Рынок управления апартаментами в Петербурге на протяжении всех 14 лет своего существования находится в стадии формирования.
С самого начала участники рынка столкнулись с рядом проблем. Классические гостиничные управленцы, обладая навыками работы в сфере гостеприимства, не имели достаточного опыта взаимодействия с множеством собственников. В то же время специалисты, знакомые с управлением недвижимостью, не всегда разбирались в нюансах гостиничного бизнеса. Кроме того, апартаменты необходимо было продавать. Создание трёх отдельных офисов — для продаж, управления недвижимостью и обслуживания гостей — оказалось слишком затратным, поэтому стали формироваться собственные управляющие компании (УК).
Именно такие мультиформатные компании, выросшие из специалистов по управлению коммерческой недвижимостью, сегодня преобладают на рынке. К ним присоединились девелоперы, создающие собственные УК для контроля над своими объектами, — опять же на базе специалистов в сфере управления коммерческой недвижимостью.
Рост рынка и новые вызовы
По мере роста рынка стало очевидно, что число апартаментов увеличивается, как и количество специалистов. Управляющие компании, ставшие пионерами отрасли, начали активно брать под управление новые объекты. Следующим этапом стало управление недвижимостью сторонних собственников, которые, не имея опыта в построении финансовых моделей и операционном управлении, сталкивались с падением эффективности своих проектов.
Читайте также:
Недвижимость
Спрос на апарты в Петербурге замедлился
"Я вижу осознанный выбор в создании собственной УК девелопером под каждый проект. Финансовые модели таких проектов слишком различны, чтобы их смешивать или заимствовать. Однако на первых порах управляющие компании неизбежно сталкиваются со сложностями: кассовыми разрывами из–за задолженностей по коммунальным платежам, а также с правовыми аспектами взаимодействия с собственниками, включая проведение общих собраний. Всем девелоперам стоит задуматься об управлении не позднее завершения проектирования. После сентября 2025 года с 99%–ной вероятностью возможность сдавать апартаменты в краткосрочную аренду останется только у аккредитованных УК", — считает генеральный директор консалтинговой компании "PRO Апарты" Екатерина Запорожченко.
В любом случае, как показывает рейтинг управляющих компаний, основу их бизнеса составляют собственные проекты, когда девелопер и управляющая компания принадлежат одной группе.
Самостоятельное управление и серый рынок
Одной из особенностей рынка апартаментов в Петербурге остаётся высокая доля объектов, которые управляются самостоятельно или находятся в собственности частных лиц. По данным аналитиков, это почти половина всех объектов. Они не классифицированы и используются для проживания либо сдачи в аренду без участия профессиональных УК. Часть объектов и вовсе "не ловится" в официальных данных, например апарт–отели, переделанные из коммунальных квартир. Для их ремонта и реконструкции не требуются разрешения, а продажа (чаще всего доли в квартире) осуществляется через договоры купли–продажи или их аналоги. По оценкам экспертов, доля таких "неуловимых" апартаментов может составлять около 10% от всего рынка, на них же приходится до 80% случаев мошенничества.
Это создаёт определённые сложности для рынка, поскольку негативно сказывается на его репутации. Тем не менее наблюдается тенденция к укрупнению сетевых игроков, которые берут под управление объекты, изначально задуманные как жильё. Благодаря узнаваемым брендам такие проекты быстрее находят своих покупателей и арендаторов.
Кадровый вопрос
Одной из главных проблем управляющих компаний остаётся нехватка квалифицированных кадров. Многие УК вынуждены самостоятельно готовить специалистов, поскольку образовательные учреждения не успевают адаптировать свои программы под современные требования рынка.
Особенно остро нехватка персонала ощущается в службах приёма и размещения, где требуется высокий уровень сервиса. Однако эта проблема частично решается за счёт IT–решений.
Будущее рынка
Ключевыми факторами развития рынка апартаментов в ближайшие годы станут концепция, качество сервиса, локация и соответствие требованиям сертификации. До сентября 2025 года все средства размещения обязаны пройти сертификацию и уплачивать туристический налог. Объекты, не имеющие соответствующей отметки в Росреестре, не смогут размещать объявления на агрегаторах. Для владельцев апартаментов, управляющих ими самостоятельно или через небольшие УК, сертификация может привести к дополнительным издержкам и повлиять на доходность.
В то же время управляющие компании столкнутся с новыми вызовами, связанными с дефицитом рабочей силы и увеличением объёмов номерного фонда. Однако эти изменения также откроют возможности для появления новых УК, предлагающих инновационные решения в сфере управления и сервиса.
