Застройщики удвоили продажи квартир на волне ажиотажа, связанного с окончанием льготной ипотеки.
В первом полугодии, по предварительным оценкам, в Петербурге и Ленинградской области на первичном рынке продано 44 тыс. квартир. Это почти в 2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Результаты могли быть ещё лучше, но в последний месяц действия программ льготной ипотеки банки не справились с наплывом клиентов, и уже к 20 июня большая часть крупных кредитных организаций выдачу дешёвых кредитов прекратили.
Всего было продано 1,6 млн м2 нового жилья. В течение полугодия застройщики вывели на рынок 1,4 млн м2, поэтому дефицита не наблюдалось. В продажу поступили 39 проектов в Петербурге (на 797 тыс. м2) и 31 — в Ленобласти (570 тыс. м2).
И всё же за год объём предложения на первичном рынке жилья в Петербургской агломерации снизился на 10%, составив к началу июля 3,6 млн м2, отмечает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
На фоне бума, вызванного окончанием действия с 1 июля базовой программы льготной ипотеки, дисбаланс между ценами на строящееся жильё в городе и области увеличился почти в 2 раза. Так, по подсчётам КЦ "Петербургская недвижимость", в Петербурге средние цены предложения в классе массмаркет с начала года выросли на 5,1%, до 247 тыс. рублей за 1 м2, тогда как в Ленобласти — на 1,6%, до 149 тыс.
Звонки есть, но их стало меньше
Сейчас рынок замер в ожидании того, как будет дальше субсидироваться семейная ипотека. Банки принимают заявки и даже одобряют их, но пока выдача не происходит, поскольку государство взяло паузу в определении новых условий программы. Также пока не определена судьба лимитов на IT–ипотеку, которая формально продолжает действовать до конца года, но по факту кредитов по ней не выдают.
“
"Сейчас, по первым дням июля, сказать, насколько спрос упал, сложно. Я вижу, что звонки идут. Может, их, конечно, поменьше. Но они есть. Даже есть заявки на бронирование квартир от тех, кто хочет успеть взять IT– ипотеку. Есть люди, которые ждут правительственных постановлений и лимитов по семейной ипотеке, но пока решение не принято", — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
Кроме того, участники рынка ждут запуска новых специализированных программ поддержки, рассчитанных на определённые категории заёмщиков.
В ожидании спада
Большинство участников рынка сходятся на том, что рынок ожидает падение. "После пиковых значений спроса неизбежно последующее снижение. Располагает к этому и сезонный фактор: в летние месяцы традиционно фиксируется снижение активности покупателей, — говорит Ольга Трошева. — Однако уже к концу лета — началу осени начнётся восстановительный тренд при условии поддержки разработанных девелоперами и банками совместных субсидируемых ипотечных программ".
По её мнению, по итогам 2024 года общие продажи в агломерации могут составить 3,2 млн м2, а при более позитивном сценарии и появлении дополнительных стимулирующих ипотечных решений рынок может приблизиться к результатам прошлого года — около 4,5 млн м2.
Но не все участники рынка так оптимистичны. "Предполагаю, что после завершения программы льготной ипотеки спрос в сегменте первичной недвижимости может упасть на 40%, а сам рынок ожидает стагнация. Снижение спроса может начаться уже в июле и августе. Впрочем, я уверена, что и девелоперы, и банки, и регулятор сумеют его пройти и адаптироваться к новым условиям", — говорит коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
Пока же большая часть предложений, которые вывели на рынок девелоперы, нацелена на то, чтобы перенести основные платежи за проданные квартиры на срок после 2026–2027 годов, когда можно ожидать снижения ставок.
Рассрочка в помощь
"Основными сейчас станут программы по стимулированию спроса, где первый взнос — 15%, потом 20% надо заплатить через год и ещё через год — остаток. Расчёт на то, что покупатели второй взнос внесут после окончания сроков своих депозитов либо что–то продадут, а потом рефинансируют с помощью ипотеки. Поэтому у застройщиков сейчас большое многообразие именно рассрочек, в том числе очень выгодных", — рассказывает Анжелика Альшаева.
