За прошедший год застройщики сократили на четверть объём заимствований на облигационном рынке. В то же время на рынок вышли новые компании.
По данным агентства cbonds.ru, на текущий момент в обращении находится 221 выпуск внутренних облигаций строительных компаний на общую сумму около 308 млрд рублей. Год назад выпусков эмитентов строительных компаний насчитывалось 190, при этом объём выпусков был выше — около 375 млрд рублей.
"Основная часть выпусков эмитентов находится в диапазоне доходности от 15 до 25% с периодом обращения до 3 лет", — подсчитал руководитель отдела долговых рынков России и СНГ Cbonds Александр Бударин.
Эмитентов в прошлом году было 47, на данный момент их стало 48. Добавилась девелоперская компания Kronung Group, до недавнего времени специализировавшаяся на строительстве коммерческой недвижимости в Санкт–Петербурге и Ленинградской области. В августе она разместила второй облигационный выпуск на 500 млн рублей.
Где взять деньги на покупку земли
Как говорит директор по взаимодействию с инвесторами ГК "А101" Анатолий Клинков, основным преимуществом облигационных займов является гибкость этого инструмента и простота условий по обеспечению в сравнении с теми же кредитами, в счёт привлечения которых компании закладывают имущество.
"При этом стоимость привлечения таких средств может быть сопоставима с банковскими кредитами. Таким образом, у эмитента есть возможность относительно быстро (при наличии проспекта эмиссии и программы выпуска срок подготовки может занимать 1–2 месяца) привлечь средства без залогов на различные нужны: от пополнения оборотного капитала до инвестиций в развитие бизнеса", — подчеркнул эксперт.
Но есть и минусы: компания должна иметь кредитные рейтинги и в зависимости от уровня листинга ей нужно отчитываться по стандартам МСФО. Однако, если эмитент один раз пройдёт этот путь, перед ним открывается хорошее окно возможностей.
Kronung Group за счёт привлёченных средств намерена развивать жилое направление.
"Внутри компании было принято решение развивать жилое направление. На данный момент приобретено несколько земельных участков в разных районах, в частности в Выборгском. Мы подобрали ещё перспективные участки, которые интересны компании. Реализовывать эти проекты мы бы хотели в том числе используя облигации, так как не сомневаемся, что они заинтересуют инвесторов. Кроме того, компания создаёт закрытый инвестиционный фонд недвижимости, в который будут внесены недвижимость и ДДУ (инвесторы будут получать доход от продажи квартиры и/или от сдачи в аренду, а также от роста стоимости), ценные бумаги", — рассказал совладелец Kronung Group Игнатий Найда.
На сегодняшний день Kronung Group является управляющим партнёром строительной компании "Графит", совместно девелоперы возводят жилой проект "VI Квартал" в центре Пушкина.
Как отмечают участники рынка, приобретение пятен под жильё с помощью облигаций действительно выходит дешевле. "Сейчас средняя ставка по земельным бридж–кредитам составляет 23–25%. При помощи облигаций деньги можно привлечь дешевле", — заявил один из директоров строительной компании.
"Кредиты могут быть выданы на более гибких условиях, тогда как облигация более стандартизованный инструмент. Выпуск облигаций — это публичный выход на рынок, который может быть интересен некоторым компаниям сам по себе", — рассуждает Александр Бударин. Например, если застройщик в дальнейшем планирует выход на IPO.
"У каждой организации свои цели для выпуска облигаций. Кто–то привлекает дополнительное финансирование для инвестиций или операционной деятельности, а кто–то рассматривает облигации как первый шаг к выходу на IPO", — считает Сергей Семененко, директор департамента инвестиционного развития и инвестиций AAG.
Например, челябинский девелопер "АПРИ" вышел на долговой рынок в 2018 году. В июле этого года компания провела IPO и сумела привлечь в рамках допэмиссии акций 0,9 млрд рублей.
Пока ставки высоки
Для девелоперов облигации — очень важный инструмент и основной источник свободной ликвидности.
