Фокус развития торговой недвижимости в Петербурге и Ленобласти сместился в сторону небольших районных ТЦ.
За последние 10 лет средняя площадь новых ТЦ снизилась почти в 2 раза: если в 2000–2014 годах этот показатель находился на уровне 34 тыс. м², то в 2015–2024 годах он составил 17 тыс. м², подсчитали в IBC Real Estate.
Где строят новые ТЦ
Главным стимулом к развитию районного формата ТЦ стала массовая жилая застройка в рамках проектов комплексного освоения территорий. Покупатели нового жилья хотят иметь всю необходимую им инфраструктуру рядом с домом, включая места для покупок.
За последние 10 лет в новые районы и города–спутники Петербурга, такие как Мурино, Кудрово, Бугры, Шушары и Новоселье, переехало почти 500 тыс. человек. Да, многие из них по–прежнему ездят на работу в центр, но большую часть свободного времени проводят в своих районах. Всё это, а также исчерпание точек роста для крупных торгово–развлекательных центров в городской черте, спровоцировало интерес девелоперов и ретейлеров к окружным локациям.
"На текущий момент потребность в полноформатных торговых центрах полностью удовлетворена. Формат же районных торговых центров продолжает активно развиваться", — говорит руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
"Крупные проекты комплексного освоения территорий помимо реализации стрит–ретейла часто включают в себя строительство отдельных торговых центров. В таких случаях возможны различные подходы к развитию: один из них — это самостоятельное возведение объектов, а другой — привлечение опытного коммерческого инвестора", — рассказывает заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Светлана Московченко.
По её словам, если комплексный проект находится в отдалении от сложившейся торгово–развлекательной инфраструктуры города, то в подобных ТЦ все функции востребованы со стороны жителей района и объект, как правило, характеризуется 100%–ным уровнем заполняемости.
Битва идей
Как говорят участники рынка, оборот у районных ТЦ меньше, а концепция отличается от крупных форматов наличием одного якорного арендатора (например, супермаркета), магазинов повседневного спроса, различных услуг и общепита, а также отсутствием большой торговой галереи.
"Районные торговые центры, как правило, имеют площадь от 10 тыс. до 20 тыс. м² и работают на удовлетворение первичных потребностей локального населения, поэтому в составе таких объектов растёт доля общепита, досуговых, развлекательных операторов, спорта и сервисов. При наличии достаточной площади дополнительно включаются базовый фешен, детские товары и кинотеатры. Таким образом, малоформатные торговые центры в новых жилых районах служат местом не столько для шопинга, сколько для проведения досуга", — считает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
Данная концепция уже давно показала эффективность во всём мире: арендаторы понимают, что спрос будет высоким ввиду количества населения, проживающего в районе, и потребности жителей получить всё необходимое у дома. Более того, эта концепция не конкурирует с развитым сегментом стрит–ретейла, поскольку предлагает продукт, выходящий за рамки площади магазинов на первых этажах жилых комплексов.
Как отмечают эксперты, в условиях роста онлайн–торговли эмоциональная составляющая посещения торгового комплекса становится всё более значимым критерием выбора в пользу офлайн–шопинга, включающего гастрономические впечатления, развлечения, события и активности для всей семьи. Поэтому сегодня, чтобы быть востребованным, современный ТРЦ должен создавать для посетителя дополнительную ценность — особый покупательский опыт.
Быстро и выгодно
Интерес инвесторов к подобным проектам связан, во–первых, с кратно меньшими инвестициями по сравнению с региональными и суперрегиональными торговыми центрами.
"Кроме того, в рамках КОТ под данные объекты уже предусмотрены земельные участки, что упрощает процесс согласования и минимизирует риски конфликтов с существующей инфраструктурой. В–третьих, ставки аренды в таких торговых центрах незначительно отличаются от ставок крупных торговых центров. Причиной является обслуживание небольшим ТЦ значительной территории и большого количества потребителей", — говорит Валерий Трушин.
По его оценкам, в текущих условиях реализация подобного объекта с привлечением заёмного финансирования потребует значительного срока окупаемости из–за высоких ставок по кредитам.
"Если рассматривать ситуацию в условиях стабильности, то нормальный срок окупаемости для таких проектов составляет 10–12 лет", — отмечает эксперт.
"Как правило, инвесторы ожидают окупаемость проекта в течение 8–10 лет при концепции сдачи в аренду и 1–2 года с даты ввода в эксплуатацию в случае продажи площадей частным инвесторам или ретейлерам", — соглашается руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров.
Такие объекты чувствуют себя наиболее устойчиво и стабильно, несмотря на испытания последних лет. Уход международных брендов на них повлиял в меньшей степени, так как их доля в таких объектах была минимальной.
Сегодня районные ТЦ не только формируют комфортную городскую среду, но и повышают качество жизни (например, за счёт дополнительного образования для детей и взрослых, предложения всех необходимых услуг и сервисов).
Рост вширь
На сегодняшний день в Петербургской агломерации насчитывается более 100 районных торговых центров. В 2025 году запланировано открытие порядка 140 тыс. м² торговых площадей, в числе которых ТРК "Небо", вторая очередь ТРЦ "Эко Парк" в Мурино, ТРК "Парк Молл", ТЦ "Солнечный Kronung", а также ТЦ "Лунапарк" в Новогорелово.
При этом в новых районах проекты торговых центров будут развиваться с трендом на укрупнение. Так, в конце марта STEIT получил разрешение на строительство второй и третьей очередей ТРЦ "Эко Парк" в Мурино. Первая очередь была сдана в 2023 году, её площадь составила 24,5 тыс. м². Таким образом, общая площадь "Эко Парка" в итоге будет 52 тыс. м², из которых 40 тыс. м² — арендопригодная.
"Это будет самый крупный комплекс в Мурино, где в соответствии с новым трендом развлечения и еда составят более 50% площадей", — рассказывает генеральный директор инвестиционно–управляющей компании STEIT Мария Парфененко. Во вторую очередь "Эко Парка" войдут 7–зальный кинотеатр "Мираж", "Термолэнд", фитнес–центр, а также большой развлекательный детский центр и МФЦ.
Сейчас в Мурино проживает более 180 тыс. человек, а в перспективе 3–5 лет ожидается прирост ещё на 40–60 тыс. человек за счёт ввода новых жилых комплексов.
"Жители новых районов — это преимущественно молодые активные семьи в возрасте 30–35 лет со сформированным запросом на современные общественные пространства, шопинг в качественных комплексах, возможности для семейного досуга рядом с домом. Кроме того, ввод новых торговых площадей позволит федеральным брендам, ранее не представленным в развивающихся районах города, расширить зону присутствия", — говорит Мария Парфененко.
"О насыщении рынка окружных ТЦ можно будет говорить через 5 лет, а перенасыщение наступит ещё через 3–4 года. До этого расположенные близко к городу районы Ленинградской области будут активно развиваться в плане строительства торговой недвижимости", — считает генеральный директор "МТЛ. Управление активами" Станислав Ступников.
