Впервые за многие годы недвижимости стало тяжело конкурировать за деньги инвесторов с банками и облигациями.
Доходность вложений в строящиеся квартиры постепенно приближается к минимальным показателям. При цене однушки в черте Петербурга 10 млн рублей и арендной плате 30–40 тыс. рублей, без учёта сопутствующих затрат и при условии постоянной сдачи, окупаться она будет 250 месяцев (то есть более 20 лет). В реальности же вернуть вложенные в покупку жилья деньги можно будет только через 30–40 лет. Понятно, что, скорее всего, цена на квартиру за это время изменится, как и стоимость аренды. Но и сама квартира при постоянной сдаче постепенно будет "уставать" и требовать вложений в ремонт.
При этом ставки по депозитам достигают уже 20–22%. Однако это не значит, что на рынке недвижимости не осталось конкурентоспособных стратегий.
Апартаменты
Самый простой вариант — сервисные апартаменты. Купил, заключил договор с УК, приобрёл мебельный пакет, и всё — можно готовить счёт и получать прибыль. На фоне растущего турпотока доходность гарантирована. Плюс низкая стоимость входа — один юнит можно купить от 4 млн рублей. Сдаваться он будет за 25–35 тыс. рублей. Окупаемость в этом случае составит 160 месяцев. Однако, как правило, потребуются дополнительные затраты на услуги управляющей компании и на продвижение апарта в агрегаторах. Для долгосрочной аренды это минус 25%, для краткосрочной — минус 35–45%. Таким образом, окупаемость вырастает до 200 месяцев.
Можно купить не сервисные апартаменты, например для долгосрочной сдачи. "Чаще всего в них уже сделана чистовая отделка, а при покупке выдаётся сертификат на мебель. Минимум усилий и вложений, и недвижимость можно использовать для жизни или начать сдавать в аренду", — говорит руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Максим Турта. По его оценке, окупаемость апартаментов для жизни составит около 120 месяцев.
Готовый арендный бизнес
Остаются популярными помещения для стрит–ретейла в новостройках. Как ни странно, для того чтобы получить большую прибыль, надо вкладываться не в топ–комплексы в центре или оживлённых районах, а в новостройки на отшибе. Например, ставки аренды в Мурино или в Новосаратовке уже приближаются к цене основных торговых коридоров, а цена покупки там гораздо ниже.
"Хороших готовых арендных бизнесов в бюджете до 10 млн рублей практически не появляется на рынке, поэтому придётся создавать его самостоятельно. Купить помещение, подождать достройки дома, найти арендатора — вот три основных шага этой стратегии. Надо иметь в виду, что помещение помещению рознь и покупать первое попавшееся нельзя. Арендная доходность будет на уровне 8%, а также можно ожидать роста стоимости актива на уровне инфляции", — говорит директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International Алексей Фёдоров.
ИЖС
Загородный рынок продолжает расти, и участки, которые ещё вчера были никому не интересны из–за своей удалённости, постепенно оказываются всё ближе к дорожной и социальной инфраструктуре. Естественно, это положительно сказывается на их стоимости. В перспективе 3–4 лет можно ожидать, что они будут дорожать значительно быстрее инфляции.
"Загородные дома набирают всё большую популярность ввиду тренда на загородный отдых и недостатка качественных мест размещения. Однако существуют и риски, связанные, к примеру, с тем, что загородные дома являются новым и не до конца понятным инструментом инвестирования. Могут возникнуть трудности с выбором инвестиционно привлекательного места для размещения коттеджей. Наблюдается отсутствие опытных игроков. Кроме того, при отсутствии (банкротстве) УК могут возникнуть сложности самостоятельного управления и поиска новой компании. Загородный дом средней площадью 60–80 м2 в среднем обойдётся в 9–10 млн рублей с доходностью от сдачи в аренду примерно 9%", — оценивает руководитель департамента управления проектами консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко.
