Разница в цене нового жилья между Петербургом и Ленобластью достигла рекордного размера — в полтора раза. По прогнозам экспертов, она продолжит расти, пока дешёвого жилья в городе не останется совсем.
По данным "Сбераналитики", сейчас средняя цена 1 м2 в реальных сделках в Петербурге составляет 247,8 тыс. рублей, а в Ленобласти — 169,1 тыс. рублей. Если исключить из расчётов Шушары (по транспортной доступности уступающие Кудрово и Мурино), разрыв становится ещё более заметным.
Разница в стоимости недвижимости между двумя регионами увеличивается на протяжении последних лет. В 2017 году она составляла 15,6 тыс. рублей (21,8%), а к 2024 году выросла до 78,7 тыс. рублей (46,5%). Это происходит из–за того, что цены в городе растут быстрее, чем в окрестностях.
"В среднесрочной перспективе этот тренд будет только усиливаться, — считает коммерческий директор ГК “А101” в Петербурге Мария Орлова. — Именно в области, в отличие от города, есть площадки для проектов КРТ (комплексного развития территории. — Ред.)".
По мнению директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, разрыв иллюстрируют усреднённые цифры, которые характеризуют жильё класса "массмаркет" в городе и области.
“
"Стоит учитывать, что вилка средних цен в Петербурге варьируется в зависимости от характеристик жилья и локации, — говорит она. — Широко представлен сегмент “комфорт”, который наращивал свою долю в последние годы, а также сегмент “высокий комфорт”. При этом объекты экономкласса присутствуют ограниченно. Поэтому вилка средних цен значительно шире: от 180 тыс. до 305 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от сегментов, по данным на январь 2025 года".
Если оценивать разрыв между сопоставимыми локациями, например городского закадья и пригородных объектов, то разница будет меньше — в пределах 40 тыс. рублей за "квадрат" (в среднем 194 тыс. рублей против 154 тыс. рублей).
Например, локация Новоселье в Ломоносовском районе или активно развивающиеся территории Пушкинского района сравнимы с Красногвардейским районом (локация Ручьи) и объектами Всеволожского района.
Почему увеличивается разница в цене
Основная причина, почему в городе жильё дорожает быстрее, по мнению участников рынка, — дефицит площадок под застройку в черте города.
"Разница между предложениями растёт, так как в черте города сокращается количество новых проектов", — отмечает коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
Дефицит порождает рост цен. "В Ленинградской области стоимость земли составляет примерно 13–18 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений, а в городе дешевле 50 тыс. рублей просто не найти. Диапазон цен может доходить до 100 тыс. рублей", — объясняет директор направления "Девелопмент" компании Hansa Group Владимир Ревенков.
Этот фактор определяет и классность проектов, а значит и цену жилья. В Ленинградской области преобладают проекты эконом– и комфорт–класса, в то время как в Петербурге девелоперы строят преимущественно комфорт–, бизнес– и премиум–класс.
Кроме того, обременения для застройщиков в Петербурге только растут: увеличилась плата за смену вида разрешённого использования земельных участков, усложнилось согласование проектов, стоимость подключения к коммуникациям стала выше. Выше в городе и социальные обязательства застройщиков, которым зачастую приходится строить за свой счёт детсады, школы, дороги и т. д.
Как появился "Новый Петербург"
Активный интерес девелоперов к застройке областных окрестностей был во многом спровоцирован действиями городских властей. В 2011 году, после ухода с поста губернатора Петербурга Валентины Матвиенко, новый глава города Георгий Полтавченко почти на 2 года заморозил согласование жилищного строительства. Это решение, хотя и направленное на наведение порядка, вызвало недовольство бизнеса, который переключил активность на соседний регион.
Уже к 2012 году начался бум застройки в пригородах, особенно в районах, прилегающих к КАД. Если в 2011 году в области ввели 1 млн м2 жилья, то к 2015 году — уже 2,4 млн, а с 2017 года ежегодно вводится более 2,5 млн м2.
Особенности согласования градостроительной документации также сыграли свою роль. В Петербурге как городе федерального значения вся реальная власть сосредоточена в руках губернатора и его заместителей. А в Ленинградской области согласования проектов проходили на уровне местных советов, что было намного проще для девелоперов.
Более лояльные градостроительные нормы и доступность земель за КАД привели к массовому строительству, особенно в районах Мурино, Кудрово, Новосаратовка и Янино. Население этих районов выросло в разы: например, в Мурино с 7 тыс. человек в 2010 году до 104 тыс. в 2023–м, а в Кудрово — с 1,37 тыс. почти до l65 тыс.
Впрочем, к 2017 году и областные власти начали жёстче регулировать вопросы жилищного строительства. Были введены ограничения на высотность (до 7–10 этажей), а застройщиков обязали возводить социальные объекты за счёт собственных средств. Хаотичный строительный бум пошёл на спад, и новые проекты стали больше походить на нормальные жилые районы, а не на спальные гетто.
