Fashion и общепит спорят за первенство на главных коридорах стрит–ретейла в Петербурге, магазины забирают окраины
Уровень ротации арендаторов на центральных торговых коридорах города по итогам 2024 года сократился на 2,4 п. п. относительно показателя IV квартала 2023 года и составил 3,6%. Для сравнения: по итогам 2023 года он был 5,9% (+0,4 п. п. относительно показателя 2022 года).
Как говорят в Maris, в текущем бизнес–сезоне уровень деловой активности был гораздо ниже, чем годом ранее. Отчасти данный факт обусловлен вымыванием ликвидных лотов для аренды вследствие роста наполненности центральных торговых коридоров города арендаторами.
Так, по итогам 2024 года число новых открытий сократилось на 39,1%, число закрытий — на 25,9% относительно показателей 2023 года. Сальдо прироста резидентов центральных торговых коридоров города по итогам года имело незначительное положительное значение: +2,7%.
“
"Таким образом, на рынке наблюдался скорее процесс ротации арендаторов и увеличение занимаемых площадей уже действующими предприятиями, нежели экспансия новых резидентов", — говорит директор департамента исследований рынка, консалтинга и оценки компании Maris Алёна Волобуева.
Какие локации выбирают арендаторы
Лидерами по росту объёма вакантных площадей по итогам 2024 года выступали торговые зоны Литейного проспекта, улицы Восстания, Сенной площади — Садовой улицы. А повышенным спросом в 2024 году пользовались помещения в торговых зонах Большой Конюшенной улицы, Невского проспекта, а также улицы Рубинштейна.
В Nikoliers подсчитали, что в структуре арендаторов ключевых торговых коридоров сегмент общественного питания занимает чуть меньше 40% всех помещений, в то время как fashion–ретейлеры — около 28%.
"В 2024 году наблюдалась высокая активность арендаторов на центральных торговых улицах города — за прошедший год на треть вырос оборот заведений общественного питания, при этом fashion–ретейлеры установили новый рекорд по количеству открытий магазинов в стрит–ретейле Петербурга", — считает заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова.
Если говорить про распределение по районам, то здесь всё не так однозначно. Так, по данным директора департамента торговой недвижимости NF Group в Петербурге Анны Лапченко, на ключевых торговых коридорах Центрального района заведения общественного питания занимают основную часть помещений в формате стрит–ретейла — их доля достигает 44%. Для сравнения: на fashion–сегмент (одежда, обувь и аксессуары) приходится лишь 14%.
"Похожее соотношение сохраняется и в других центральных районах Петербурга — за исключением Петроградского, который отличается более сбалансированной структурой арендаторов. Здесь 28% площадей занимают различные ресторанные концепции, а fashion–ретейл — 24%. Это делает район одним из немногих, где оба формата представлены практически равнозначно", — говорит эксперт.
При этом на улицах появляются неожиданные арендаторы. Во втором полугодии 2024 года в стрит–ретейле открылось сразу несколько ювелирных магазинов, тогда как в предыдущие 5 лет на ключевые торговые коридоры выходило не более одного ретейлера этого сегмента. "Все открытия произошли на Невском проспекте — главной туристической магистрали города", — говорят в Nikoliers.
"В 2024 году на центральных торговых коридорах города выросла доля ювелирных магазинов, представительств банков и финансовых услуг, магазинов косметики и парфюмерии, продуктовых магазинов. Впервые за последние 3 года в центре начало сокращаться число магазинов табачной продукции", — подчёркивает Алёна Волобуева.
При этом арендные ставки в ключевых локациях не только вернулись к допандемийным значениям, но и превысили их. Так, на Невском проспекте (включая и Старо–Невский) они варьировались в диапазоне от 5 тыс. до 14 тыс. рублей за 1 м² в месяц с учётом НДС, а на Большом проспекте Петроградской стороны — от 4 тыс. до 9,5 тыс. рублей. На Большом пр. В.О. диапазон чуть меньше — 4–8,5 тыс. рублей.
Магазины не сдаются
Несмотря на пугающие прогнозы, что интернет–торговля и доставка убьют street retail в новостройках, они не оправдались.
Более того, как говорит генеральный директор строительной компании Kronung Group Филипп Шраге, по сравнению с прошлым годом спрос на коммерческие помещения в новостройках ещё вырос.
С ним соглашается коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко. "Во многих крупных проектах коммерция разбирается практически моментально. Всё зависит от ликвидности проекта и расположения помещений относительно дорог с пешеходным трафиком. А также немаловажно количество квартир в проекте".
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", объём спроса на рынке коммерческих помещений в прошлом году оставался стабильно высоким: всего было реализовано 1,4 тыс. лотов.
"В основном пользовались популярностью городские локации внутри КАД, на их долю пришлось более 60% в общей структуре продаж, остальные 40% — сделки по области. Средний чек в Петербурге увеличился до 21–25 млн рублей, в Ленобласти держится на уровне 15–18 млн рублей", — рассказала заместитель директора "Петербургской недвижимости" Светлана Московченко.
Инвестиционный аспект
Как поясняет Филипп Шраге, причиной роста спроса в том числе стал высокий уровень ключевой ставки.
"Внимание инвесторов, в число которых входят и частные несистемные, сместилось с жилой недвижимости на встроенную коммерческую. Этот класс недвижимости относится к более доходным, при этом более понятным по сравнению с индустриальной или офисной", — говорит он.
При этом растёт доля продаж помещений с помощью лизинга. Как говорит руководитель отдела маркетинга девелопера AAG Евгения Бараковская, эта модель сейчас стала эффективным инструментом для малого и среднего бизнеса, а также для частных инвесторов.
"Основное преимущество лизинга — отсутствие необходимости изымать средства из оборота: компания получает готовое коммерческое помещение с минимальными начальными затратами, сохраняя ликвидность и финансовую гибкость", — считает она.
Кроме того, лизинг позволяет также оптимизировать налоговую нагрузку. Во–первых, за счёт снижения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль на 25%. Во–вторых, за счёт возврата 20% НДС от стоимости договора, что особенно актуально для предприятий, работающих с НДС.
"Это делает лизинг привлекательным вариантом как для бизнеса, который масштабируется, так и для инвесторов, рассчитывающих на стабильную доходность с возможностью последующего выкупа объекта", — уверена эксперт.
Основные арендаторы в новостройках, как и раньше, — это продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и медицинские учреждения, ПВЗ, кафе и пекарни. При этом ресторанные операторы предпочитают открываться в нежилых зданиях. Чаще в новостройках стали открываться сетевые бизнесы.
Как говорят в NF Group, для застройщиков по–прежнему актуальны три подхода к коммерческим помещениям в составе жилых комплексов: продажа на этапе строительства, продажа с арендаторами как готового арендного бизнеса и сохранение коммерческих помещений в собственности.
"Подход набирает популярность в последние 5 лет: застройщики всё чаще предпочитают сначала сдать помещения в аренду, а затем продавать уже готовый арендный бизнес. Такой стратегический подход позволяет застройщику не только управлять арендаторами и формировать нужную среду, но и получать стабильный доход от арендных платежей", — считает Анна Лапченко.
"Оставлять помещения в собственности застройщику необходимо для создания единой концепции арендаторов в составе ЖК. Цель девелоперов — сформировать в своём проекте эффективный tenant–mix, а потом продать коммерческие помещения как стабилизированный арендный поток", — рассказывает руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь.
