Как изменения в законах "кошмарят" строительный рынок

Игорь Вадимович, в I квартале застройщики отчитывались о продажах жилья за прошлый год. В среднем по рынку они упали на 40–50%. Вы в тренде?

— У нас продажи упали на 10–15%. Я доволен результатом прошлого года. Ситуация рабочая. В этот кризис глубина провала не отражает качество работы. Она зависит от степени готовности объектов, их локации. Увереннее чувствуют себя те, кто диверсифицировал портфель, кто строит в разных районах и разных сегментах. Сложности заставили многих игроков провести реформы.

Как вы удерживаете маржу?

— Штат мы не сокращали, поскольку структура компании и так оптимальна. И производственные мощности не меняли, ведь они заточены под наш производственный цикл, а планы по вводу жилья мы не оптимизировали. Правда, мы активно меняем импортные материалы и оборудование на отечественные аналоги. Подбираем их, тестируем, внедряем…

И как вам качество российского продукта?

— Нормальное. За 10 лет отечественные производители стройматериалов хорошо адаптировались к кризисам. Они как–то умудряются повышать качество, удерживая цену. А для меня как потребителя цена — один из главных аргументов. Но себестоимость строительства за год все равно выросла на 10%. А дальше будет расти уже не она, а цена квадратного метра.

Ваш прогноз?

— Будет рост цен на уровне инфляции. Не меньше. Ведь идет сокращение ввода жилья — формируется отложенный спрос. Как только ситуация в экономике стабилизируется, спрос пойдет в реализацию и еще больше взвинтит цены. Мы этот сценарий за последние годы проходили несколько раз.

Многие компании надеются на господдержку ипотеки. Вы тоже?

— Ипотечных сделок у нас 40–50% от общего числа. Конечно, мы рады, что субсидирование ипотечных программ продлили. Но я бы на месте государства увеличил и срок, и объем финансирования. Так, чтобы ипотечная ставка для людей оказалась ниже 10%. Это помогло бы не только отрасли, но и всей экономике.

Смотрите, как получается: в этом году в отрасль через субсидирование ипотеки влили около 20 млрд рублей (не такая уж большая сумма в масштабах страны). При этом сделок с ипотекой прошло на 700 млрд рублей. Разве это мало? Особенно если вспомнить, что это не только новое жилье для людей, но и налоги, и рабочие места, и решение социальных вопросов.

Как у вас складываются отношения с банками?

— Проектное финансирование у нас открыто только для одной текущей стройки — в Сертолово. Решение об этом мы принимали до кризиса. И оно оказалось оправдано. В остальных проектах (а их у нас пять на 500 тыс. м2) с финансированием мы справляемся без помощи банков.

Сейчас Госдума рассматривает поправки в ФЗ–214, которые, в частности, ужесточат условия привлечения денег граждан в строительство. Вас это беспокоит?

— Большинство идей в этих поправках понятны. Взять хотя бы требование к минимальному размеру собственного капитала застройщика. Он должен быть не ниже 5% от произведения общей площади здания на среднюю цену продажи жилья в регионе по Росстату. Для нас это не критично. И для многих коллег тоже. А для дольщиков это дополнительная страховка от неприятностей. Но есть и другая сторона изменений законодательства. Они могут быть опасны для рынка. На самом деле хотелось бы не менять правила игры до того, как экономическая ситуация действительно стабилизируется.

А ужесточение правил страхования договоров долевого участия?

— Осталось много вопросов к тем, кто этот закон принимал. Рынок из–за него 2 месяца был парализован. Да и сейчас не все гладко. В списке страховщиков десяток фирм, но реально работают две–три. Так что мы получили частичную монополизацию отрасли. А это всегда чревато ростом ставок и стоимости жилья.Хотели обеспечить безопасность дольщиков, но вместо этого повесили на них дополнительные расходы.

Думаю, нам нужен мораторий лет на десять на изменения в законодательстве для строительной отрасли. Это позволит нам работать стабильно. Больше пользы будет для дела.

Как за год изменился ваш земельный банк?

— Подрос. В этом году мы также планируем купить несколько пятен — на 100–120 тыс. м2 жилья, в том числе в Москве. Сейчас переговоры в активной фазе. На земельном рынке покупателю стало комфортнее. Цены не сильно снизились. Но если раньше продавцы хотели получить деньги сразу, то сейчас готовы обсуждать гибкие условия договора.

Сколько жилья вы введете в этом году?

— Планируем ввести 90 тыс. м2 недвижимости, что на 20% больше, чем в прошлом году. Но основной объем ввода обеспечат не новые стройки, а следующие очереди в текущих проектах.

