С начала года по середину августа 2024 года совокупный объём инвестиционных сделок с недвижимостью Петербурга составил 48 млрд рублей, сообщили "ДП" в IBC Real Estate. Доля вложений в земельные участки под строительство жилых объектов в структуре сделок остаётся высокой — 64%, отмечают консультанты. Это одна из максимальных отметок более чем за 10–летнюю историю наблюдений. Для сравнения: за предыдущие 10 лет среднегодовой показатель составлял 41%.
В компании обращают внимание, что рост произошёл на фоне прекращения программы льготной ипотеки, пересмотра условий семейной ипотеки и принципиальной корректировки IT–ипотеки, в результате которой Петербург оказался за бортом господдержки. Правда, необходимо учесть, что сворачивание госпрограмм субсидирования произошло всё–таки относительно недавно — с 1 июля.
Оставшиеся 36% вложений за первые 7,5 месяца 2024 года приходятся на покупку коммерческой недвижимости. В денежном исчислении это 17 млрд рублей, что значительно ниже значений за аналогичные периоды в 2022 и 2023 годах (30 млрд и 51 млрд рублей соответственно). Крупнейшая сделка с начала года — приобретение торговым домом "Петрович" активов ушедшей из России JetBrains ориентировочно за 10 млрд рублей.
“
"Рынок недвижимости достаточно инертный, поэтому замедление инвестиционной активности жилых застройщиков мы увидим ближе к концу года, — считает член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. — Помимо этого, на настроение инвесторов будет оказывать влияние продолжающийся период высокой ключевой ставки (в июле она достигла 18%). Ввиду высоких ставок кредитования покупатели вынуждены входить в проекты за счёт собственных средств либо с привлечением партнёров или других дополнительных финансовых инструментов".
Крупнейшей земельной сделкой с начала года (и за последние несколько лет) стала покупка девелопером Element 9,8 га в южной части намыва на Васильевском острове. Продавцом выступила "Группа ЛСР", которая год назад продала Element свой участок на Петровском острове.
По словам брокеров, за видовой участок на намыве девелопер заплатил около 17,5 млрд рублей. Строить здесь планируется жильё уровня бизнес–плюс и премиум.
Второй по стоимости сделкой с начала этого года участники рынка называют приобретение GloraX у пула владельцев 174 га в деревне Михайловка в Лаголовском сельском поселении Ломоносовского района Ленинградской области. Предположительно, участок обошёлся девелоперу в 7–10 млрд рублей. Здесь заявлен проект комплексного освоения территории площадью около 1,5 млн м2.
Топ–3 сделок замыкает приобретение GloraX 46,5 га в деревне Куттузи в Аннинском городском поселении Ломоносовского района оценочной стоимостью 4–5 млрд рублей. Общая площадь этого проекта составит почти 500 тыс. м2. Предполагается, что застройка начнётся уже в следующем году.
К заметным сделкам участники относят также покупку ГК "ПИК" 11,6 га на ул. Самойловой (бывшие земли Ленинградского карбюраторного завода им. Куйбышева) рядом с принадлежащей ему территорией предприятия "Красный нефтяник". Площадка могла обойтись федеральному девелоперу в 4–5 млрд рублей. Потенциальный объём строительства на ней — около 100 тыс. м2.
Ещё одна крупная сделка — приобретение "Группой ЛСР" участка обанкротившегося "Метростроя" на улице Ивана Черных. Объект продавался на торгах Российского аукционного дома, его цена составила 2,8 млрд рублей. Площадь участка — около 6 га. Предполагаемая площадь нового строительства — около 80 тыс. м2.
Ряд сделок заключён и в элитном сегменте. Например, "Еврострой" купил участок рядом с Троицким собором стоимостью 1,3 млрд рублей, а компания Fizika Development — проект строительства жилого дома на ул. Моисеенко, 10.
Застройщики признают, что текущие условия работы на строительном рынке далеки от идеальных. Однако, учитывая длинный цикл реализации девелоперских проектов, компании, приобретающие сегодня землю и разрабатывающие новые проекты, в будущем, на новом витке роста, могут получить серьёзное преимущество в виде невысокой конкуренции.
Особенность развития рынка недвижимости в последние несколько лет как раз в том, что его драйвером всегда выступают какие–то негативные ожидания, отмечает вице–президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин. Это всегда волны повышенного спроса, связанного то с переходом на эскроу, то с повышением ставок, то с ожиданием отмены льготной ипотеки и так далее.
"И такая особенность приводит к тому, что нам уже сложно оценить реальный объём рынка и представить, как бы он выглядел, если бы не ожидания негатива. Возможно, именно сейчас настаёт момент, когда мы сможем это понять", — полагает Дмитрий Фалкин.
Отдельно участники рынка обращают внимание, что Смольный до сих пор не принял (и даже не представил) новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это принципиальный для любого девелопера документ, который даёт представление не только о функционале участка, но и о примерных технико–экономических показателях будущего проекта.
Как только ПЗЗ утвердят, в Петербурге можно будет ожидать нового роста спроса на участки под строительство жилья и апартаментов.