Другие варианты
Ещё один вариант — дистресс–активы в жилой и коммерческой недвижимости. "Банкротные торги, залоговое имущество банков, непрофильные активы корпораций — во всех этих нетрадиционных источниках можно найти недвижимость по цене значительно ниже рынка. Естественно, низкая цена сопровождается повышенной сложностью проверки объекта и проведения сделки", — рассказывает Алексей Фёдоров. Доходность этой стратегии составляет около 15% при рентном подходе или свыше 40% при спекулятивном.
"ДП" недавно рассказывал про предпринимателя, который купил на торгах "Дом.РФ" здание бывшего Ленинградского отделения Центрального НИИ связи в 2022 году. Сейчас он пытается продать его вчетверо дороже. Впрочем, найдётся ли покупатель, пока неизвестно.
В продаже есть офисная или складская недвижимость блоками. "Вложение в офисный или складской актив, в том числе в стадии строительства, предоставит возможность диверсификации, получив доходность порядка 10% годовых и дополнительную доходность от роста стоимости актива во времени", — подсчитал партнёр NF Group Станислав Бибик.
Наконец, вложение в паи фондов недвижимости — это возможность получать доход от 10–13% годовых с последующей индексацией арендной платы и ростом стоимости самой недвижимости во времени. Коммерческая недвижимость стабильно приносит доход благодаря арендному потоку, при этом инвестору не нужно самостоятельно управлять объектами.
“
У каждого девелопера по финансовой модели заложено увеличение стоимости квадратного метра от старта продаж на этапе котлована до момента ввода объекта в эксплуатацию. В среднем стоимость лота может вырасти за время строительства на 13–14% годовых, соответственно, приблизительно на такую доходность и может рассчитывать инвестор, решивший купить квартиру на котловане и после сдачи объекта продать. Безусловно, есть и исключения, инвестиционная привлекательность объекта повышается, а доходность может возрасти в ряде случаев. К примеру, стоимость лота может вырасти сильнее к моменту завершения строительства, если на рынок выходит проект, ярко выделяющийся своими продуктовыми характеристиками на фоне остальных конкурентов, отличающийся уникальным расположением, видовыми характеристиками. Возможен также сценарий, когда на старте девелопер предлагает очень выгодные условия, тем самым облегчая для покупателя вход в проект и увеличивая его доходность в случае последующей продажи лота. При таких условиях инвесторов всё ещё можно привлечь, однако сегодня их доля на рынке новостроек мала. При высокой ключевой ставке ЦБ ни один инвестиционный инструмент не может составить конкуренцию по доходности банковским вкладам. Инвесторы будут возвращаться на рынок новостроек по мере сокращения сроков банковских вкладов и снижения процентов по ним. Когда процентные ставки вернутся к значениям 8–10% годовых, мы увидим рост количества инвестиционных сделок с недвижимостью.
Татьяна Халилова
директор департамента продаж GloraX
“
Количество инвесторов сильно сократилось, часть ушла в депозиты, часть переключилась на сервисные апартаменты. Коммерческая недвижимость исторически всегда была в зоне интересов профессиональных инвесторов. Это устойчивая бизнес–модель, тут расстановка сил не изменилась и инвесторы остались. В среднем доходность остаётся в пределах 7–10%. Для оптовых клиентов всегда предоставляем индивидуальные условия, с которыми определяемся по месту. Для клиентов, которые возвращаются к нам за новыми объектами, даём скидку 1% за повторную покупку.
Константин Гриценко
руководитель отдела маркетинга ГК "Полис"
“
Инвесторы на рынке остались. Но портрет инвестора изменился. Если раньше, имея небольшой первый взнос и используя дешёвое ипотечное плечо, инвестировать мог каждый второй, то сейчас порог входа увеличился, ипотечные ставки выросли. За быстрой и безопасной доходностью инвесторы, особенно с небольшой суммой, обращаются к банковским вкладам. И на рынке недвижимости остаются более крупные инвесторы, перед которыми стоит задача не только преумножить капитал, но и дифференцировать риски и которые просчитывают доходность в перспективе 5–8 лет. И здесь, конечно, недвижимость является одним из самых надёжных инструментов. Поэтому теперь на рынке преобладают более вдумчивые, долгосрочные инвесторы.
Александр Терентьев
директор по продажам Hansa Group
