На фоне дефицита площадей в бизнес–центрах арендаторы стали чаще рассматривать коворкинги. Предложение сразу отреагировало на спрос — число гибких рабочих мест выросло на 40% за год.
Объём рынка гибких офисных пространств Петербурга, по оценкам IPG, составляет 80 тыс. м2 (при общей площади качественных офисов 4,15 млн м2, по данным Niloliers). Для сравнения: в Москве — почти 400 тыс. м2.
По оценке Maris, сейчас в Северной столице функционирует 94 коворкинг–центра. В первом полугодии 2024 года на рынок вышло 11 новых офисных пространств. В общей сложности рынок в первом полугодии 2024 года пополнился 2 030 рабочими местами (+12,3 тыс. м2), подсчитали в компании. Примерно столько же гибких пространств должно выйти до конца года. Самый крупный объект, введённый в этом году, — "Практик Чехова" площадью 3 тыс. м2 на 620 рабочих мест.
В общей сложности 64% рабочих мест в действующих коворкинг–пространствах находятся в центре города. А на Центральный район приходится одна треть.
Рост сегмента коворкингов и сервисных офисов происходит на фоне рекордно низкой вакансии в бизнес–центрах города. Как писал "ДП", сегодня на рынке свободно менее 4% традиционных офисных площадей. По сути, арендовать новый офис практически невозможно, и в ближайшей перспективе ситуация не изменится.
“
"На данный момент есть спрос, но новые объекты не строятся, — рассказывает директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова. — Но даже если на сегодня девелопер возьмётся за стройку, то объект будет готов не ранее чем через 2 года. Поэтому работать будем с ротацией и миграцией от объекта к объекту. В условиях низкой вакансии большие площади становится найти всё сложнее. Альтернативой для крупных компаний может быть покупка здания “под себя”. Тогда уже компания гарантированно будет обеспечена площадями. А излишки всегда можно сдать в аренду".
Но с действующей ключевой ставкой на покупку готовы не многие.
Ситуация с коворкингами в Москве
По количеству гибких офисов Петербург продолжает кратно отставать от Москвы. По данным IPG, сейчас общий объём этого рынка в столице уже достигает отметки 400 тыс. м2.
Лидером рынка по предложению после приобретения российских активов WeWork является сеть Space 1 (17,8 тыс. м2). Также значительную долю занимают Flexity, Workki, Sok, Business Club, ASpace (ранее ApollaxSpace) и другие сетевые игроки. По итогам первого полугодия 2024 года новый ввод составил около 8 тыс. м2, при этом общий прирост до конца 2024 года может составить 55 тыс. м2, а средняя площадь проектов — 4,2 тыс. м2, подсчитали аналитики компании.
Основные арендаторы столичных сервисных офисов — представители крупного бизнеса. Драйвером рынка остаётся IT–сегмент. Также высокий спрос проявляют игроки строительной и производственной отраслей.
В числе резидентов московских коворкингов брокеры называют "Сбер", "Яндекс", Т–Банк, "СберМегаМаркет", Ozon, Wildberries. А недавно коворкинг на 620 рабочих мест для своих сотрудников арендовала Московская биржа.
Кто арендует гибкие офисы в Петербурге
В Петербурге также есть спрос на коворкинги со стороны крупного бизнеса, хотя значительная часть рабочих мест по–прежнему сдаётся "в розницу" малому бизнесу, который заключает договор на несколько месяцев, а в редких случаях — посуточно.
Одной из первых крупных сделок с "корпоратами" на местном рынке стала аренда подразделением Почта Банк рабочих мест в коворкинге Avenue–Page в 2021 году. А в 2022–м дочерняя структура "Газпром нефти" "Газпромнефть–автоматизация" арендовала места в первом в Петербурге коворкинге московской сети SOK.
Но с удовлетворением спроса на крупные блоки в Петербурге есть проблемы.
“
"Основной барьер на пути развития сервисных офисов, ориентированных на корпоративных клиентов, — дефицит предложения, которое подходит для размещения такого формата. На фоне крайне низкой доли вакантных площадей на офисном рынке и ограниченного количества институциональных девелоперов варианты, которые можно рассмотреть для размещения сервисного офиса, очень ограничены. Второй барьер, логично вытекающий из первого, — рост арендных ставок на офисном рынке в целом, что с учётом увеличения вложений оператора в отделку и технологии значительно удорожает проект в целом", — считает заместитель директора по стратегии и продажам Pridex Spaces (развивает сеть сервисных офисов Multispace) Анна Филиппова.
"Изначально основным потребителем коворкингов были стартапы IT–компаний. Сегодня клиенты коворкингов и сервисных офисов — это ровно те же отрасли, что и клиенты классических офисных пространств. Сервисные офисы стали выбирать также финансовый, нефтегазовый секторы, девелоперы, компании с госучастием", — перечисляет руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова.
Она добавляет, что, несмотря на рост спроса со стороны корпораций, до трети рынка занимают арендаторы, снимающие до 50 рабочих мест.
"Крупные федеральные игроки, которые уже присутствуют в Петербурге и активно развиваются либо планируют выход в регион, рассматривают для размещения своих команд сервисные офисы. Подтверждение активности IT в этом сегменте — сделка с МТС Digital, которая арендовала целиком Multispace Pravda", — говорит Анна Филиппова.
Готовые решения, которые предлагает формат, идеальны при сложнопрогнозируемой динамике роста штата, когда компания не может оценить, какой объём рабочих мест ей будет необходим на длинной дистанции, отмечает она.
Сегодня компании активно растут — в первую очередь за счёт расширения IT–команд на фоне цифровизации и автоматизации процессов, и это требует новых офисных площадей. А с учётом того, что IT–сфера работает преимущественно в гибридном режиме (по данным Pridex Spaces, два из трёх айтишников сочетают удалёнку и работу в офисе), компании предпочитают сервисный офис, адаптированный под гибридный формат, где одно рабочее место могут комфортно делить три сотрудника и более.
“
"По Петербургу мы видим, что корпоративные клиенты стали наравне с классической арендой рассматривать и аренду сервисных офисов. Они перестали мыслить только арендой квадратного метра, активно рассматривают аренду по рабочим местам", — рассказывают в сети Page, в которой крупные арендаторы занимают в среднем 35–40% рабочих мест.
