Каждую 14–ю квартиру в Петербурге и Ленобласти приобретают юридические лица. "ДП" выяснил, что это за организации и для чего они это делают.
По данным Nikoliers, с 2015 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключённых с юридическими лицами, составила в Петербургской агломерации 7%. Она остаётся стабильной, лишь в отдельные годы заметно уменьшаясь или увеличиваясь.
Есть несколько наиболее типичных видов сделок с юрлицами на первичном рынке жилья. Во–первых, это закупки квартир городом для очередников и льготников. Например, в этом году Смольный уже заключил 577 ДДУ. Но на рынке активны и другие покупатели.
Зачем застройщики покупают сами у себя
За первое полугодие 2024 года зарегистрировано 844 так называемых "самопокупок", когда квартиры покупает компания, связанная с застройщиком. Последние несколько лет, после перехода на эскроу–счета и проектное кредитование, самопокупки стали одной из схем, по которой застройщик получает свободные от банковского контроля деньги. Например, квартиру стоимостью 10 млн рублей застройщик продаёт связанному с ним юридическому лицу за 4–5 млн рублей — на эскроу–счёте размещаются только эти деньги. Но затем промежуточный собственник продаёт эту квартиру конечному покупателю уже по рыночной стоимости. И 5 млн рублей разницы идут застройщику напрямую, минуя счёт эскроу. В результате застройщик получает кэш–флоу на непредвиденные расходы, которые вряд ли одобрил бы банк в рамках проектного финансирования.
Ещё одна частая причина самопокупки — ситуация, когда застройщик заинтересован как можно быстрее наполнить эскроу–счета, чтобы снизить процент по проектному кредитованию.
Впрочем, сейчас этими схемами занялся Центральный банк РФ. Как рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов, регулятор разработал меры борьбы с таким подходом. Но подробности пока неизвестны.
Квартира как инвестиция
Также квартиры часто покупают ЗПИФы: за первую половину этого года они приобрели 657 объектов. Самые активные покупатели: фонды "Доход. Новая квартира" (221 ДДУ), "Аврора–Инвест" (102 ДДУ) и "Отал Недвижимость" (340 ДДУ).
Для некоторых ЗПИФов скупка новостроек является одним их основных направлений работы. Чаще всего фонд инвестирует в перспективные проекты на ранних этапах строительства, когда стоимость квартир ещё невысока и/ или есть возможность получить от застройщика скидку на опт. Понятно, что, когда рынок активен, она невысока — 1–3%. Но, например, сейчас, когда продажи снизились, застройщики с удовольствием продадут строящиеся квартиры со скидкой 5–9%. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию стоимость квартир возрастает, что позволяет ЗПИФу получить прибыль от продажи или сдачи квартир в аренду.
Кроме того, приобретение строящихся квартир позволяет ЗПИФам диверсифицировать свой портфель инвестиций. Вложение средств в разные объекты недвижимости снижает риски потери капитала в случае неудачного инвестирования в один проект. Так, "Доход. Новая квартира" в этом году купил квартиры в семи разных проектах, "Аврора–Инвест" — в пяти.
Жильё для сотрудников
Корпоративных покупателей на рынке жилья пока не так много, говорят эксперты. За полгода они приобрели 106 квартир. Обычно одна компания покупает от 1 до 3 лотов. Причём классность домов разная — от комфорта до премиума.
"В последние несколько лет мы наблюдаем устойчивый тренд по увеличению доли корпоративных покупателей жилья. Как правило, это компании федерального масштаба, которые приобретают квартиры для себя. Потом они предоставляют это жильё сотрудникам бесплатно либо с минимальным ежемесячным платежом или же под выкуп на льготных условиях, в которые может включаться обязанность отработать в компании определённый срок", — говорит коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова. По её мнению, в условиях кадрового голода это отличный мотивационный инструмент. Также наличие корпоративного жилья очень помогает крупным работодателям при релокации сотрудников в Петербург из других регионов — оно значительно облегчает переезд.
Кто приобретает апартаменты
На рынке апартаментов — как на первичном, так и на вторичном — активность юрлиц заметно выше. За восемь с половиной лет организации приобрели более четверти всех апартаментов в агломерации.
Важную роль тут играют налоговые послабления. Если юридическое лицо приобретает апартаменты по договору купли–продажи, то может вернуть НДС на расчётный счёт компании или посредством компенсации в счёт отчисления будущих налоговых платежей. Кроме того, в случае приобретения апартаментов в гостиничном комплексе оформлением сделки на юридическое лицо компания может снизить налоговую нагрузку на прибыль от сдачи в аренду. Так, для ИП ставка составит 6%, а если юридическом лицом выбрана упрощённая система налогообложения, то ставка может быть снижена и вовсе до 1%.
Есть и другие возможности сэкономить, например покупая апартаменты с помощью лизинга. "Важные преимущества такой схемы для юридического лица следующие: для компаний лизинговые платежи могут учитываться как операционные расходы, что снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль", — рассказывает вице–президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.
“
Раньше в строительной отрасли существовала практика бартерных схем, когда застройщики квартирами расплачивались с подрядчиками за выполненные работы. Таким образом, можно сказать, что юрлицо становилось собственником какого–то объёма квартир в проекте. Сейчас, рассматривая сделки по приобретению жилой недвижимости, в которых покупателем выступает юридическое лицо, следует выделить два сценария. Первый — приобретение квартир с целью их использования в качестве служебного жилья для сотрудников компании. В таком случае объект недвижимости становится основным активом предприятия. Если квартира приобретается для деятельности, которая не направлена на получение дохода, то расходы по её приобретению и последующему содержанию в расчёте налога учесть нельзя. Второй сценарий — приобретение квартир с целью осуществления инвестиционной деятельности, для последующей перепродажи. В этом случае объект недвижимости не ставится на учёт как имущество компании. Оба сценария встречаются сегодня довольно редко, сделки с юридическими лицами по приобретению квартир можно назвать точечными.
Татьяна Халилова
директор департамента продаж GloraX
“
В девелопменте юрлица, покупающие квартиры, как правило, являются партнёрами проекта, его соинвесторами. Это может быть как собственник земельного участка, так и подрядчик строительных работ. При этом доля таких продаж в нынешних проектах не может быть высокой, ведь стоит учитывать, что помещения продаются с дисконтом за счёт масштаба и сроков оплаты и в дальнейшем они выйдут в рынок по договору переуступки. В апартаментах, особенно находящихся под управлением зарекомендовавшего себя отельного оператора, такая история встречается чаще. В проектах коммерческой недвижимости, таких как торговые комплексы районного масштаба, выкуп сторонним юридическим лицом целого этажа для последующей сдачи в аренду или использования под собственные нужны — обычное дело.
Антон Сова
директор департамента проектного финансирования и инвестиций строительной компании Kronung Group
“
Закупка квартир от юридических лиц не является ноу–хау, такие сделки давно существуют на рынке. При этом квартиры закупались различными холдингами и высшими учебными заведениями для собственных нужд. Мы также фиксировали интерес со стороны крупных компаний к приобретению пула квартир. И, учитывая тот факт, что забота компаний о своих сотрудниках выходит сегодня на высокий уровень, этот тренд может нарастать. Безусловно, важную роль играет причина покупки: передача квартир в пользование или в аренду. Так, в случае с арендой сроки окупаемости такой инвестиции могут быть очень длинные за счёт большой разницы между стоимостью жилья и возможным арендным платежом.
Юлия Ружицкая
генеральный директор АН "Главстрой"
