В Ленобласти для молодых семей появилась возможность использовать эскроу-счета на строительство своего дома по областной программе улучшения жилищных условий.
Участники рынка видят в решении драйвер для отрасли, но ажиотажа не ждут.
Эскроу-счета при ИЖС: что предложили в Ленобласти
Правительство Ленобласти открыло возможность молодым семьям использовать эскроу-счета на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по региональной программе улучшения жилищных условий комитета по строительству.
Основные условия для участия в программе областного Комстроя — семья живёт в области не менее 5 лет, признана нуждающейся в улучшении жилищных условий и имеет в собственности земельный участок. Построенный дом будет оформляться в равных долях на всех членов семьи.
“
"Мера обеспечит дополнительные гарантии безопасности участникам нашей программы и позволит защитить бюджетные средства от недобросовестных подрядчиков. За 3 года Комстрой помог 350 молодым семьям. Будем работать над тем, чтобы больше ленинградских мам и пап смогли получить комфортное жильё, не переживая о нюансах стройки", — заявил зампред правительства Ленобласти Евгений Барановский.
На областную программу улучшения жилищных условий с 2022 года власти выделили 1 млрд рублей. Построить дом или купить квартиру в удалённых районах решила 81 пара: в Лужском районе — 24 семьи, в Приозерском — 19, в Лодейнопольском — 14, в Тихвинском — девять, в Подпорожском — девять, в Сланцевском — пять, в Бокситогорском — одна.
В целом в сегменте ИЖС в регионе после небольшого снижения по итогам 2023 года выросли не только темпы ввода, но и доля ИЖС в общем объёме введённого жилья. Если по итогам 10 месяцев прошлого года она составляла 65%, то по итогам аналогичного периода 2024-го достигла уже 73,3%, следовало из данных Петростата.
Если говорить о ценах, то в Ленобласти квадратный метр в квартире в среднем дороже "квадрата" в частном доме — 24,8% (116 083 руб./м2 против 93 005 руб./м2), подсчитали в агентстве "Мир квартир". Но если смотреть по стоимости лота, дома оказываются дороже за счёт большей площади, но ненамного. В Ленобласти городское жильё стоит на 53,5% меньше загородного.
Зачем нужны эскроу-счета в ИЖС
Использование эскроу-счетов в ИЖС в РФ стало обязательным с 1 марта.
Согласно закону, привлекать средства покупателей-физлиц смогут застройщики, аккредитованные при Минстрое РФ через такие же аккредитованные банки.
Как и в случае с существующими эскроу-счетами, у подрядчика не будет прямого доступа к средствам покупателей до того момента, пока он не выполнит все обязательства по договору.
Использовать можно будет только типовые проекты из готовых домокомплектов, размещённые в реестре ЕИСЖС Минстроя, а также типовую форму договора. При оформлении ипотеки эскроу-счёт открывается в банке, который выдал целевой кредит. Средства на эскроу-счёте будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей, а стороны договора освобождены от уплаты НДС.
Опрошенные "ДП" эксперты отмечали, что работать с эскроу преимущественно станут крупные компании. Во-первых, им проще взаимодействовать с банками. Во-вторых, крупные компании будут реализовывать стандартизованные проекты, застраивая большие территории.
В "Дом.РФ" отмечали, что количество подрядчиков, которые хотят работать с эскроу, постоянно растёт. Более того, эскроу-счета на рынке ИЖС могут снизить цены на частные дома.
ИЖС с эскроу: стимулы и ограничения
Предложение льготных условий по ИЖС для молодых семей в Ленобласти хорошая инициатива, но фильтр отбора слишком "узкий", считают в ГК "ПСК".
“
"В объёмном социальном аспекте программа будет практически незаметной. Скорее это для тех, кто хочет и может переехать из старого фонда в областных населённых пунктах в частный дом примерно там же. Семейная ипотека на квартиры представляет собой куда более простой набор вводных", — считает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
По мнению аналитика, сравнение жилой недвижимости в форматах МКД и индивидуальной застройки невозможно, поскольку это разные образы жизни.
"Если оценивать сравнимые категории, то в Ленобласти спрос на квартиры в многоэтажных домах не демонстрирует выраженной позитивной динамики. Несмотря на рост стоимости м2 в Петербурге и все имеющиеся обстоятельства с ипотекой", — считает Сергей Софронов.
Спрос на покупку земельных участков в Ленобласти вырос ещё в пандемию, он продолжал расти и после начала СВО, владельцы не сразу выходили на этап строительства домов, отмечают в компании "Ростерм".
“
"Сейчас мы видим, что многие проекты перешли к этой фазе, в регионе есть запрос на ИЖС. Кроме того, есть часть владельцев, которые сделали дома "под крышу" и сейчас занимаются инженерными системами, закрывают "тёплый контур". Мы видим в этом потенциал, активно работаем с рынком загородного строительства, вся наша продукция востребована в этой сфере — "теплые" полы, автоматика, горячее и холодное водоснабжение, вентиляция, вся инженерная начинка. Заместить массмаркет ИЖС не может, рынок из-за ставок уже "съёживается", но загород на этом фоне драйвером остаётся", — пояснил "ДП" глава ООО "РОСТтерм" Иван Багаев.
Безусловно, спрос на ИЖС является стимулом для развития рынка недвижимости в регионе, отмечает, в свою очередь, технический директор "АСП-Структура" Дмитрий Поваженко.
“
"Сделать ИЖС эффективнее, быстрее и дешевле поможет использование готовых проектов. Это позволит сэкономить на проектировании, услугах дизайнера и архитектора. Универсального "рецепта" для сокращения строительного бюджета не существует, в каждом конкретном случае свои условия и возможности", — добавляет эксперт.
В "СиСофт Девелопмент" добавляют, что снижению цен на частное жильё могли бы способствовать комплексность планирования, проектирования, строительства и даже совместная эксплуатация.
“
"Всё это в современных условиях может и должно выполняться в бесшовных технологиях информационного моделирования для всего жизненного цикла. Такие технологии, уже отработанные годами, есть в России, например линейка ПО ГК СиСофт от Model Studio CS до NS Project", — говорит заместитель гендиректора по научной работе "СиСофт Девелопмент" Михаил Бочаров.