На каком этапе находится ваш самый большой проект, в Сертолово?

— Это проект малоэтажного жилья. Мы заканчиваем первую очередь площадью 60 тыс. м2. Вторую начнем в этом году. А всего их задумано пять — на 300 тыс. м2. Проект мы разделили на мелкие этапы и будем выводить на рынок постепенно.

И как вам малоэтажный формат?

— Спрос на него устойчивый. Жить в невысоких домах приятно — это фактически жизнь на природе. Что касается экономики, то малоэтажка по себестоимости не дороже высоток. Хотя многое зависит от проекта и участка.

Недавно власти Ленобласти выступили с идеей изменить программу "Социальные объекты в обмен на налоги". Ваш девелоперский пыл это не охладит?

— Обязательства застройщиков по этой программе пока не прописаны. Если они будут невыполнимы, строители работать не смогут. Такова природа бизнеса.

Желания власти должны быть совместимы с возможностями инвесторов. Иногда нужно вовремя останавливаться и вести диалог. Хорошо, что власти Ленобласти идут на контакт.

А власти Петербурга?

— Здесь строители не застрахованы от сюрпризов. Последний из них — ограничение на высоту новых зданий в Петербурге 40 м. На мой взгляд, высотные доминанты городу нужны. Это должны быть красивые и безопасные здания. А где их расположить — решат специалисты. Надеюсь, что принятие решений по отклонениям от предельной высотности будет происходить достаточно быстро и эффективно.

На судьбе вашего небоскреба "Петр и Екатерина" эта реформа не отразится?

— Нет. Мы уже получили разрешение на строительство. За год мы полностью переделали проект. Если помните, мы хотели построить две башни по 46 этажей каждая (140 м). В итоге "Петр" будет 32 этажа в высоту, а "Екатерина" — 25 этажей. Общая высота комплекса — около 100 м. Но дело не в новом тренде на понижение высотности домов. Просто в небоскребах приходится использовать очень много импортных материалов. В нынешней ситуации это неоправданно дорого. Поэтому мы пересмотрели технические решения и архитектуру. Зато добились оптимальных экономических показателей. Уровень комфорта для жителей никак не пострадал. Количество видовых квартир не уменьшилось. Продажи квартир первой очереди идут хорошо.

И кто обычно покупает жилье под облаками?

— Молодежь. Ей нравятся широкие панорамы, когда город лежит у ног. К слову, с последних этажей небоскреба "Князь Александр Невский" в Рыбацком виден центр города.

А на каком этаже в этом комплексе живет трехкратный олимпийский чемпион Виктор Ан?

— На 14–м. Но приезжает он не слишком часто, поскольку тренируется в Подмосковье. Сейчас он в Корее, готовится стать папой. Мы ему эту квартиру после триумфа в Сочи подарили, ведь у него не было своего жилья. Олимпийский чемпион оказался человеком скромным — по–восточному сдержанным и дружелюбным.

На днях ушел в отставку глава комитета по строительству Михаил Демиденко. Для вас это неожиданность?

— Мы давно и активно работаем с комитетом. Проблемы там копились. Михаил Демиденко ушел по собственному желанию, и его отпустили. На рынке инвестиционного строительства эта отставка не отразится. Надеюсь на преемственность власти без потрясений.

А госконтрактов у вас много?

— Все крупные объекты, включая новый комплекс зданий для инфекционной больницы им. Боткина, мы сдали. В работе только новый корпус Мариинской больницы: коробку уже возвели — занимаемся оснащением и отделкой. А в прошлогоднем тендере на строительство новой больницы в Сестрорецке мы не участвовали. Там не все понятно с рентабельностью — мы не стали рисковать. Но, если будут другие крупные профильные госзаказы, мы готовы в них участвовать.

В другие регионы идти планируете?

— Прорабатываем участки в Москве и Московской области. Сделок пока нет, но перспективы хорошие. Московский регион по вводу жилья самый большой в России. Там устойчивый спрос на жилье эконом– и комфорткласса. Мы считаем, что надо работать на разных рынках. Диверсификация повышает устойчивость бизнеса.

У вас семейный бизнес. В чем особенности работы с родственниками?

— Мы полностью понимаем, доверяем и поддерживаем друг друга. Для бизнеса это большой плюс. Только в нашем бизнесе к близким выше требования, чем к другим сотрудникам.

В прошлом году ваша семья попала в Рейтинг миллиардеров "ДП". Что–то изменилось в вашей жизни?

— Принципиально ничего не изменилось. А должно было? (смеется)