Вера в кеш подогревает интерес к недвижимости

Рынок недвижимости находится на невероятном подъёме, мы видим большое количество крупных сделок, новые проекты, новых игроков, рост инвестиций. При этом общая ситуация в экономике остаётся достаточно сложной. Есть ли в этом некое несоответствие?

— Этому есть понятное объяснение. В результате последних событий у бизнеса значительно выросла и накопилась ликвидность. В том числе это рублёвые средства, которые вернулись в страну. На рынке, в частности рынке строительства жилья, появились новые компании, которые ранее никак не были связаны с жилищным строительством. Я знаю о формировании как минимум одной новой строительной компании в Петербурге, портфель участков которой позволяет ей войти в топ-5 застройщиков. Причём её владелец ранее никогда не занимался жилищным строительством.

Эти игроки начали активно инвестировать, составляя значительную конкуренцию старожилам рынка. И этот тренд начался не вчера. Когда несколько лет назад по поручению банка "Траст" мы продавали компанию "Интеко" стоимостью в диапазоне между 30 млрд и 40 млрд рублей, на неё смотрели все крупнейшие игроки рынка, включая "Самолет", ПИК, ФСК, "Лидер Групп". Но в итоге её купила Sminex — компания, не входившая на тот момент в топ-10 застройщиков России.

Когда количество участников рынка заметно выросло, чётко обозначился второй существенный фактор — дефицит на рынке недвижимости. Если говорить о жилье, то это нехватка качественных участков. То же самое мы видим в логистике, которая сегодня является вторым драйвером рынка, — практически полное отсутствие качественного предложения. Все говорят о низкой вакансии — сейчас не хватает качественных площадей не только в складском сегменте, но и в офисном и торговом.

Так мы и получили рынок с возросшим количеством участников, нехваткой предложения и растущими ценами.

Что движет компаниями, давно работающими на рынке и имеющими большую кредитную нагрузку, когда они включаются в эту гонку? Они видят снижение объёма продаж, видят рост себестоимости, но продолжают скупать объекты по новым ценам.

— Действительно, многие компании достаточно крепко закредитованы. Кредиты у всех разные, есть со ставкой 6–12%, а есть те, что привязаны к ключевой ставке, например "ключ" плюс 1–2%. Маржинальность у застройщиков высокая, но не до такой степени, чтобы перекрывать эту нагрузку. Надо понимать, что при кредитной нагрузке в размере 20% включаются другие стратегии: уже нет цели заработать сверхприбыль или даже привычную ранее прибыль, речь идёт о сохранении конвейера. Поэтому многие такие компании сейчас продолжают пополнять свои портфели проектов — только ради того, чтобы сохранить бизнес, выжить в этот период, не допустить фиаско. Так они остаются в числе активных участников рынка, продолжают влиять на него.

С учётом снижения спроса на жильё мы видим все предпосылки для кризиса, разве нет?

— Ребус со льготной ипотекой и поддержкой отрасли со стороны государства — сложнейший. Но рынок, безусловно, выживет, справится, просто будем платить больше налогов. Думаю, что в первом полугодии 2025 года ключевую ставку начнут понижать, а при отсутствии спроса на квартиры введут новые программы — жилищное строительство не просто удовлетворяет спрос населения на квадратные метры, но и снижает безработицу, обеспечивает развитие городов в части социальной, коммерческой, дорожной инфраструктуры. Государство не оставит отрасль без поддержки.

По жилью понятно. Высокий спрос в офисном, торговом сегментах имеет те же основания?

— Безусловно. А в крупных городах он дополнительно поддерживается ещё и за счёт региональных игроков. Например, Петербург сегодня очень интересен для инвестиций, это квазиевропейский город, точка притяжения для туристов, студентов, бизнеса и т. п. По итогам первого полугодия 2024 года мы продали недвижимости в Петербурге на сумму, сопоставимую с итогами всего прошлого года. С учётом того, что осенние месяцы и конец года традиционно являются высоким сезоном для продаж, в этом году мы можем ожидать рекордных результатов. На рынке много инвесторов с деньгами, которые хотят вложить их в недвижимость и даже не торгуются по цене. Они скупают коммерческую недвижимость, покупают достаточно сложные с точки зрения девелопмента памятники, земельные участки. Спрос есть на всё.

