Самая громкая сделка последних лет на петербургском рынке недвижимости — покупка за 1,136 млрд рублей компанией ГК "КВС" комплекса зданий бывшего следственного изолятора "Кресты" на Арсенальной набережной. Что сейчас происходит вокруг проекта редевелопмента территории — в материале "Делового Петербурга".
По итогам аукциона, проведённого "Дом.РФ", победителем стало ООО "КВС — Всеволожский", предложившее наивысшую цену за лот. Компания принадлежит совладельцам девелоперской группы "КВС" Сергею Ярошенко и Владимиру Трекину. В ходе торгов они обошли АО "Музыкальная индустрия" Евгения Филькенштейна, которое остановилось на ставке 1,125 млрд рублей.
Сразу после завершения аукциона победитель заявил, что объект "пройдёт бережную реставрацию и станет уникальным общественным пространством, где прошлое и будущее соединятся в новом формате". Среди планируемых функций бывшей тюрьмы — музей (по данным Смольного, музей истории "Крестов" войдёт в состав рекреационной зоны), гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства.
С чего всё начиналось
О планах продать изолятор на аукционе стало известно ещё в июле 2006 года. Предполагалось, что тюрьма будет продана одновременно с другим известным следственным изолятором — московской "Бутыркой". В качестве обременения победители конкурса должны были построить новые изоляторы в Москве и Петербурге.
Ожидалось, что в течение 2–5 лет будет возведено новое здание "Крестов", стоимость которого оценивалась в 4,3 млрд рублей. После этого все заключённые должны были переехать в новый СИЗО, а старые "Кресты" выставить на аукцион, чтобы покрыть затраты на строительство. В тот момент чиновники МВД оценивали стоимость изолятора в € 80–120 млн.
Однако всё пошло не по плану: строительство новых "Крестов" началось только в 2007 году и завершилось в 2014–м. Вместо запланированных 4,3 млрд рублей проект обошёлся в 12 млрд.
В 2017 году генерального директора АО "Генеральная строительная корпорация" (ГСК) Виктора Кудрина задержали. Его обвинили по ст. 201 УК РФ ("Злоупотребление полномочиями"). Следователи утверждали, что Кудрин не обеспечил выполнение работ в полном объёме, подписав акты якобы о выполненных работах на сумму около 42 млн рублей, а затем направил эти средства на другие цели, связанные с исполнением госконтракта, чем причинил ущерб управлению ФСИН. Однако в 2021 году Петроградский районный суд прекратил дело в отношении Кудрина из–за истечения срока давности.
Самое строгое наказание по делу о строительстве новых "Крестов" получил бывший заместитель начальника управления ФСИН по Петербургу и Ленинградской области Сергей Мойсеенко — его приговорили к 11 годам колонии за получение взяток на сумму 710 млн рублей от подрядчиков СИЗО. Всего же от строительства "Крестов" пострадали четыре сотрудника УФСИН.
Тем не менее переселение заключённых началось в 2017 году и завершилось в 2018–м. Однако тюремная жизнь в "Крестах" полностью не прекратилась: часть заключённых перевели сюда для обслуживания комплекса.
20 июля 2019 года губернатор Санкт–Петербурга Александр Беглов на встрече с жителями Калининского района предложил переоборудовать бывшие "Кресты" в "арт–объект, гостиницу, рестораны и музеи".
26 ноября 2022 года стало известно, что комплекс бывшего СИЗО "Кресты" будет передан госкомпании "Дом.РФ". После консультаций с властями города, жителями и потенциальными инвесторами территория получит новые функции.
24 мая 2023 года УФСИН по Санкт–Петербургу и Ленинградской области сообщило, что "Кресты" переданы АО "Дом.РФ". 5 декабря 2023 года комплекс был выставлен на аукцион.
Сложный актив
Что же сейчас представляют собой "Кресты", которые продали на аукционе? Это 29 разнообразных зданий общей площадью 41,2 тыс. м2 и шесть земельных участков (39,1 тыс. м2) на Арсенальной набережной, 7.
Самые главные и самые большие объекты — это сами "Кресты" — два режимных корпуса площадью 11,8 тыс. и 12,2 тыс. м2. Они составляют половину всей проданной недвижимости и являются самыми тяжёлыми для дальнейшей реновации именно из–за своего тюремного профиля. Во–первых, это большие открытые четырёхэтажные видовые галереи, которые рассекают каждую "палочку" креста. Во–вторых, одиночные камеры с решётками на окнах (их могут потребовать оставить), которые сложно (толстые стены) объединить между собой. Ну и арестантский дух, который, конечно, не материален, но…
К самим "Крестам" прилагаются два прогулочных дворика площадью 2,4 тыс. м2 — они созданы в советское время и не охраняются КГИОП.
