Жильё в новостройках, скорее всего, останется дорогим и в 2025 году.
Опрошенные "ДП" застройщики смирились с тем, что в 2025 году кардинального снижения ключевой ставки не будет, а значит и ждать роста продаж за счёт обычной ипотеки не стоит.
Тем не менее благодаря семейной ипотеке и рассрочкам количество сделок вряд ли упадёт ниже осеннего уровня 2024 года. А раз так, то катастрофического сценария не будет.
Рассрочка вместо ипотеки
Доля сделок с использованием рассрочки в сегменте массового жилья увеличилась с 5% в 2023 году до 30% в текущем периоде, говорит коммерческий директор холдинга "РСТИ" Екатерина Немченко.
“
"Основной интерес вызывают программы с минимальным первым взносом и небольшими фиксированными платежами. Прогнозируем, что в 2025 году популярность таких программ продолжит расти", — отмечает она.
Впрочем, данный инструмент популярен и в контексте более дорогих квартир.
"Рассрочка становится важным инструментом в сегменте комфорт, особенно на фоне роста базовых ипотечных ставок. Это позволяет покупателям оставаться на рынке даже в сложных экономических условиях", — объясняет коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость–СЗ" Денис Бабаков.
При этом оснований для снижения цен девелоперы не видят: за прошлый год цены на стройматериалы выросли на 10–25%, плюс почти на четверть увеличился фонд оплаты труда.
“
"В текущих условиях ожидать снижения цен на новостройки не приходится. Наоборот, они будут расти", — уверена коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
Нехватка квалифицированных рабочих остаётся одной из острых проблем строительной отрасли.
"Мы наблюдаем постоянный рост заработных плат, что в свою очередь увеличивает издержки строительных компаний", — говорит директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Как повлияет на рынок ипотечный стандарт
С 1 января 2025 года в России вступил в силу новый ипотечный стандарт, обязательный для применения участниками рынка. По мнению директора по продажам LEGENDA Ксении Садковой, это значимое нововведение. "Новый стандарт ограничит возможности застройщиков по субсидированию ставок, что приведёт к уменьшению доступных инструментов для покупателей", — считает она.
Как говорят в ЦБ РФ, цель ипотечного стандарта — снизить распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться более подробного информирования заёмщиков об условиях кредита, а также о связанных с ним рисках.
В частности, банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если это будет вести к завышению стоимости жилья. Сейчас такая схема субсидирования застройщиками части процентов по кредиту за счёт повышения цен на квартиру — один из наиболее популярных продуктов, позволяющих стимулировать продажи.
Коммерческий директор группы "Аквилон" Алексей Бушуев отмечает, что новый ипотечный стандарт, вступающий в силу в 2025 году, также окажет влияние на стоимость недвижимости, подталкивая её к росту.
“
"Мы ожидаем, что новый стандарт сократит количество доступных инструментов продаж, что ещё больше ухудшит доступность жилья для покупателей. Тем не менее это может стать основой для разработки новых программ поддержки", — рассуждает специалист.
Дефицит новых проектов
Высокая ключевая ставка не только делает покупку квартиры в ипотеку неразумной, но и тормозит вывод новых проектов. По итогам прошлого года на рынок вышло чуть больше 2,3 млн м2 жилья, притом что продано было около 3,5 млн "квадратов".
"При ключевой ставке 21% стоимость проектного финансирования составляет 24–25%, что делает экономику большинства новых проектов просто убыточной", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
"Многие проекты поставлены на паузу. Однако крупные игроки продолжают выводить на рынок новые жилые комплексы", — говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева.
С ней согласна генеральный директор АН "Главстрой" Юлия Ружицкая. "В 2025 году основной задачей девелоперов будет не рост, а сохранение рентабельности текущих проектов. Новые объекты будут запускаться реже, но интересные проекты всё же появятся на рынке", — полагает она.
Эта тенденция в текущих реалиях сохранится и в перспективе приведёт к дефициту предложения.
“
"Это скажется в первую очередь на городских новостройках. Ограниченность предложения и медленное пополнение новыми проектами также повлияют на изменение стоимости предложения в сторону роста", — уверена Екатерина Немченко.
Надежды на господдержку
Девелоперы надеются на появление новых программ поддержки от государства. "Государственная поддержка может расшириться, особенно в сегменте льготной ипотеки для семей и работников социально значимых профессий", — считает коммерческий директор ГК "А101" Мария Орлова. "Однако основным фактором, который может повлиять на рынок, остаётся ключевая ставка. Мы надеемся на её снижение, хотя аналитики прогнозируют сохранение высоких значений до 2026 года", — отмечает она.
"Государство заявляет о готовности разработать инструменты поддержки строительной отрасли, но пока нет понимания, когда они появятся и в чём будут заключаться. Власти Петербурга уже предложили компенсировать часть ипотечного кредита семьям, где после января 2025 года родится третий ребенок, также звучат предложения по регламентированию рассрочки на рынке недвижимости", — рассказывает Денис Бабаков.
"Сейчас мы больше думаем о будущем. Все усилия брошены на попытки что–то спланировать, но планировать очень сложно — каждый день действительно возникают новые вводные. Но основной вопрос на самом деле состоит в том, как достойно пережить 2025 год", — резюмирует Анжелика Альшаева.
“
"С нового года стоит ждать небольшой стагнации спроса на недвижимость, пока застройщики выбирают стратегии дальнейших действий и готовят свои предложения. Также мы ждём новые большие лимиты по семейной ипотеке, что поможет поддерживать темпы реализации квадратных метров жилья. Но мы также ожидаем, что семейная ипотека вернётся к нам в изменённом виде, так как на данный момент разница между ключевой ставкой и льготными программами слишком велика", — говорит Яна Вирченко.