Снижение курса рубля всегда оборачивается ростом инвестиций в недвижимость.

— Речь не только о тех, кто хочет "припарковать" деньги. Это новые игроки рынка, которые только заходят на него и хотят занять существенную долю. Они собирают команды и готовы основательно работать.

Сейчас никто не верит уже ни в доллар, ни в евро, ни даже в юань. Зато все верят в кеш, в денежный поток. Его обеспечивают бизнес–центры, торговые центры, стрит-ретейл. В категории объектов стоимостью до 100 млн рублей мы видим очередь из покупателей, просто аншлаг. В категории до 500 млн — очередь поменьше, но тоже есть, от 500 млн до 2 млрд рублей — свои игроки, выше — следующая категория, но и там тоже есть спрос.

Недвижимость действительно остаётся вне конкуренции с точки зрения инвестиций, хотя в банке сегодня можно заработать больше. Но размещение на депозитах — краткосрочная стратегия. А покупка недвижимости и сдача её в аренду — долгосрочная.

Какие сегодня есть альтернативы квадратному метру?

— Все знают, что необходимо раскладывать капитал по разным корзинам, диверсифицируя портфель. Но выбор для инвесторов сейчас невелик. Можно положить деньги на депозит и заработать 19% минус налог. Можно купить ОФЗ, облигации федерального займа, это очень выгодно — 19,5% без налога. Но чтобы их покупать, нужно верить в стабильность финансовой системы РФ. Акции и облигации — высокорисковый рынок для профессиональных инвестиционных брокеров. Можно купить золото. В начале 2022 года оно стоило 8 тыс. рублей, потом упало до 4 тыс., сейчас торгуется по 7500, к концу года, по прогнозам, будет стоить 8 тыс.

Следующая категория — это драгоценные камни, алмазы. Кстати, скорее всего, мы скоро будем продавать их на аукционах, нужно только дождаться изменения нормативно–правовой базы.

И отдельно стоит недвижимость, физически существующий актив, который несёт кеш. За скобками оставим greenfield, где нужно просто вкладывать вдолгую, проектировать, бороться с субъектом Федерации практически за всё, получать разрешение и т. п.

Вы говорите о росте рынка. Что, на ваш взгляд, может его ограничить? Новые санкции, новые "чёрные лебеди"?

— Санкции действительно повлияли на рынок. Но все санкции, которые могли ввести, уже ввели. Конечно, ещё есть возможность для введения персональных, точечных, но они уже не смогут оказать заметного влияния на рынок. Кстати, мы видим обратное явление — не сказать, что санкции массово снимаются, но людям удаётся выводить замороженные средства путём судебных процессов с Euroclear.

Сегодня сдерживающим фактором является высокая ключевая ставка, но, как я уже говорил, я считаю, что со следующего года она будет снижаться.

РАД в основном продаёт объекты на торгах. Когда они проходили очно, рост стоимости часто объяснялся эмоциональной составляющей. С переходом в онлайн и в текущей ситуации этот эффект сохранился?

— Недавно мы продавали стрит-ретейл на углу набережной реки Фонтанки и улицы Белинского в Петербурге, около 100 тыс. рублей за 1 м2. Местные покупатели на него даже не посмотрели — неоднозначная локация, вход со стороны арки без шансов сделать новый и т. п. Но пришли участники из Москвы, из Челябинска, Уфы, они подняли цену до 400 тыс. рублей за 1 м2.

Как я уже говорил, недвижимость в центре Петербурга сегодня действительно востребована и иногородние покупатели стоят за ней в очередь. Но помимо расчёта в таком результате есть и эффект от торгов. Получилась в какой-то мере эмоциональная инвестиция, в ходе переговоров так не продать. Это к слову о нашей пользе для собственников.