"Застройщики сейчас активно используют длительные рассрочки и отсрочки платежей. Например, некоторые компании предлагают оплатить 50% или даже 20% стоимости квартиры при покупке, а оставшуюся сумму внести перед вводом дома в эксплуатацию, то есть через 2–3 года", — говорит управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.
Кроме того, застройщики совместно с банками применяют траншевую ипотеку. В этом случае на время строительства жилого комплекса покупателю выдаётся небольшой кредит с комфортным ежемесячным платежом. А после ввода комплекса в эксплуатацию покупатель получает оставшуюся часть кредита, и ежемесячный платёж увеличивается. Такой кредит можно рефинансировать, когда ключевая ставка снизится и, соответственно, уменьшатся ипотечные ставки.
"Некоторые застройщики по старинке ещё предлагают рассрочки с процентом на остаток", — добавляет коммерческий директор агентства недвижимости "Надо брать" Екатерина Шмидт. Но большинство крупных застройщиков, по её словам, делают рассрочки беспроцентными.
“
Динамика, которую мы наблюдаем сейчас, позволяет прогнозировать снижение объёма продаж на 20–30%. Проблема усугубляется также отсутствием внятных новых правил по семейной ипотеке. Ею могли бы воспользоваться, например, люди, не попавшие в категории по старым правилам. Это оставляет за бортом, по нашей оценке, порядка 20% от общего потенциального спроса. Кроме этого, сворачивается IT–ипотека. Банки на данный момент занимают в некоторой степени выжидательную позицию. Хотя есть программы траншевых и субсидированных ипотек, которые позволят минимизировать платежи на ближайшие 2 года в расчёте на дальнейшее рефинансирование ипотеки со снижением ключевой ставки. Собственно, на данный момент это наиболее перспективная тактика: обеспечить покупателям сниженный процент по ипотеке, пока ключевая ставка ЦБ в облаках.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Не стоит ориентироваться на 1 июля как на "день икс". Продолжают действовать IT– и семейная ипотека, застройщики смахнули пыль с программ субсидирования и рассрочек. Мы сейчас можем оценивать ситуацию в моменте, но давать какие–то убедительные прогнозы преждевременно. Да, конъюнктура рынка меняется, и за июньским бумом продаж последует период спада и адаптации к новым условиям, но не молниеносно. Участники рынка будут искать новый баланс. Если продолжится сокращение программ и не произойдёт послаблений, то "синдром отмены" наступит к осени. Снижение продаж может составить 20–30%.
Ксения Садкова
директор по продажам группы Legenda
“
Участникам рынка потребуется приблизительно полгода на адаптацию к новым условиям. Важно отметить, что своё действие сохранили адресные программы: семейная ипотека, IT–ипотека, дальневосточная и арктическая. Кроме того, в первом полугодии 2024–го рынок недвижимости двух столиц достаточно спокойно пережил ужесточение условий льготной ипотеки, когда лимит кредита был установлен в размере 6 млн рублей, а первоначальный взнос увеличен до 30%. По факту в Петербурге и Москве условия льготной ипотеки в этом году подходили для приобретения лишь небольших лотов.
Татьяна Халилова
директор департамента продаж GloraX
“
Ипотека с господдержкой была реально работающей программой, которая на протяжении нескольких лет помогала жителям Петербурга улучшить жилищные условия или вложиться в недвижимость. Но девелоперы были готовы к её отмене. По сути, льготной ипотеки на рынке нет уже с середины июня, когда у банков закончились лимиты и временные слоты на её оформление. Очевидно, что отмена программы льготной ипотеки локально снизит спрос и продажи. Но останутся адресные программы, например IT– и семейная ипотека (последняя, кстати, в глазах ЦБ является примером успешной целевой программы). Мы ожидаем, что появятся и другие программы, поддерживающие различные категории граждан. Часть спроса, как обычного, так и инвестиционного, может сместиться на растущий рынок апартаментов, где льготных ипотечных программ не было.
Елизавета Конвей
директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers
