Ровно 5 лет назад на российском рынке долевого строительства произошла революция — отрасль перешла на эскроу–счета. Впрочем, до сих пор есть компании, которые строят по старым правилам.
Сейчас в Петербурге, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, возводится 6,45 млн м2 жилья, из них 5,97 млн — с использованием эскроу–счетов. Оставшиеся 482 тыс. м2 строит по старым правилам (с прямым привлечением средств дольщиков) единственная компания — "Группа ЛСР". Из них ¾ до сих пор не выведены в продажу, а расчётное время избавления "от запасов" — 2027 год. Речь идёт о проекте "Новая Охта", разрешение на строительство которого оформлялось до середины 2019 года.
В Ленинградской области из 3,93 млн м2 строящегося жилья по старым правилам возводится лишь 60 тыс. м2. Это два проекта. Первый — ЖК "Фотограф" в Мурино. Его начинали строить ещё в 2013 году компании "Ленспецстрой" и "Леноблстрой". В 2019 году они обанкротились. Объект передали компании "Мавис", которая завершает строительство. Второй проект — ЖК Veda Village компании "Веда хаус". Разрешения на строительство отдельных корпусов выдавали ещё в 2016 году.
Новые нормы
К проектному финансированию рынок шёл почти два десятилетия. Первый бум долевого строительства случился в начале 2000–х. Правил на тот момент не было почти никаких. Дома порой возводили вообще без проектной документации и разрешения на строительство.
В 2010–е годы на стройки хлынул поток чёрного и серого нала. В 2018 году Банк России сообщал, что 30% теневых финансовых услуг приходится на строительную отрасль. Проекты сопровождались постоянными переносами сроков, банкротствами, побегами владельцев компаний в Испанию, Португалию и другие страны. Девелоперы держали собственные банки, рестораны и прочие непрофильные бизнесы. А количество проблемных домов и обманутых дольщиков непрерывно росло.
В 2018 году были внесены поправки, которые изменили финансовую модель долевого строительства. С июля 2019–го, когда поправки вступили в силу, главным контролёром и финансовым агентом в строительстве жилья становился банк. Согласно новым правилам застройщик получает разрешение на строительство и обращается в банк за проектным финансированием — кредитной линией, достаточной для постройки жилого дома. Покупатель, приобретая квартиру, подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Девелопер, банк и покупатель заключают трёхсторонний договор о создании счёта эскроу. Банк открывает покупателю такой счёт. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре. Покупатель вносит деньги, которые хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия. Девелопер вводит дом в эксплуатацию. После завершения строительства деньги со счёта эскроу переводятся на специальный банковский счёт застройщика. Покупатель оформляет жильё в собственность.
Таким образом, в отношения между застройщиком и дольщиком вклинился дополнительный финансовый агент, который отвечает за сохранность денег дольщиков и контролирует расходы на строительство жилого комплекса.
Бизнесу предоставили 1 год для перехода на новую систему работы. За этот год застройщики в Петербургской агломерации умудрились получить разрешения на строительство почти 20 млн м2 по старым правилам.
Как работается застройщикам с банками
Основные опасения девелоперов были связаны с тем, что кредитные организации не справятся с такой нагрузкой, стройки остановятся, а цены подскочат, потому что услуги банков обойдутся очень дорого. Однако страхи оказались излишними. Цены, конечно, скакнули на 5–10%, но спрос не упал. Зато проектное финансирование позволило не останавливать стройки во время пандемии и других потрясений, которыми были богаты последние годы. Работы продолжались вне зависимости от объёма продаж. Правда, известно несколько случаев, когда банк вынуждал застройщика, не справляющегося с реализацией проекта, продавать его другому девелоперу.
Понятно, что с ростом ключевой ставки значимость банковских комиссий и процентов в себестоимости строительства выросла. Как подсчитал глава одной из строительных компаний, если раньше банк получал с каждого проданного квадратного метра 5–12 тыс. рублей, то сейчас в некоторых проектах сумма доходит до 30 тыс. Изменение схемы финансирования проектов ожидаемо привело к консолидации рынка. Крупные застройщики могут привлекать средства для строительства по заниженной ставке, являясь менее рискованными в глазах банка. Также для них мягче и иные требования по кредитам. В итоге спустя 5 лет после перехода на эскроу–счета количество застройщиков, работающих в Петербурге и области, сократилось с 250 до 90. Правда, снизились и объёмы работ. В августе 2019 года в городе действовало 381 разрешение на строительство в общей сложности 14,3 млн м2 жилья, а сейчас — 201 разрешение на 6,45 млн м2. В области возводилось 69 объектов общей площадью 4,3 млн м2, сейчас их стало 189, но объёмы снизились до 3,93 млн м2.
Голос девелоперов
Как говорят опрошенные "ДП" участники рынка, введение новых правил добавило рынку стабильности. "Мы понимаем, что вне зависимости от рыночной ситуации у застройщика будет доступ к финансам. А дольщик спокоен, потому что его деньги защищены и лежат на эскроу–счёте. К минусам можно отнести только один факт: деньги на эскроу–счетах лежат без движения, не работают. Во всём остальном это большой плюс рынку", — говорит генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
С ней согласен руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Максим Турта. "На мой взгляд, рынок стал более “опрятным” и системным. Этому способствует сама суть проектного финансирования — разнесение финансовой ответственности между застройщиком и дольщиком. Банки в данном случае стали дополнительным регулятором стройки", — говорит он.
Среди минусов девелоперы называют отсутствие гибкости кредитных организаций в отношении регулирования процесса исполнения ковенанта. Здесь у каждого банка свой подход. Кроме того, часто банки затягивают выдачу проектного финансирования. Как признался глава одной из строительных компаний, на свой проект он выбивал из банка деньги почти 2,5 года.
Впрочем, застройщикам с хорошим опытом в проектном финансировании не отказывают. Сложности, если и есть, носят либо технический, либо юридический характер, когда появляется необходимость найти приемлемую схему взаимодействия с банком или доказать прогнозируемую цену реализации и темпы продаж, а также урегулировать вопросы, связанные с себестоимостью строительства и резервами.
Cистема эскроу выступила своеобразным фильтром, отсеяв тех, кто не способен работать на новых условиях. "Схема дисциплинирует застройщиков с точки зрения ценообразования и обязательств перед дольщиками. Очевидный положительный момент — что проекты, строящиеся по эскроу, обеспечены проектным финансированием на весь период. И запас прочности обеспечен банками", — говорит директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
