Застройщики называют итоги 2024 года удовлетворительными, готовясь к очевидно тяжёлому 2025 году. Текущую ситуацию на рынке жилищного строительства Петербурга и Ленинградской области и возможные сценарии на 2025-й обсуждали на специальной сессии Строительной конференции "ДП".
Несмотря на сильный эмоциональный фон и невероятный калейдоскоп событий, влиявших на работу застройщиков в нынешнем году, итоги 2024-го вполне соответствуют прогнозам.
"Другой вопрос: что стоит за этими цифрами и как мы этих цифр достигаем. Итоги будут выглядеть совершенно нормальными, можно будет делать вывод, что это был хороший год вровень с результатами предыдущих лет", — выступила коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко.
Говоря о работе девелоперов, она отметила, что горизонт планирования компаний за этот год ещё более сократился: "Каждый день подбрасывает новые вводные, нет времени расслабляться. Принимать серьёзные решения, от которых зависит будущее компании, нужно здесь и сейчас. В этом году РСТИ вводит большое количество объектов, в срок выполняя все взятые на себя обязательства. Более того, один объект мы сдаём с опережением на полгода — он построен и полностью продан. В целом у нас в большинстве проектов с высокой готовностью не сформировано большого товарного запаса готовых квартир — остатки составляют всего лишь 5-7% от общего объёма".
Тревогу на фоне высоких ставок вызывают только новые масштабные проекты, говорит она.
“
"Застройщики не думают об итогах года, для нас они более-менее понятны. Показатели у всех будут достойными, а для КВС этот год, скорее всего, даже превзойдёт ожидания. Сейчас мы больше думаем о будущем. Все усилия брошены на попытки что-то спланировать, но планировать очень сложно — каждый день действительно возникают новые вводные. Где-то лимиты появились, где-то закончились, ставки поднялись, введена новая комиссия и т.п. Всё это нервирует клиентов, в итоге мы теряем сделки, теряем клиентов. Но основной вопрос на самом деле состоит в том, как достойно пережить 2025 год", — продолжила генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева.
По её словам, 2024-й будет годом на выживание, а выжить сможет тот, "кто смог правильно спрогнозировать, кто не стал бежать, смог сконцентрироваться". Мы понимаем, что для отрасли на текущий момент наступает грустная пора, пришли сложные времена, но до этого были хорошие годы. В КВС разработаны три сценария на следующий год: "так себе", плохо и очень плохо. К сожалению, о радужных перспективах задумываться не приходится", — говорит Анжелика Альшаева.
"Я сегодня представляю ГК "Алькор", входим в группу "Главстрой Санкт-Петербург", которая занимается развитием проекта в Кронштадте. В рамках "Острова фортов" мы строим два жилых малоэтажных квартала, многофункциональный торговый променад, гостиницу четыре звезды со спа-центром и панорамным рестораном. Проект сложный, но мы с позитивом смотрим в будущее, потому что находимся на начальной стадии и у нас есть возможности для маневрирования. К тому же сам комплекс является достаточно заметным и единственным на первичном рынке Кронштадта, он привлекает внимание покупателей, включая инвесторов. Если говорить про текущую ситуацию в отрасли в целом, то становится сложнее с точки зрения продукта и финансовых моделей, которые реализуют застройщики. Но у нас есть колоссальный опыт работы в условиях турбулентности, который позволит пройти и 2025 год", — отметила генеральный директор АН "Главстрой" (эксклюзивный брокер проекта "Кронфорт") Юлия Ружицкая.
"GloraX ввёл строящиеся объекты в Санкт-Петербурге согласно графикам. Все запланированные старты в городах присутствия компании также запущены", — подчеркнула директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Ситуация на рынке очень сложная, признаёт она. Очевидно, что компании всё больше будут работать с рассрочками — это дорогой инструмент, но must have, который активно используется уже сейчас.
"Мы понимаем, что будем пролонгировать рассрочки, больше работать индивидуально, придумывая каждому свою схему — это так называемая "дубайская рассрочка", то есть длинная рассрочка с минимальным первоначальным взносом с очень комфортными промежуточными платежами, мы научимся работать с заградительными ставками по ипотеке, предлагая клиенту плановое рефинансирование ипотеки в периоде", — рассказывает Татьяна Халилова.
Возможности для роста GloraX сейчас видит в основном в регионах, поскольку новые проекты там активно поддерживают местные власти, есть больше льготных программ по ипотеке и т.п.
Проблемы девелопмента в Петербурге и Ленобласти
"На самом деле не происходит ничего неожиданного, только то, что и должно происходить. Если говорить про нашу компанию, то мы в этом году выполнили все поставленные задачи: перенесли дом, достроили бизнес-центр, ввели ещё один дом", — рассказал генеральный директор Сity Solutions Василий Тимофеев.
