В текущих условиях на рынке недвижимости главными козырями девелоперов в борьбе за покупателя стали специальные программы и качество продукта. И здесь у квартальной застройки много перспектив.
С началом осени на рынке недвижимости в Петербургской агломерации незначительно выросло предложение по сравнению с августом 2024–го, говорят данные в отчёте bnMap.pro. Так, в Северной столице лотов представлено больше на 0,26%, в Ленинградской области прирост составил 1,5%.
При этом в первом полугодии 2024 года эксперты отмечали значительный рост спроса (+23%) именно на предложение в объектах комфорт–класса, выяснили аналитики агентства Nikoliers. Чему в том числе способствовало пополнение экспозиции. Кроме того, эксперты центра "Домклик" подсчитали, что на июнь 2024–го в актуальных объявлениях по первичному рынку жилья России доля "комфорта" составляла 78,9%. При этом Ленинградская область лидирует по показателю объёма предложения в бюджетных сегментах среди регионов страны — 99,3%, в то время как в Петербурге это 70,5%.
Понятные критерии
Эксперты отмечают, что часть девелоперов заняла выжидательную позицию, однако новые проекты всё же появляются. И в текущих условиях квартальная застройка комфорт–класса в некоторой степени страхует себя от оттока покупателей, предлагая развитую социальную сферу, уверен коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. Чем раньше её элементы будут реализованы в проекте, тем лучше.
"Новые кварталы должны исчерпывающе отвечать на все базовые потребности. Это дома с современными планировками, с минимумом “лишних” метров, большими кухнями, большими окнами, кладовыми и так далее. Это визуально приятные дома с немонотонной и в то же время непёстрой архитектурой", — говорит Сергей Софронов.
К списку эксперт также добавляет наличие больших пешеходных пространств, общественных территорий, площадок для детей и спорта, разнообразное озеленение, парковку с достаточным количеством мест, обеспеченность коммерческими помещениями.
"Разумеется, социальная инфраструктура. И прочие составляющие, как, например, внутриквартальные велодорожки, которые со временем могут быть соединены с общегородскими. Концепцию можно назвать человекоцентричной — с учётом того, что потребности людей развиваются и их необходимо отслеживать", — подчёркивает коммерческий директор ГК "ПСК".
На фото: ЖК Respect
Один из главных трендов рынка — комплексное освоение территорий, отмечает директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников. "Застройщики понимают, что жизнь в большом городе требует времязатрат на решение даже бытовых вопросов, поэтому все стремятся обеспечить на территории ЖК спектр необходимых и наиболее востребованных социальных объектов, — комментирует собеседник “ДП”. — Ещё одним важным трендом является создание соседских сообществ или комьюнити–центров. Благодаря этому возрождаются традиции добрососедства".
Когда люди начали много времени проводить дома на удалёнке, комьюнити стало атрибутом хорошего ЖК, считает исполнительный директор агентства Brandson Елена Роот. Более того, у многих девелоперов есть менеджеры, которые знакомят соседей, отвечают за организацию интересного досуга. "Поэтому данный тренд уже превратился в гигиенический фактор современного девелопера, который не просто строит, а формирует комфортную среду", — говорит эксперт.
Причём объединение людей в сообщества, создание условий для добрососедства Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, считает одним из важных условий для обеспечения безопасности. Вторым важным фактором эксперт назвал снижение высотности проектов. "Я уверен, что девелоперы знают и понимают, что людям — будущим жильцам их кварталов — нужны комфорт и безопасность. Для этого и создаются междисциплинарные рабочие группы из разных сфер (психология, педагогика, спорт и так далее), которые работают над созданием концепций, обеспечивая жильцов развитой инфраструктурой, качеством благоустройства, продуманной концепцией социальных и коммерческих функций", — пояснил он.
И это тоже сам по себе важный тренд — взгляд на создание качественного девелоперского продукта "со стороны".
Шире круг
"Тенденция привлечения профильных специалистов к разработке отдельных элементов проекта жилого комплекса (МОПов, детских площадок, зон для спортивных тренировок и др.) отвечает изменившимся за последние годы запросам покупателей жилья, — говорит аналитик–консультант NF Group Ксения Фёдорова. — Теперь вместе с квартирой клиент желает приобрести определённый образ жизни, предлагаемый жилым комплексом".
По её словам, ключевыми факторами при выборе новостройки по–прежнему остаются локация и цена предложения, однако всё большую роль начинает играть наполнение проекта, обеспечивающее комфорт проживания в доме (внутренняя инфраструктура, благоустройство дворовой территории и др.). Качественная проработка отдельных элементов проекта может стать особенно значимой для маркетинговой кампании и выделить жилой комплекс среди конкурентов, став его фишкой, добавляет эксперт.
Эта тенденция будет только набирать обороты, уверен Павел Мельников. Игроки рынка вынуждены будут тянуться к высокой планке качественного, экологичного, комфортного и безопасного жилья. При этом девелоперам, создавая продукт, стоит чётко понимать, для кого и какие проекты они создают. "Портрет современного покупателя меняется. Например, по данным консалтингового центра “Петербургская недвижимость”, количество людей, приобретающих недвижимость до 40 лет, — 59%. Это творческие, активные и коммуникабельные люди, которым важно иметь пространство для общения, например большие совмещённые кухни–гостиные", — делится статистикой эксперт.
Есть и другие нюансы, которые позволят повысить перспективы сегмента. "По моей оценке, самая главная задача в квартальной застройке должна быть направлена на снижение высотности. Это не только наше мнение, но в целом весомый тренд современной урбанистической науки, — говорит Валерий Трушин. — Второе важное направление, на которое стоит обратить внимание застройщикам, — это создание внутри структуры девелопера управляющих компаний, которые будут заниматься управлением территорией. Не только уборка, благоустройство и так далее, но и создание эффективных экономических и социальных концепций в стрит–ретейле, их объединение, координирование и управление".
ЖК Respect
"Субъективности при выборе недвижимости очень много, но и она подчиняется неким общим правилам. Например, в нормативном языке есть общее понятие благоустройства. Но есть и ландшафтный дизайн, который тоже благоустройство, однако куда более многосоставное, — приводит пример Сергей Софронов. — Мы вкладываемся в том числе в эту составляющую очень серьёзно. В наших текущих проектах квартальной застройки, ЖК "Plus Пулковский" и Respect, территории проектируются и оформляются с привлечением ведущих специализированных ландшафтных студий. Которые исходят из сценариев использования территории жителями, делают великолепное озеленение, внедряют множество объектов для времяпрепровождения и многое другое". В качестве ключевого тренда он называет функциональную эстетику. "Хороший проект в недвижимости — это как блюдо в ресторане. Есть вкус и качество продуктов, но есть и подача. Жилой квартал сейчас должен быть удобным, долговечным и красивым", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК".
Он также замечает, что, с одной стороны, текущая ситуация тормозит развитие проектов.
"При имеющихся вводных по растущей себестоимости, стоимости проектного финансирования и дефиците участков очень сложно создавать вау–эффект. С другой стороны, мало что так стимулирует развитие, как ограничения. Жёсткая и растущая конкуренция, растущие потребности покупателей в совокупности с объективными финансовыми ограничениями при покупке недвижимости требуют создания критериев в проектах, максимально привлекающих внимание в поиске ответа на вопрос, где будет жить хорошо", — резюмирует Сергей Софронов.