"Это обусловлено особенностями законодательства, в частности 214–ФЗ. При работе через эскроу–счета у большинства девелоперов могут возникать трудности с ликвидностью — свободных денежных средств у них практически нет, финансирование строительства осуществляется за счёт эскроу–кредитов. Облигации — довольно удобный способ их получить. Поэтому мы видим, как большое количество девелоперов, крупных и средних, идут на рынок бондов и выпускают облигации", — поясняет Анатолий Клинков.
“
"Облигации дают определённую свободу принятия решения с точки зрения структуры сделки. На публичном рынке можно предусмотреть плавающую ставку или фиксированную ставку в момент выхода на рынок. Таким образом, есть возможность привлечь капитал по фиксированной ставке на какой–то период выжидания изменения макроэкономической ситуации. Банки сегодня выдают кредиты преимущественно с плавающей ставкой", — соглашается директор по инвестициям Legenda Александра Болилая.
"Впрочем, всё это требует дополнительных значительных накладных расходов для новичков — от получения рейтинга эмитента и МСФО до поддержания интереса к выпуску", — уточняет Сергей Семененко. Так, по оценкам экспертов, такие расходы могут составлять от 0,5 до 2% от общей суммы заимствования.
Инвесторы вкладываются в стройку
Как констатируют участники рынка, несмотря на негативный новостной фон в виде отмены субсидированной ипотеки, роста ключевой ставки, интерес инвесторов к покупке облигаций по–прежнему высок.
"В условиях роста ключевой ставки наибольшей популярностью среди физических лиц пользуются облигации с плавающей ставкой и высокодоходные облигации, доходность по которым превышает доходность по банковским депозитам", — резюмируют в GloraX.
"За последнее время было несколько удачных выпусков, в том числе в секторе девелопмента. Интересно, что они прошли уже после отмены программы ипотеки с господдержкой под 8% и у инвесторов могли возникнуть сомнения. Тем не менее выпуски прошли отлично — результаты говорят о том, что рынок облигационных займов живой и частные инвесторы продолжают принимать активное участие в размещениях", — подтверждает Анатолий Клинков.
“
Инструмент облигационных займов девелоперы активно используют последние 6–8 лет. Размещение облигаций обходится компаниям дороже банковского финансирования, особенно тем, кто первый раз выходит на публичный рынок облигаций. Однако регулярные выпуски ценных бумаг позволяют девелоперским компаниям занимать средства под меньший процент за счёт хорошей рыночной истории эмитента. В дальнейшем публичные заимствования помогают девелоперу более гибко управлять своей долговой нагрузкой через выкупы или доразмещение облигаций. Кроме того, наличие публичной истории повышает узнаваемость и привлекает новых клиентов и партнёров. В то же время при текущей ключевой ставке и, соответственно, процентам по банковскому финансированию выпуск облигаций не является очевидным шагом и зависит от общей рентабельности проекта. Конкурентное преимущество сейчас на рынке за облигациями федерального займа, которые дают более высокую гарантированную доходность. Поэтому девелоперам надо хорошо считать риски, чтобы выходить с широким размещением.
Никита Демидов
член совета директоров Hansa Group
“
Облигации являются одним из инструментов привлечения денежных средств на публичном рынке и используются для финансирования операционной деятельности компании. По сравнению с банковскими кредитами облигационный заём обеспечивает привлечение более дешёвых денег для заёмщика. К дополнительным преимуществам размещения облигаций можно отнести повышение узнаваемости компании среди инвесторов, рост доверия за счёт прозрачности и открытости. Выполнение обязательств перед держателями бумаг по выплатам купонных доходов обеспечит компании репутацию надёжного эмитента, что также будет являться преимуществом, если компания решит выйти на IPO. Среди минусов можно отметить обязательство раскрывать большой объём информации — например, регулятор требует отчитываться о финансовых результатах за каждый квартал, полугодие, год. Также необходимо налаживать процессы корпоративного управления, что требует времени и других ресурсов.
Глеб Шурпик
вице–президент блока экономики и финансов GloraX
