"Деньги стали очень дорогими": выбор жилья в Петербурге сократится до минимума

По оценкам "ДП", в 2025 году застройщики Петербургской агломерации планируют вывести на рынок около 2 млн м2 жилья, включая новые очереди текущих проектов. За последние годы меньше было только в 2010 году, когда отрасль выходила из кризиса.

По данным Единого реестра застройщиков, в конце 2019 года в Петербурге строилось 14,2 млн м2 жилья, тогда как к концу 2024–го этот показатель снизился до 6,3 млн м2. "Ввиду текущей экономической ситуации рынок продолжает сжиматься — многие петербургские девелоперы опасаются выводить новые проекты, концентрируясь на реализации очередей в уже строящихся ЖК. Эта тенденция набирает обороты, но пока выводим проекты в плановом режиме", — говорят в пресс–службе "Группы ЛСР".

При этом, согласно прогнозам консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос остаётся относительно высоким. "Ожидается, что в 2025 году он составит порядка 2,2–2,4 млн м2, если макроэкономические условия не ухудшатся", — отмечает директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.

Почему жилья строится всё меньше

"Ёмкость рынка продолжает сокращаться, поэтому девелоперы пересматривают сроки вывода новых проектов", — объясняет директор по продажам компании Legenda Ксения Садкова.

Многие застройщики приняли решение приостановить запуск новых проектов из–за высокой стоимости ипотеки и охлаждения рынка. "Это особенно заметно в массовом строительстве. Уже сейчас предложение жилья бизнес–класса достигло минимума за последние 13 лет", — отмечает Александр Кравцов, управляющий партнёр ГК Fizika Development.

Однако падение спроса — не единственная причина замедления темпов строительства. Высокие процентные ставки, отсутствие бридж–финансирования, рост себестоимости и непредсказуемые сроки согласования проектной документации делают запуск новых проектов сложным и рискованным.

Ленобласть всё популярнее

Фокус девелоперов смещается с центра Петербурга на периферию и Ленинградскую область. По данным ИИЦ "Петербургская недвижимость", в январе 2024 года на Ленобласть приходилось 43% выставленных на продажу лотов, а в январе 2025 года этот показатель вырос до 51%. Спрос движет предложением: по итогам января доля Ленобласти в общем объёме продаж достигла 57%.

Главным фактором такого перераспределения остаётся цена.

"Покупка квартиры в Ленобласти сейчас гораздо выгоднее, чем в Петербурге, при сопоставимом качестве. Разница в стоимости достигает 100%. Однако со временем этот разрыв начнёт сокращаться, что делает такие квартиры выгодной инвестицией на горизонте 4–5 лет", — подчёркивают аналитики.

Когда вернётся строительный бум

Чтобы ситуация изменилась, на рынок должна вернуться доступная ипотека, в один голос говорят застройщики.

"Позитивным сигналом для девелоперов станет снижение ключевой ставки, рост доступности ипотеки и запуск новых адресных ипотечных программ с господдержкой", — отмечает президент GloraX Дмитрий Кашинский.

Однако, судя по заявлениям представителей Центробанка, жёсткая монетарная политика в ближайшее время сохранится, а значит, рынок недвижимости будет вынужден адаптироваться к существующим экономическим реалиям.

По мнению директора направления "Девелопмент" компании Hansa Group Владимира Ревенкова, на сокращение темпов вывода новых проектов в первую очередь повлияло снижение спроса и увеличение строительных издержек. Аналогичная история случилась на рынке недвижимости в 2020–й пандемийный год, когда общая мировая напряжённость, усложнение логистических поставок, отток рабочей силы привели к снижению объёма вывода нового жилья.

"Ситуация, которая складывается сегодня, обостряется ещё и финансовой нагрузкой, ставшей в разы больше с увеличением ставок банковского финансирования. Большую роль в этом играет фактор наполнения эскроу-счетов. С завершением льготной ипотеки снизился покупательский спрос и в целом поменялась его структура по вариантам оплаты. Основным драйвером продаж, особенно на рынке доходной недвижимости, по сути остались рассрочки от застройщиков. Средний срок рассрочки составляет 2 года, а размер первоначального взноса — всего 30%. Получается парадокс, что даже при высоких объёмах продаж это не обеспечивает должного наполнения эскроу-счетов в моменте. При высоких темпах строительства это увеличивает застройщику ставку проектного финансирования. Сохранение текущей конъюнктуры рынка грозит серьёзным дефицитом предложения в будущем — такое развитие событий, конечно, никому не может быть интересно. Поэтому, скорее всего, будет разработан какой-то новый точечный механизм поддержки спроса и строительной отрасли в целом", — прогнозирует он.

В компании сейчас работают над двумя проектами, один из них настроены вывести в этом году. "Но пока ничего не загадываем, будем смотреть на рыночную ситуацию. Продолжаем активно работать над развитием нашего земельного банка под реализацию проектов высокого класса как в Петербурге, так и в Москве", — добавил Ревенков.

"Влияние на вывод новых проектов оказывают несколько факторов. Среди основных — экономическая составляющая: кратный рост себестоимости строительства и социальных обременений, а также аномально высокая ключевая ставка, с которой мы живём уже более полугода. Например, для разработки новых проектов застройщики используют бридж–кредитование, которое сейчас формируется в среднем из ставки ЦБ плюс 6–8%. И, конечно, на вывод новых проектов влияет денежно–кредитная политика регулятора, в которую входит сокращение ипотечных программ, введение новых стандартов, ужесточение скоринга банков. В такой ситуации девелоперам действительно сложно выводить новые проекты. Но если говорить о реальности, в которой мы живём, и учитывать при этом прогнозы ЦБ по ключевой ставке до 2027 года, конечно, рынку недвижимости необходима господдержка. Например, это может быть адресная ипотека для молодёжи или представителей важных социально–значимых профессий", — прокомментировала коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова.