Проекты высотной застройки обычно будоражат общественное мнение. Но упрёки в алчности застройщиков не всегда справедливы.
В 2016 году Правилами землепользования и застройки Петербурга (ПЗЗ) в зонах средне– и многоэтажной застройки была установлена предельная высота зданий — 40 м. Это примерно 12 этажей. Возможность строить более высокие здания у девелоперов есть, но реализация доминант требует прохождения дополнительных процедур согласования, что увеличивает сроки подготовки проекта.
Таких решений за последний год было не более десяти. Последнее на данный момент согласование получила "Группа ЛСР": ей разрешили строить на северном намыве Васильевского острова дома высотой до 72 м, или 24 этажа.
Зачем дома стараются строить выше
Главный миф, который есть в высотном вопросе: чем выше разрешённая высота, тем больше можно построить жилья и больше получить и продать квартир. Но на самом деле в Петербурге количество построенных квадратных метров регулируется не высотой дома, а "коэффициентом использования территории", то есть плотностью застройки. В среднем он составляет 1,7. То есть на участке 1 га (10 тыс. м2) разрешат построить лишь 17 тыс. м2 жилья.
Таким образом, в зависимости от разрешённой высоты будущего дома будет меняться площадь застройки, а максимальная площадь квартир не изменится: при невысокой этажности дом будет большой и "распластанный" по территории, а при высокой он займёт меньше места и больше площади достанется благоустройству.
Основные градостроительные документы, которые регулируют плотность, — это Правила землепользования и застройки, генеральный план города и утверждённые проекты планировки территории (ППТ). На плотность влияют высотность и количество жилых квадратных метров на территории (например, на квартал или земельный участок). ППТ детальнее указывают максимально и иногда даже минимально допустимое количество квадратных метров как жилой, так и коммерческой недвижимости на отдельном участке.
В новых ПЗЗ, которые в апреле будут рассматриваться на общественных обсуждениях, коэффициент использования территории будет пересмотрен — его планируется снизить с 1,7 до 1,4. Но при разработке новых ППТ он, напротив, будет увеличиваться с 2 до 2,4. Впрочем, специалисты полагают, что применить максимальный коэффициент всё равно удастся далеко не всегда, так как проектировщикам придётся учитывать множество других ограничений, предусмотренных градостроительными нормами.
“
"В Петербурге высоту ограничивают 40 м из–за исторического контекста, зоны аэродромов на юге и слабых грунтов. Есть ещё зона исторических поселений с лимитом 28–33 м. Это продиктовано и законами об охране памятников, и ПЗЗ. Новая редакция ПЗЗ снизила коэффициент использования территории с 1,7 до 1,4. Это, конечно же, приведёт к повышению себестоимости жилья: на участке строить будут меньше, доля земли в стоимости проекта возрастёт. Однако с точки зрения непосредственно жителя или клиента это благоприятно сказывается на будущем проживании в этом объекте, поскольку в любом случае высота здания определяет не только архитектурный облик города, но и некую среду, в которой проживает человек. Естественно, малоэтажное строительство более соразмерно масштабам человека. И в этом случае чем дома ниже, тем комфортнее ощущает себя в них человек. При малоэтажном строительстве мы видим больше неба, пространства, и в таком окружении приятнее жить", — говорит директор департамента по девелопменту девелопер AAG Иван Донкин.
Цена вопроса
У каждого жилого проекта своя экономика, включающая в себя помимо прочего и высотные параметры. "Девелоперы вынуждены строить больше, чтобы сохранять рентабельность, — рассказывает директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов. — При этом экономический смысл высотного строительства, особенно жилого, в отличие от среднеэтажных домов, может быть не всегда очевиден. Каждый новый высотный этаж увеличивает себестоимость строительства по экспоненте. Поэтому, если у девелопера есть возможность построить два десятиэтажных дома вместо одного двадцатиэтажного, он выберет именно первый вариант".
По мнению эксперта, это быстрее, так как можно возводить здания параллельно. "Кроме того, в них можно запроектировать больший ассортимент квартир, подстраивая конструктивные особенности объекта под планировочные решения. Для высотного здания запроектировать разнообразные этажи — это отдельное инженерное приключение, поэтому чаще всего они оказываются однообразными в квартирографии", — отмечает Всеволод Глазунов.
Но есть и другие расчёты. "При строительстве зданий до 25 этажей себестоимость квадратного метра жилой площади снижается, а затем увеличивается. Если сравнивать 20– и 10–этажные дома, то первый, конечно, выигрывает, так как снижаются затраты на инженерное оборудование и сети, уменьшается площадь застройки", — говорит продакт–менеджер ГК "Полис" Степан Изумрудов.
