помещениях на первых этажах, может различаться по разным параметрам — от целевой аудитории, представленного ассортимента до ценовой политики и функционала. Но в целом можно говорить о двух категориях: локальный (инфраструктурный) стрит–ретейл и концептуальный. Если девелопер выбирает для себя путь создания концептуального ретейла в проекте КОТ, то это уже другая история. Он формирует новую точку притяжения не только для жителей конкретного ЖК, но и для остальных горожан. Реализовать идею торгового променада или коридора можно только при условии, что за весь процесс отвечает профессиональная УК или собственник, который остаётся владельцем коммерческой недвижимости и управляет ею. Концептуальный стрит–ретейл подразумевает привлечение большего трафика, чем просто локационная история. Для его обеспечения на территории променада создаются уютные места для отдыха, устанавливаются арт–объекты, формируются событийные площадки.
Людмила Рева
коммерческий директор ГК "Алькор"