Но не для покупателей.

— Покупатель тоже в плюсе. В казино он пойти не может, а через торги получает те же эмоции. И в итоге это не просто пустая трата денег, он получил хороший актив.

Так что торги как инструмент продаж по-прежнему крайне эффективны, пусть они и ушли в онлайн. Недавно мы подписали договор с компанией "Самолет", будем продавать их стрит-ретейл на торгах. У нас был опыт организации продажи помещений для "Главстроя-СПб" около 10 лет назад, тогда цены по итогам аукционов выросли в разы. Сейчас мы ждём похожего результата.

В целом рынок ожидает роста количества торгов в этом сегменте. Пока что коммерческую недвижимость продают через отделы продаж застройщика. Лучшие объекты скупаются сразу же и потом перепродаются с хорошей наценкой. Продажа на аукционе может принести девелоперу больший доход, это одна из ниш дополнительного роста прибыли. Поэтому, полагаю, в этом сегменте в ближайшее время грядёт пересмотр стратегий продаж.

В этом году РАД отметил 15-летие. Ежегодно компания отчитывается о росте объёма продаж и сделок. Какие цели вы сейчас ставите перед собой и что делаете для того, чтобы продолжать расти?

— Мы постоянно приумножаем наши сервисы, растём в электронном формате. Все наши онлайн-сервисы набирают обороты, каждый продукт приносит определённый доход.

Сейчас мы ставим себе цели нарастить выручку в 1,5–3 раза. Звучит амбициозно, но для этого есть все основания. Например, когда мы впервые заработали полмиллиарда, думали, что это много. Потом миллиард казался отличным результатом. Затем было полтора, два, почти три — мы постоянно растём. К 15-летию мы считали общий объём проведённых нами сделок. Получилось 101,2 тыс. лотов на общую сумму 1,25 трлн рублей. В переложении на объекты недвижимости это 360 тыс. га земельных участков, 27,5 тыс. лотов жилой и коммерческой недвижимости общей площадью 13,5 млн м2 по всей стране. Это огромный объём, но мы понимаем, что это не предел, дальше будет ещё больше.

Как бы это ни звучало, дальнейшему росту РАД способствует ситуация на рынке. А для многих ситуация тяжёлая. Мы прогнозируем, что в текущих условиях часть компаний не справится с управлением, соответственно, в ближайшие годы мы увидим рост банкротств, а в 2027–2029 годах активы банкротов выйдут на рынок. Мы входим в тройку крупнейших площадок по этому направлению и, очевидно, будем продавать эти активы. Плюс будет много стрессовых продаж, залогов, которые перейдут банкам во внесудебном порядке. Мы много продаём по поручению Агентства по страхованию вкладов, по поручению банка "Траст", других кредитных организаций — работаем практически со всеми госбанками.

Также предстоит большой пласт работы с лизинговыми компаниями — от них уже сейчас идёт вал активов. В основном это движимое имущество, но будет и недвижимость. Активно развивается приватизация по линии субъектов и муниципалитетов.

Мы ещё увидим возрождение классических аукционов — в зале, с аукционистом, молотком? Или это осталось в прошлом?

— Увы, но такие торги теперь будут редкостью — это отдельные спецпроекты. Например, в прошлом году в Москве мы проводили аукцион по поручению ФГУП "Дирекция по строительству в ДФО" — поиск инвестора для строительства портового комплекса по перевалке рыбной продукции и грузов "северного завоза" у Русского моста во Владивостоке. Мы привлекли шесть претендентов, цена выросла в 2,7 раза, до 3,46 млрд рублей, а победителем стало ООО "Евразийский рыбный центр". По поручению "Росконгресса" проводили соколиный аукцион в рамках Восточного экономического форума, было интересно. Есть ещё очные винные аукционы. Дважды в год проводим в Петербурге аукционы по антиквариату и букинистике, в ноябре будем проводить книжный аукцион в Сочи. Но в целом классические аукционы действительно ушли в прошлое, сегодня основной объём продаж проходит онлайн.