К более простым, но также охраняемым объектам относятся несколько общежитий (75,1 и 635,4 м2), многоквартирный дом (742,3 м2), режимный корпус (322,7 м2), учебно–производственные мастерские (2,5 тыс. м2), здание Политчасти (353,3 м2 — идеально для музея), столовая с приёмной следственного отделения (844,8 м2), здание котельной с пищеблоком и гаражом, санпропускник, баня (1,4 тыс. м2). Все они охраняются КГИОП, но более просты для реновации и приспособления под современное использование (ну в конце концов — баня есть баня).
К экзотическим объектам недвижимости относится ледник (287 м2) — впрочем, можно не беспокоиться: здесь хранили не трупы, а продукты.
Ну и сопутствующие здания и сооружения: смотровая траншея (1 штука), забор железобетонный режимный (3 штуки), сторожевая вышка (3 штуки), вольеры для служебных собак, трансформаторная будка, помещение для пищевых отходов, мини–котельная, контора хозяйственной части, корпус бытовых помещений для личного состава. Все они не охраняются КГИОП, общая площадь — около 4 тыс. м2. И больница — 1,2 тыс. м2.
Неисторические здания в принципе можно снести, надстроить, перестроить.
Что будет
Как говорят участники рынка, 1,13 млрд рублей почти за 4 га на Выборгской стороне с видом на Неву и 41,2 тыс. "квадратов" недвижимости в целом доступная цена. Если брать в "чистом виде" участок в подобной локации, с возможностью возвести там жильё, то он, по оценкам экспертов, мог бы стоить от 2,8 млрд до 4 млрд рублей в зависимости от готовности градостроительной документации.
Впрочем, здесь всё сложнее. Сама зона (не в том смысле) и законодательство не позволяют сносить исторические дома и застраивать территорию, например, жильём. Да и проект придётся делать многокомпонентным и мультифункциональным.
Дмитрий Кашинский, президент GloraX, отмечает, что проект осложняется наличием объектов культурного наследия.
"Новый собственник будет вынужден заказать историко–культурную экспертизу, и только после её проведения станет понятно, какие элементы относятся к предметам охраны, а какие нет", — говорит он. По его словам, реконструкция таких объектов часто обходится дороже, чем новое строительство.
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов считает, что перед новым собственником стоит задача превратить объект в новую точку притяжения и культурный центр, поэтому многофункциональность обязательна.
"Нужно насыщать пространство так, чтобы жизнь кипела. Вопрос лишь в том, что именно там делать. Можно реализовать музейное пространство, связанное с историей места, а также общественные зоны, которых в нашем городе не хватает, в сочетании с деловой функцией. Часть площади можно отдать под гостиничное использование. Такие примеры в мире есть. Возможен и минимальный объём в формате light industrial", — уверен он.
При этом девелопер считает, что тюремное прошлое не будет доминирующей ассоциацией. "Конечно, найдутся те, кто будет говорить об ауре и прочем подобном. Но абстрагироваться от прошлого назначения объекта несложно. В Новой Голландии, кстати, тоже была тюрьма, но не все об этом помнят. В конечном счёте, “Кресты” — это просто исторические здания в очень хорошей локации", — отмечает он.
Однако Иван Донкин, директор департамента заказчика девелопера AAG, добавляет, что тюремное прошлое всегда будет преследовать это место. "Слишком много исторических событий связано с этим знаковым местом", — говорит он. Тем не менее, по его мнению, грамотная концепция может нивелировать этот фактор, превратив "Кресты" в культовое общественное пространство.
Операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев отмечает, что проекты с историческими зданиями и их комплексной реконструкцией обычно реализуются дольше, чем новое строительство. "В зависимости от сложности концепции и скорости согласований срок реализации может составить 4–7 лет", — считает он. По его оценкам, потребуется минимум 4 млрд рублей, но особенности концепции могут увеличить эту сумму в 2–3 раза.
Впрочем, как полагают эксперты, при удачной реализации инвестор получит не только качественную доходную недвижимость на долгие годы. Кроме того, не надо забывать о репутационной составляющей. Теперь КВС не просто застройщик, возводящий жилые комплексы, но и компания, которая берётся за непростые проекты и известна не только на городском, но и на федеральном уровне. Плюс опыт, плюс качественный кейс в портфель удачных проектов.
Позиция КВС
Пока представители группы "КВС" неохотно комментируют будущее "Крестов". "Мы понимаем ответственность, которую берём на себя. “Кресты” — это не просто здание, это историческая веха, значимая не только для Петербурга, но и для всей страны. Мы создадим пространство, где культура, наследие и современность соединятся, и сделаем его местом притяжения, способным рассказать свою подлинную историю", — заявил генеральный директор ГК "КВС" Сергей Ярошенко по итогам торгов, пообещав создать "уникальный общественный центр мирового уровня".
