"Пр. Большевиков" оценивают реально

Территориальная зона "Проспект Большевиков"<BR> СПб. "Проспект Большевиков" -- "градиентная" зона с ярко выраженной точкой влияния на ценовой уровень. Однако чем от нее дальше -- тем он ниже. <P> Территориальная зона ограничена ул. Белышева, Бадаева, Ворошилова, рекой Оккервиль, Российским пр., ул. Латышских Стрелков, Кржижановского, Лопатина, Дыбенко, Товарищеским пр. и ул. Подвойского.<BR> Влияющая на ценовой уровень доминанта, вокруг которой идет основное развитие инфраструктуры и жилищное строительство, -- станция метро "Проспект Большевиков" и построенный рядом Ледовый дворец. Правда, рыночные ожидания, связанные со строительством дворца, когда средние цены на недвижимость росли, опережая "соседей", не оправдались. После 2002 г., когда строительство было окончено, ценник вернулся к стабильному росту, характерному для подобных районов.<BR> Территориальная доступность здесь удовлетворительна: помимо метро есть транзитное сообщение по Октябрьской набережной и дублирующему ее Дальневосточному проспекту. Уровень цен обратно пропорционален расстоянию до метро и дворца: чем ближе -- тем дороже. Объясняется это, по большей части, особенностями жилого фонда: у метро много домов популярной 137-й серии и другой "улучшенной" панели.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне характерен для районов массовой застройки 70-80-х гг. Более чем на 2/3 он состоит из типовой панели, остальное -- по большей части -- типовые кирпичные дома. Здесь хорошие "технические" возможности для нового строительства, и лучшую перспективу имеет предложение "комфорт-класса", конкурирующего с имеющимся фондом.<BR> <B>Цены</B><BR> "Проспект Большевиков" -- один из дорогих окраинных районов Петербурга.<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в мае средний метр предлагали здесь по $1109 -- при том что средняя по городу цена составила $1147. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне равнялась в мае $77,5 тыс. ($934,3/м2), трехкомнатной -- $72,9 тыс. ($1054,1/м2), "двушки" -- $58,1 ($1122,2/м2) и однокомнатной -- $43,4 тыс. ($1223,7/м2).<BR> Темп роста цен предложения в зоне "Проспект Большевиков" -- 25,9% за 5 месяцев с начала года -- чуть больше, чем общегородской (24,8%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Структура спроса-предложения в этой территории являет почти идеальную картину с точки зрения адекватности оценки выставляемых на продажу объектов.<BR> Мониторинг в различных ценовых диапазонах показывает, что спрос и предложение однокомнатных квартир сбалансированы, за исключением верхнего сегмента: ценник на "типовку" в районе устоявшийся.<BR> В сегменте двухкомнатных квартир продавцы и покупатели абсолютно адекватно оценивают выставляемые на продажу объекты. Почти то же происходит в сегменте трехкомнатных -- за небольшими исключениями. Цена спроса на "трешки" все же несколько отстает от цены предложения: объекты дешевле $55 тыс. достаточно популярны, но такого предложения все меньше. Зато все больше -- в верхнем ценовом диапазоне, однако покупать дорогие квартиры здесь еще не готовы.<BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", по типам квартир спрос и предложение в зоне сбалансированы только в однокомнатном сегменте. "Двушки" в некотором дефиците, предложение трех- и четырехкомнатных превышает спрос.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Дорогие ($47-51 тыс.) однокомнатные квартиры в улучшенной панели или новых домах, по данным аналитического отдела ГК "БН", экспонируются в открытой рекламе меньше всего -- в среднем 11 пунктов (условных дней). Это один из лучших косвенных показателей ликвидности в городе. Зато дешевые ($35-39 тыс.) остаются в листингах уже по 24 условных дня: квартиры на окраинах территории и в домах с не лучшими потребительскими характеристиками менее популярны. В среднем ($39-47 тыс.) ценовом диапазоне объекты "уходят" за 18-19 условных дней.<BR> "Двушки" исчезают из рекламы за 19-22 пункта независимо от цены (естественно, за исключением "выдающихся" вариантов). "Трешки" наиболее ликвидны тоже в 137-й или улучшенной панельной серии: минимальное время экспозиции -- 22 пункта -- у объектов по $80-90 тыс. Квартиры в диапазоне $70-80 тыс. остаются в рекламе дольше всего -- по 35 условных дней, от $60-70 тыс. -- 27-28 пунктов.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Территория "Проспект Большевиков" вполне сформировалась с точки зрения рыночных ожиданий, тем более, имеет опыт строительства объекта городского значения -- Ледового дворца. В связи с намерениями строить новый футбольный стадион (в качестве варианта назывались участки в этой зоне) теоретически возможен еще один ценовой всплеск -- если стройка будет все-таки здесь. Однако после "разочарования" от Ледового он мало вероятен.<BR> Тем не менее в долгосрочной перспективе рост цен здесь будет опережать "соседей": с точки зрения жилого фонда, инфраструктуры и доступности это лучшая на Правом берегу территория.