"Сложность — в градозащитниках": как оживают архитектурные шедевры Петербурга

В Петербурге стали вкладывать больше денег в восстановление памятников
Автор фото: Сергей Коньков / "ДП"

Выездной круглый стол, посвящённый работе с историческими зданиями и памятниками, "ДП" провел в рамках биеннале "Архитектура Петербурга" в Этнографическом музее.

Частные инвестиции идут не только на коммерческие объекты, которые могут приносить прибыль и окупать вложения, но и на те, где о возврате средств речи не идёт. Например, на церкви. Так, Фонд содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге сейчас занимается воссозданием церкви Бориса и Глеба на Синопской набережной, а в прошлом году завершил воссоздание Скорбященской церкви на проспекте Обуховской Обороны.
"Сейчас у нас очень большой объём работ внутри Смольного собора. Мы совместно с приходом отреставрировали церковное пространство — огромное помещение 1500 м2, камни которого помнят ещё Елизавету Петровну и Растрелли. Там не было коммуникаций, нужны были отопление, вода, свет и т.д. Получилось достаточно современное музейное пространство, где проходят выставки, концерты, стоит рояль. Критерий, которым мы руководствуемся в выборе мероприятий, — уместность. Пространство общедоступно, туда может попасть любой посетитель Смольного собора. Также в Смольном есть пространство, опоясывающее купол, которое мы сейчас приспосабливаем под музей собрания ангелов. Это будет один из самых высоких музеев в Петербурге", — рассказала секретарь попечительского совета Фонда Анна Хмелева.
Руководитель дирекции специальных проектов холдинга Setl Group Владислав Шипунов сообщил, что сейчас в стадии реализации у компании находятся два проекта, в составе которых есть памятники и исторические здания. Это приспособление и реставрация зданий Кожевенного завода на Васильевском острове, где разместятся объекты образования, и приспособление зданий бывшего мясокомбината им. Кирова в Московском районе под социальную и общественную функцию.
Проблематика, с которой сталкиваются инвесторы при работе с памятниками, — необходимость сохранения объёмно-планировочных решений и невозможность размещать в них жильё (самая прибыльная функция), говорит Шипунов. Заработать на работе с памятниками девелоперам невозможно, уверен эксперт. Они становятся безубыточными только за счёт нового строительства в рамках общего проекта.
Руководитель НИиПИ "Спецреставрация" Игорь Пасечник рассказал о двух проектах, связанных с приспособлением для современного использования. Первый — Канатный цех с водонапорной башней завода "Красный гвоздильщик", уникальный образец советского конструктивизма.
"Объект был в ужасающем состоянии. К сожалению, материалы, которые использовались во время строительства, были не очень хорошего качества. Железобетон, составлявший основу этого здания, во многих местах стал аварийным, арматура проржавела. Многие несущие конструкции пришлось заменить", — рассказал Игорь Пасечник. Памятник удалось сохранить благодаря Setl Group, который вложил в реставрацию и приспособление под современное использование 3 млрд рублей. Сейчас его занимает Высшая школа экономики, хотя в числе потенциальных арендаторов были и другие претенденты, включая "Газпром".
Второй пример — знаковый объект конструктивизма, Ушаковские бани на территории квартала Нарвская застава. Здание в последние годы было закрыто как аварийное и разрушалось. Инвестор намерен вернуть ему историческую функцию, а на свободном участке разместят открытые бассейны круглогодичного использования. Сейчас проект проходит стадию согласования, ожидается, что работы на нём начнутся уже в следующем году.
Генеральный директор строительной компании City Solutions Василий Тимофеев рассказал об опыте компании по переносу исторического здания — около года назад усилиями девелопера "переехало" здание Императорского воспитательного дома постройки начала ХХ века. Его изначальное расположение не позволяло застроить девелоперу участок современным жильём.
"Примерно два года мы потратили на разработку проекта, перебрали кучу вариантов. Под новый год переместили объект на 42 м. Мы изучили весь опыт, который есть по таким практикам, и оказалось, что он нам не подходит. Дело в том, что само здание было в очень плохом состоянии. К тому же из-за близости к Неве грунты также находились в плохом состоянии. Во всём мире для таких работ используются рельсы, но мы отлили огромную плиту, пересадили на неё дом, подвели ролики, а потом в два приёма переместили на новый участок", — говорит Василий Тимофеев.
По его словам, компания готова использовать этот опыт на других объектах.
Петербургская "АСМ Групп" сегодня работает по всей стране, от Калининградской области до Норильска. Наиболее значимые объекты в Петербурге — Константиновский дворец в Стрельне, здание Сената и Синода с приспособлением под Конституционный суд и библиотеку имени Ельцина, особняк Мясниковых на улице Восстания и др. Компания работает с частными инвесторами и не идёт на госконтракты, уточнил генеральный директор "АСМ Групп" Алексей Михайлов.
Один из последних ярких проектов — приспособление здания авиакасс на Невском проспекте под пятизвездочный отель Wawelberg. "Проектные решения, особенно по интерьерам, переделывались несколько раз, причём буквально на финишной стадии. Достигнутый результат устроил инвестора", — добавил он.
ССУ-5 более 50 лет занимается ландшафтной реставрацией. Последний крупный реализованный проект — реставрация Верхнего сада ГМЗ "Петергоф", которая длилась три года и завершилась к маю этого года. Помимо Петербурга компания реализует проекты в Москве и в Московской области.
