Эксперты сервиса онлайн-бронирования Островок отмечают рост спроса на апарт-отели и апартаменты в Петербурге на второе полугодие 2024 года: уже сейчас число бронирований в апарт-отелях превышает показатели 2023 года на 20%, в апартаментах — на 8%. Специалисты предполагают, что тренд на выбор таких типов объектов размещения сохранится и в следующем году.
По данным сервиса, в первом полугодии 2024-го доля бронирований по данному сегменту также увеличилась: если в прошлом году на апартаменты приходилось 20% от всех бронирований в Петербурге, а на апарт-отели — 11%, то в этом году показатели составляют 23% и 14% соответственно. Кроме того, по данным исследования Островка, проведённого в начале лета, на апартаменты и апарт-отели приходилась почти половина от всех июньских бронирований в Северной столице (43%), что также подтверждает повышенный интерес россиян к такому размещению.
Сплошные "плюсы"
"Спрос на апарт-отели в Санкт-Петербурге остаётся на высоком уровне. По итогам I полугодия 2024 года их загрузка выросла и достигла отметки в 81,9% (+3,7 п.п. к аналогичному периоду прошлого года). При этом загруженность апарт-отелей категории "три звезды" оказалась на уровне прошлого года и составила 83,5%, для категорий "четыре звезды" увеличение показателя было более ощутимое и составило 17,6 п.п., до 78%", — говорит директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.
По её словам, на сегодняшний день сложилась благоприятная ситуация для инвестиций в строящиеся сервисные апарт-отели Петербурга. "В продаже экспонируется широкий выбор проектов, действуют выгодные программы длительной рассрочки (на 1–2 года) от девелоперов, при этом по ряду вариантов первоначальный взнос составляет всего 15–20%", — добавляет эксперт.
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I полугодия 2024 года на первичном рынке сервисных апартаментов Северной столицы экспонировалось 3,6 тыс. лотов, что в 2,7 раза меньше аналогичного показателя пятилетней давности — I полугодия 2019 года. Средняя цена предложения на конец июня 2024 года составила 286 тыс. рублей за м2, увеличившись в два раза за пять лет и на 15% за год. С января по июнь было реализовано 935 апартаментов, что на 8% меньше, чем годом ранее.
“
Рынок сервисных апартаментов в Петербурге демонстрирует позитивную динамику и является перспективным направлением как для инвесторов, так и для конечных потребителей, — поясняет партнёр NF Group Ольга Широкова. — Доходность подобного рода апартаментов для конечного собственника в среднем составляет 5–12% и зависит от "точки входа" в проект, но может быть и значительно выше".
Так, за первое полугодие 2024 года выплаты собственникам юнитов в петербургской сети Avenir увеличились на 15–22%, в зависимости от апарт-отеля, категории номера и программы доходности, рассказала Елена Ехлакова, коммерческий директор PSK Invest (входит в ГК "ПСК", управляет сетью Avenir). Она добавила, что в целом достигнутые за этот период результаты внушают оптимизм игрокам рынка как с точки зрения средней загрузки и экономических показателей, так и перспектив второй половины года. Компания зафиксировала в I полугодии 2024-го рост спроса на размещение на 15%. Средняя загрузка трёх апарт-отелей сети в течение полного месяца составляла 87,3%, максимальная — 97,4%. Максимальная в моменте — 99%. За этот период было забронировано 53 335 ночей в номерном фонде в управлении. С середины мая развивается тенденция полного исчерпания свободных номеров в глубине бронирования до двух недель.
"ДП" выяснил, как управляющие компании работают над реализацией позитивных прогнозов.
Корпоративная база
За первое полугодие 2024 года PSK Invest нарастила объём номерного фонда в управлении до 700 номеров, превысив план на 10%. В структуре спроса сети сервисы бронирований занимают первое место. Однако больший объём даёт совокупность таких источников, как сайт, телефон и "обращение с улицы". Характерная особенность корпоративного канала — наибольшее количество гостей с одной заявки, поясняет Елена Ехлакова. Например, в апарт-отеле Putilov Avenir клиенты этого сегмента генерируют порядка 85% от совокупного спроса на номерной фонд, обеспечивая среднюю загрузку объекта на уровне 94–98%. "Одна из ключевых решённых задач — исключение фактора сезонности, напрямую влияющего на стабильность финансовых результатов. Мы добились минимальной зависимости загрузки апарт-отелей от времени года", — рассказала коммерческий директор PSK Invest.
Собеседница "ДП" добавила, что в 2024 году наблюдается рост числа бронирований из стран СНГ, Ближнего Востока, Азии. Гостями сети в первом полугодии 2024-го стали граждане 48 государств, при этом 80% клиентов — россияне. Наибольшая доля, от 52 до 63% в зависимости от апарт-отеля, приходится на арендаторов в возрасте 25–45 лет. Характерная особенность в портрете гостей, заселяемых по корпоративным контрактам, — 70% составляют мужчины. "В 2024 году портрет гостей не претерпел изменений. В низкий сезон основу составляет деловая аудитория, в высокий — туристы, стремящиеся к хорошему соотношению цены и качества", — говорит Елена Ехлакова.
Ольга Широкова сообщила, что средняя цена номера (ADR) в отелях Северной столицы (по данным Hotel Advisors) составила 7,5 тыс. рублей за сутки — прирост к I полугодию 2023 года составил +13%. Наибольшее увеличение стоимости продемонстрировали отели категории "три звезды" (+16%). В апарт-отелях индексация ставок по аренде происходит в соответствии со средним повышением тарифов на размещение в городе, пояснила Елена Ехлакова. Так, к июлю 2024-го в сети Avenir стоимость увеличилась в среднем на 20%. Имеющаяся динамика позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение ADR и фактической доходности, уверены в компании.
“
В Nikoliers добавили, что значимыми факторами для успешной сдачи апартаментов в аренду являются пешая доступность станций метро, расположение в центральных районах города или вблизи кластеров деловой активности, крупных правительственных и медицинских учреждений, удобство доступа к транспортным узлам (аэропорт, вокзал). Также важны продуктовые и видовые характеристики объекта, грамотная управляющая компания.
"В краткосрочном периоде позитивное воздействие на темп продаж строящихся сервисных проектов окажет смещение в апарт-сегмент интереса определённой доли инвесторов, ранее рассматривавших исключительно покупку квартиры. Внесёт коррективы в поведение покупателей окончание действия льготной ипотечной программы с государственной поддержкой под 8% годовых, а также введение ограничений по семейной и IT госпрограммам", — резюмирует Елизавета Конвей.