Он особо отметил сложности работы застройщиков в центре Петербурга. Здесь огромную роль играют техническая и юридическая возможность реализации проектов, которые длятся долго и тяжело. Одна из проблем — стеснённые условия работы. По последнему проекту компания больше года провела в нулевом цикле. Другая специфика — слабые грунты, требующие высоких инженерных компетенций от геотехников.
"Но на самом деле все участки, которые есть на рынке, — всегда плохие, хорошие были проданы год назад. У тех, что остались, не те соседи, надо ждать Правил землепользования и застройки, мешает охранная зона памятника и т.п., — говорит он. — Вообще, центр города больше не может развиваться интенсивно — заводы под редевелопмент заканчиваются, ветхие и аварийные здания тоже. Мы выступили с предложением, которое, правда, не получило большой поддержки, перевести часть улиц в пешеходные. Например, часть улиц квартала Пески. Это бы автоматически сдвинуло спрос, цену, привлекло инвестиции и позволило бы получить кварталы другого качества".
"Наша первостепенная задача — выполнить все те обязательства, которые мы на себя взяли. Это касается и жилья, и социальной инфраструктуры. А дальше посмотрим. Мы не останавливаем работу по подготовке новых проектов, идём на получение разрешений на строительство — ведь получение разрешения не требует того, чтобы завтра выводить объект в продажу. Будем ли мы выводить на рынок новые очереди либо новые проекты? Будем решать уже в 2025 году", — уточнила начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Сегодня порядка 30% сделок ЦДС приходится на региональных покупателей — это люди из Москвы, с севера, из Сибири, нефтяных регионов, Дальнего Востока.
“
"В Петербурге за прошедшие 4 года цена выросла практически в 2 раза. По темпам роста нас опережает только Москва, а догоняет Казань. Объём предложения за это время уменьшился на четверть, а количество сделок — на треть. В Ленинградской области с 2020 года объём предложения увеличился в 2 раза, но объём сделок практически не вырос. Мы видим, что в Ленобласть приходят новые застройщики, которые накачивают рынок новым предложением, но количество сделок не растёт. Прогнозируем, что объём строительства в Петербурге продолжит уменьшаться, что приведёт к росту цен и практически полному вымыванию объектов массмаркета. Ленинградская область, вполне вероятно, продолжит наращивание объёмов, соответственно, цены будут стагнировать", — считает Наталья Кукушкина.
Что ждёт рынок жилищного строительства в 2025 году?
“
"Учитывая серьёзную роль строительной отрасли, рынок обязательно будет поддержан. Возможно, стоит ожидать каких-то точечных мер поддержки, которые помогут этому "карточному домику" удержаться. Мы не ждём суперроста, но и радикального обвала не будет. На самом деле всё самое плохое мы уже, наверное, пережили", — полагает Наталья Кукушкина.
Василий Тимофеев говорит, что на фоне снижения объёмов строительно-монтажных работ в 2025 году стоит ожидать роста рынка проектирования. "Это будет плодотворный год, когда люди будут пытаться что-то сделать с земельным фондом, искать партнёров, разрабатывать новые концепции, новые решения, тщательнее подходить к вопросу себестоимости", — прогнозирует он.
Из возможных тенденций следующего года Татьяна Халилова называет укрупнение рынка, приводя в пример крупные сделки в Москве.
"Многие, кто давно работает на этом рынке, помнят не одну крупную строительную компанию, которая укрупнялась, укрупнялась, а в кризис умирала. Я не считаю, что укрупнение бизнеса будет способствовать выживанию. С моей точки зрения, может произойти с точностью до наоборот. Только компания, которая сможет гибко реагировать на изменения, сможет поддержать текущую деятельность", — отметила Анжелика Альшаева.
Татьяна Халилова на 2025 год прогнозирует ещё и усугубление проблемы с кадрами, которых сегодня не хватает на всех этапах — от стройплощадок до отделов продаж. Говоря о продажах, она ожидает с введением новых стандартов ипотеки популяризацию лизинга и усиление роли trade-in, корректировку цен на первичном рынке, однако подчёркивает, что речи о снижении средневзвешенной цены не идёт.
Екатерина Немченко уверена, что стоимость жилья продолжит расти. Это совершенно очевидно и связано с сокращением объёма предложения в городе, говорит она. "Все застройщики сейчас работают над качественными характеристиками своего продукта, иначе проиграют конкурентную борьбу за покупателя. Это также ведёт к росту себестоимости", — поясняет эксперт.
“
"Каждый год мы заканчиваем с ощущением, что хуже года ещё не было. Мы уже привыкли так работать. Действовать надо сиюминутно, но планировать вдолгую. Мы смотрим новые участки, смотрим на Ленинградскую область, на апартаменты. Всё в рабочем порядке, никакого пессимизма нет", — резюмировала Юлия Ружицкая.
С ней согласна Екатерина Немченко: "Жизнь продолжается. Спрос есть, люди заинтересованы в покупке недвижимости".
