Новые пошлины за регистрацию права на недвижимость могут на год приостановить сделки купли–продажи комнат в коммуналках и машино–мест в паркингах. За регистрацию такой недвижимости покупателям придётся доплатить сотни тысяч рублей.
С января текущего года Минфин установил новые правила начисления пошлин за регистрационные действия. Вместо прежних 2 тыс. рублей за стандартную регистрацию перехода права собственности введена прогрессивная шкала.
Если кадастровая стоимость объекта недвижимости не превышает 20 млн рублей, покупателю придётся заплатить 4 тыс. рублей. Если выше — то 0,02% от стоимости, но не более 0,5 млн. Ранее действовала единая пошлина в размере 2 тыс. рублей. Аналогичный принцип введён для покупателей–юрлиц, только процент там ещё выше.
Собственники недвижимости не успели ощутить рост налогов после резкого повышения кадастровой стоимости в Петербурге, вступившего в силу с 1 января 2024 года (квитанции с новыми суммами придут осенью 2025 года), как государство повысило сбор, о котором собственники по факту узнают только при совершении сделок купли–продажи недвижимости. И основной вопрос к новым пошлинам такой: почему их размер теперь считается от стоимости всего объекта недвижимости, даже когда сделка совершается исключительно с долей владения в нём. Иными словами, покупатель платит за долю так же, как если бы покупал весь объект целиком.
"Доля в праве не является самостоятельным объектом, и кадастровая стоимость доли в праве на объект недвижимости не определяется", — сообщили "ДП" в пресс–службе Минфина. Впрочем, министерство уже готово привести систему в более логичный вид.
“
"Минфин России подготовит изменения в Налоговый кодекс РФ, чтобы расчёт размера государственной пошлины осуществлялся исходя из суммы кадастровой стоимости, приходящейся на долю в праве на объект недвижимости. Такое предложение является экономически обоснованным", — отметили в Минфине.
Однако любые изменения в НК РФ, после того как они становятся законопроектом (который ещё нужно внести и принять), вступают в силу только с нового налогового периода. Таким образом, как минимум на протяжении всего 2025 года покупателям придётся платить повышенные пошлины.
Тем временем участники рынка уже пересказывают друг другу истории о том, как покупателям насчитали пошлины в размере 100 тыс. рублей и более.
Пошлина за комнату
Во–первых, под удар попали сделки с комнатами в коммунальных квартирах. Все риелторы, с которыми пообщался "ДП", предсказывают резкое сокращение количества таких сделок, потому что своим клиентам они будут советовать отложить их до 2026 года, чтобы не нести повышенные затраты на пошлины.
По оценке жилищного комитета, в Петербурге на конец 2024 года было около 60 тыс. коммунальных квартир. Если предположить, что в каждой из них минимум по две комнаты, то это 120 тыс. долей. Исследуя крупнейшие платформы для размещения объявлений о продаже квартир, можно предположить, что их продают крайне редко. Например, на "Авито" из 26,6 тыс. объявлений о продаже квартир доли фигурируют лишь в 94. На ЦИАН такие объявления составляют около 1%, сообщили "ДП" в компании, впрочем, год назад их было лишь 0,6%.
Однако в реальности продавцы далеко не всегда ставят пометку о продаже доли, чтобы не отпугивать покупателей. Например, квартира–студия в центре города за 5–6 млн рублей, которая на фото выглядит именно как отдельная квартира, — это почти гарантированно доля в коммуналке. Кроме того, значительная часть сделок с комнатами банально не выходит в публичную область: соседи продают их своим соседям или ищут покупателей с помощью сарафанного радио.
“
"Достаточно часто кадастровая оценка долей в коммунальных квартирах является завышенной. Она производится исходя из метража всей квартиры, без учёта её “коммунального” статуса, — говорит управляющий партнёр 4R Group Михаил Бойцов. — В результате рыночная стоимость отчуждаемой доли такой квартиры, или по–простому “комнаты”, может быть в 1,5–2 раза меньше кадастровой оценки этой доли".
Так, произвольно взятая квартира на Московском пр., 186, по кадастровой оценке стоит 244 млн рублей. В Росреестре отображена 61 запись долевого владения. И если бы кто–то покупал часть этой квартиры в 2024 году, то заплатил бы пошлину 2 тыс. рублей. Сейчас же ему придётся перечислить за сделку государству не менее 48,8 тыс. рублей.
"Есть и вторая спорная ситуация, если кадастровая стоимость менее 20 млн, а цена по договору — более. По закону пошлину нужно платить по минимальному порогу (4 тыс.), а на практике предлагают считать её от цены в договоре, что закону не соответствует", — отмечает партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
