Везде расстояние измеряется километрами или милями, но на загородном рынке его следует переводить в часы и минуты – полчаса до КАД, час до города.
Если твоя дача всего в 20 км от дома, но в пятницу ты будешь добираться до неё 3 часа по пробкам, то не 20 км, а именно 3 часа.
Поэтому новые дороги и магистрали меняют рынок. А за последние 10 лет трасс прибавилось: Новоприозерское шоссе или реконструированная "Скандинавия" в 2–3 раза приблизили посёлки Выборгского и Приозерского районов к Северной столице, повысили их доступность, привлекательность и цену. М–11 сделала ближайшим пригородом Петербурга не только Тосно и Вырицу, но и Чудово с Великим Новгородом.
"Могу сказать, что c началом строительства Новоприозерского шоссе в Приозерском районе появилось огромное количество посёлков, которые находятся в непосредственной близости от него, а стоимость объектов в них выросла за последние 5 лет чуть ли не в 2 раза", — рассказывает управляющий партнёр группы компаний Puzzle Realty Марина Шкурко.
Впереди строительство ещё двух крупных инфраструктурных проектов, которые коснутся ещё большего количества интересантов, — ВСМ и КАД–2.
На дачу на "Соколе"
14 марта президент РФ Владимир Путин дал старт строительству ВСМ Москва — Санкт–Петербург. Это будет первая высокоскоростная железнодорожная магистраль в России. Протяжённость трассы с учётом входов в Москву и Санкт–Петербург — 679 км. Время в пути составит 2 часа 15 минут. Максимальная скорость электропоезда — 400 км / ч, а скорость в эксплуатации — 360 км / ч. Составы будут ходить каждые 10–15 минут.
Согласно актуальной документации, ВСМ будет делать 17 остановок, включая начальные и конечные пассажирские станции. С точки зрения дачного отдыха нас потенциально интересуют областная Жаровская, Великий Новгород и Валдай. Всё, что в Твери и дальше, уже в зону "часовой доступности" загородного дома не входит. Таким образом, "пригород" для жителей Северной столицы расширится как минимум до Валдая. Понятно, что от станции ВСМ до дома надо будет тоже добираться, но всё равно это уже приличный выигрыш.
Причём цены на этом направлении пока в 2–3 раза ниже, чем рядом с Петербургом.
По данным "Авито", сейчас на Валдае продаётся под ИЖС и СНТ 125 участков. Самый дешёвый — 50 соток в деревне Полосы на Полевой улице — можно купить за 100 тыс. рублей. Самый дорогой — усадьба (три дома на 700 м2) с собственным живописным причалом общей площадью 145 соток, расположенная на берегу озера Сопeнcкoе в деревне Ильюшкинo, — за 180 млн рублей.
Второе закадье
Второй мегатранспортный проект — строительство КАД–2. О планах по прокладке дублёра перегруженной кольцевой говорится уже давно. Но в январе этого года проект попал в повестку совещания по вопросам социально–экономического развития Петербургской агломерации, которое провёл президент РФ Владимир Путин.
И в итоге в апреле строительство стартовало. То есть как стартовало — было выдано поручение президента. Документацию по планировке трассы власти должны были приготовить к июлю этого года. Общая протяжённость второй кольцевой дороги вокруг Петербурга составит 348,1 км.
Пока о трассировке будущей магистрали точно известно не многое. Так, в апреле из заявления Росреестра о необходимости ограничения сделок в зоне будущего строительства КАД–2 стал понятен предварительный маршрут трассы: КАД–2 должна начинаться от автодороги А–181 ("Скандинавия") близ Рощино, обогнуть Всеволожск и Колпино, пройти рядом с Гатчиной и завершиться у трассы А–180 ("Нарва") возле Кипени. Первым построят северный обход от "Скандинавии" до М–11. Обещают сделать это за 3 года.
Если брать первый этап, от "Скандинавии" до Колпино, то, по оценкам "Яндекс.Недвижимость", в полосу отвода дороги имеют шансы попасть около 500–900 участков. Причём не самых дешёвых — у 2 / 3 из них стоимость сотки находится в пределах от 200 тыс. до 800 тыс. рублей. Есть и супердорогие участки — от 1,2 млн рублей за сотку.
Впрочем, "могут попасть" и "попадут" — это две большие разницы. Скорее всего, проектировщики будут по максимуму избегать крупные коттеджные скопления — выкупать земли у частных лиц дорого и муторно.
При этом, несмотря на незначительный уровень проработки проекта, у жителей территорий, по которым дорога может пройти, уже начались проблемы. Так, приостановлена регистрация объектов капитального строительства и земельных участков, попавших в предварительный "коридор" будущей трассы.
Как говорят юристы, введение подобных ограничений становится стандартной практикой государственных органов перед началом строительства крупных объектов.
“
"На практике собственники подобных участков, получив информацию о предполагаемом строительстве, пытались использовать ситуацию в свою пользу и разными способами увеличивали стоимость потенциальной компенсации. Например, к таким способам относилась передача земельных участков в долгосрочную аренду, что давало возможность требовать компенсации капитализированных платежей за счёт средств бюджета. При этом вариантов способов увеличения суммы потенциальной компенсации может быть множество и закрепить их единым перечнем вряд ли возможно", — рассказывает советник адвокатского бюро ЕПАМ Евгений Гурченко.
Кто выиграет и кто проиграет
Как говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев, выиграют от КАД–2 логистические центры и посёлки, которые давно сформированы и будут находиться как минимум в 1,5 км от транспортной артерии.
"Проиграют те девелоперы, которые купили массивы, попавшие на схему новых трасс. Неизвестно, по какой стоимости будет оценка и выкуп таких земель. Предложение участков в локациях будущих трасс есть, но спроса на них нет", — говорит он.
По словам директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, вопросы с территориями, которые примыкают или подпадают под зону строительства транспортных объектов, всегда были и остаются.
“
"Как правило, идут процессы выкупа, и, конечно, это коснётся таких земель, как, например, при строительстве КАД–2 и ряда других проектов. Но есть и плюсы. Ведь когда возрастает транспортная доступность определённых локаций, спрос на них может увеличиваться — есть потенциал для роста стоимости земли. Наиболее актуально это становится уже ближе к фактической готовности либо к началу реальных процессов строительства транспортной инфраструктуры", — уверена она.