"Требования у регуляторов и контролирующих органов везде одинаковые. Рынок сильно зарегулирован, федеральные законы предполагают даже уголовную ответственность за сохранность объектов культурного наследия, — рассказал генеральный директор ССУ-5 Сергей Хомяков. — Мы понимаем опасения инвесторов, которые боятся объектов реставрации, потому что это всегда неопределённость — и в части сроков реализации проектов, и в части бюджета. Мы считаем, что фундаментально эти объекты должны быть интересны для инвесторов".
"Все объекты воссоздания, реконструкции, приспособления для современного использования, как правило, имеют либо нулевой, либо отрицательный экономический результат. Заниматься ими девелоперам позволяют только те жилые проекты, в контурах которых они находятся. Наиболее важный наш проект в этом контексте — Левашовский хлебозавод. Мы пришли на объект около шести лет назад, когда он представлял собой абсолютно ужасающее зрелище. Для нас этот проект стал вызовом. В итоге получилось очень красивое здание, культурно-деловое пространство с общедоступным новым городским сквером. Первый этаж заняла школа Masters. Совместно со Львом Лурье мы создали мультимедийный блокадный мемориал, также открытый для всех посетителей. Особенно приятно всегда видеть там школьников, которые приходят целыми классами. На верхних этажах располагается офис Группы RBI. Площадь вокруг хлебозавода также стала полноценным общественным пространством, где регулярно проходят мероприятия, танцевальные фестивали, выставки под открытым небом", — говорит вице-президент по маркетингу и продукту RBI Михаил Гущин.
По его словам, на старте проекта компания не могла точно спрогнозировать себестоимость работ, так как актуальное состояние внутренних несущих конструкций стало ясно только после их расчистки от старой отделки. В итоге проект потребовал большего времени и больших средств, чем это планировалось изначально. В числе других проектов с памятниками от RBI — водонапорная башня в составе жилого комплекса на Охте, газгольдер на Заозёрной улице, который превратили в паркинг, гараж фирмы Крюммеля, приспособленный под бизнес-центр, воссоздание исторических фасадов на 12-й Красноармейской улице.
"Конечно, исторические здания несут в себе определённые риски. Мы семь лет работаем в этом сегменте. Тщательно выбираем здания под проекты редевелопмента. За это время выкупили десяток объектов и превратили в апарт-отели, большая часть из них — в Петербурге, один — в Выборге. В случае с нашими объектами глубина реконструкции существенно меньше, чем у коллег. Один из ярких примеров — историческое здание на Лиговском пр., 29. Изначально это был доходный дом и фабрика, потом — бизнес-центр, потом — отель, который не пережил пандемию. В итоге мы сделали из него апарт-комплекс на 129 номеров категории "четыре звезды". Современные проекты редевелопмента дают новую жизнь историческим зданиям и делают их точками притяжения для десятков тысяч туристов", — выступил основатель инвестиционно-строительной компании Inreit Кирилл Кудинов.
Сеть отелей Cosmos объединяет 38 отелей по всей стране, в Петербурге это семь гостиниц, из них две (обе — "пятёрки") находятся в исторических зданиях, рассказал генеральный директор "Космос Отель Менеджмент" Игорь Клименко. Гостиница на Невском пр., 49 построена по проекту архитектора П. Ю. Сюзора, изначально это была гостиница А. М. Ушакова, затем — гостиница "Москва". И многие до сих пор знают её именно как гостиницу "Москва", где работал ресторан "Сайгон". Второй объект, открытый в 2024 году, — бутик-отель на 23 номера на Итальянской ул., 8, занявший здание Общества взаимного кредита земского уезда. Здание было построено в первой половине XIX века, в 1893 году. Было перестроено архитектором Александром Сергеевичем Хреновым в стиле поздней эклектики с элементами классицизма.
"Мы с удовольствием берём в управление отели, которые расположены в исторических зданиях. Как ленинградец — я полностью за такие проекты. Как управленец — должен уточнить, что такие проекты надо просчитывать", — завершил свою речь Игорь Клименко.
Руководитель практики земельного права недвижимости строительства "Пепеляев групп" в Санкт-Петербурге Елена Крестьянцева рассказала о юридических нюансах таких проектов.
"Наибольшие сложности вызывают вновь выявленные объекты, по которым ещё не определены предметы охраны. Провести реновацию и не определить предмет охраны невозможно. В некоторых случаях эта работа происходит через суд. Но суды нередко возвращают застройщиков к административной процедуре, ссылаясь на то, что должна быть проведена государственная историко-культурная экспертиза. Круг замыкается, и довольно сложно донести позицию о том, что объект не должен стоять без использования, что есть необходимость привести его в нормальный вид. Особая сложность при реализации таких проектов заключается в градозащитниках, которые во многом препятствуют реализации таких проектов. Конституционный суд в этом году встал на их сторону и сделал вывод о том, что в рамках разбирательств возможны предварительные меры, направленные на то, чтобы объект не сносился и не видоизменялся до окончательного разрешения спора судом. Такие меры парализуют реновацию объектов до разрешения споров с градозащитниками. Более того, такая практика уже есть. Также скажу, что на повестке стоит и вопрос с предварительной археологической разведкой. Исходя из толкования действующего законодательства можно прийти к выводу, что перед любым строительством нужно делать археологическую разведку даже там, где нет оснований предполагать обнаружение памятников археологического наследия", — резюмировала Елена Крестьянцева.