По его оценкам, только проработка историко–культурной экспертизы и проектной документации займёт минимум 2 года. "Первым делом начнём с обследования, проектной документации и историко–культурной экспертизы. После этого сможем приступить к проектированию", — уточнил Ярошенко сразу после покупки.
По информации источников, близких к компании, основные направления уже определены: общественное пространство, восстановление памятника и его адаптация для общественного доступа. Также предполагается разместить в комплексе музей, гостиничный комплекс, рестораны и галереи.
“
"Но пока это лишь наброски. Необходимо провести полную экспертизу комплекса — от истории до текущего состояния. Только тогда будет понятно, что и где можно делать и, главное, сколько это будет стоить. Сейчас чёткого понимания нет, поэтому рассказывать нечего", — сообщил собеседник "ДП".
Эксперты, опрошенные "ДП", настроены оптимистично.
“
"Да, предметов охраны много. Самые сложные для адаптации — это, конечно, сами “Кресты” — два здания. Их потенциально можно приспособить под офисные функции, но нужно понять, можно ли будет перекрыть галереи и сделать из них полноценные этажи. Если да, то это упростит задачу", — говорят специалисты.
С остальными зданиями проще — это административные корпуса, которые легче поддаются реновации. Там можно разместить гостиницу, ремесленные мастерские, общепит. Прогулочный дворик подойдёт для выставочного пространства.
Кроме того, в границы территории памятника не входят участок с историческим зданием корпуса № 3, выходящим на набережную, а также часть участка с больницей, сторожевой вышкой и помещением для пищевых отходов, которые выходят на улицу Комсомола. Здесь ограничения менее строгие, что позволяет рассматривать возможность нового строительства.
Опыт мировой практики
Руководитель по развитию продукта Hansa Group Павел Евсюков предлагает взять за основу успешные мировые образцы редевелопмента бывших тюрем.
"В мировой практике есть примеры, когда бывшие тюрьмы превращались в культурные кластеры, событийные площадки или апартаменты, концептуально не связанные со своим мрачным прошлым", — говорит эксперт. Он также считает, что проект должен быть реализован в несколько этапов, как это было сделано в случае с Новой Голландией.
Гостиница из казённого дома — самый популярный способ приспособить тюремную недвижимость к современному мироустройству. Таких примеров множество. Например, тюрьма Катаянокка в Хельсинки, построенная по подобию "Крестов" (но с одним четырёхэтажным корпусом), в 2007 году была переоборудована в отель. А ещё Alcatraz Hotel (Кайзерслаутерн, Германия): находящаяся в самом сердце Кайзерслаутерна тюрьма с вековой историей превратилась в отель на 56 номеров. Из Центральной тюрьмы Швеции Långholmen получился хостел. Freedom Park в индийском Бангалоре (всего за каких–то $20 млн) стал просто парком площадью 22 акра. Центральную тюрьму в чилийском городке Талька превращают в современный общественный центр.
Если брать петербургский опыт, то первой вспоминается Петропавловская крепость, которая долгое время была любимым застенком для политических заключённых (и не только). Теперь это музейное пространство.
Справка:
- Строительство знаменитой тюрьмы "Кресты" началось в 1884 году на территории бывшего винного городка на Выборгской стороне Санкт–Петербурга. Проект учреждения, разработанный архитектором Антонио Томишко, предполагал создание тюрьмы–одиночки, соответствующей популярной в то время "филадельфийской" модели. Комплекс включал более 20 отдельных зданий, среди которых центральное место занимали два пятиэтажных корпуса, спроектированные в форме креста. В центре каждого корпуса находилась наблюдательная башня, от которой расходились длинные коридоры, напоминающие лучи. Вдоль стен этих коридоров располагались одиночные камеры. Такая архитектурная концепция позволяла надзирателям быстро попасть в любую часть тюрьмы и обеспечивала максимальный контроль за заключёнными.
- Изначально "Кресты" были рассчитаны на содержание около 1 тыс. человек, каждый из которых размещался в отдельной камере. На верхнем этаже одного из корпусов была оборудована церковь Святого Александра Невского, что подчёркивало внимание к духовным потребностям заключённых. Тюрьма была оснащена передовыми для своего времени технологиями: электрическим освещением, автономной системой водоснабжения, принудительной вентиляцией и водяным отоплением. Благодаря этому "Кресты" считались одной из самых современных и крупных тюрем в Европе.
- В 1964 году тюрьма была преобразована в следственный изолятор №1, где содержались подозреваемые и обвиняемые в совершении преступлений до вынесения судебного приговора. К началу 2000–х годов СИЗО №1 оставалось крупнейшим в России по количеству заключённых. По данным СМИ, в изоляторе одновременно могли находиться до 12 тыс. человек, хотя его официальная вместимость составляла лишь 2 тыс.
