Большое предложение коммерческих площадей в зонах активной застройки, к которым относится и Приморский район, дает выбор ретейлерам. Поэтому застройщикам особенно важно предложить рынку помещения, выгодные для арендаторов и удобные для жильцов.
Сегодня первые, а иногда и вторые этажи новостроек отдаются застройщиками под коммерческие цели — для размещения магазинов и предприятий сферы услуг. "В новых районах пока отсутствует сложившаяся инфраструктура, и потребности жителей новых домов негде реализовывать", — комментирует руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт–Петербурге Екатерина Заволокина.
Но если застройка в локации ведется активно, то растет и конкуренция за инвесторов и арендаторов между девелоперами, обусловленная желанием получить прибыль, выгодно продав или сдав в аренду помещение. Например, в Приморском районе, который является лидером по темпам строительства жилья, одновременно строится больше 30 жилых комплексов, а объем предложения жилой недвижимости — около 1 млн м2. Предложение коммерческих помещений соответствует объемам застройки.
"Приморский район, пожалуй, самый перспективный в городе в контексте развития, — комментирует директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development Всеволод Глазунов, — новые станции метро, активизация всех сфер жизни в связи со скорым переездом структур "Газпрома" в "Лахта центр" — все это делает район привлекательным для инвестиций". Достаточно обратить внимание на то, как здесь растут цены на все типы недвижимости — и жилую, и коммерческую. При этом здесь есть уже сложившиеся микрорайоны с понятной инфраструктурой. А есть и развивающиеся, например Каменка, где конкуренция между девелоперами особенно высока. Например, у LEGENDA в Приморском районе в этом году сдается первая очередь большого smart–квартала на Комендантском пр. Комплекс имеет закрытый контур, а корпуса объединены на уровне первого–второго этажей "кольцом" коммерческих площадей под разные назначения. "В прошлом году план продаж "коммерции" в проекте был перевыполнен, — рассказывает Всеволод Глазунов, — лучшие помещения раскупаются практически на старте продаж".
Все по плану
Для ретейлеров и компаний сферы услуг новые жилые комплексы также привлекательны, так как здесь генерируется достаточно активный трафик из жителей самого дома и соседних объектов. "Торговые операторы не теряют интереса к таким помещениям, кроме того, многие из них сейчас развиваются именно в формате у дома", — поясняет Екатерина Заволокина. Так, по данным Colliers International, одной из тенденций 2017 года стала активная экспансия крупных ретейлеров (SPAR, "Перекресток") в набирающем популярность формате у дома. Даже сеть продуктовых супермаркетов премиум–класса "Азбука вкуса" вышла в сегмент мини–маркетов у дома, открыв за год пять магазинов под брендом AB Daily.
Конечно, выгодному арендатору нужно сделать достойное предложение. "Спрос на "коммерцию" всегда зависел и зависит от конкретного объекта, его локации и характеристик, — рассказывает Всеволод Глазунов, — есть неликвид, который может не продаваться годами, есть, напротив, качественные объекты с отличными параметрами для ведения бизнеса — они раскупаются в строящихся объектах на самых ранних стадиях строительства профессиональными инвесторами". При этом, по словам Екатерины Заволокиной, даже в рамках одного жилого комплекса могут быть более и менее ликвидные помещения, в первую очередь с точки зрения локации: выходят ли витрины на оживленную магистраль, или помещение расположено внутри квартала, доступно ли и видимо ли оно для жителей ЖК, а также для жителей соседних домов. Важным является и размер, и удобство конфигурации самих помещений, их технические характеристики, что также влияет на ликвидность объектов. Так, по мнению Всеволода Глазунова, самым большим преимуществом помещений сегодня является открытая планировка, позволяющая без труда переформатировать его под разные виды бизнеса. "Вообще, чтобы сделать коммерческие помещения в строящихся домах интересными для инвесторов, нужно уделять им не меньше внимания, чем жилому фонду". В целом важно соблюдать оптимальный баланс профилей операторов в рамках единого комплекса, чтобы не создавать конкуренцию среди операторов и при этом обеспечивать удовлетворение всех потребностей жителей.
Спрос на высоте
Если объект находится в локации с большим трафиком, в густонаселенном районе или, например, представляет собой целый жилой квартал, то коммерческие помещения направлены на то, чтобы удовлетворять все потребности не только жителей этого объекта, но и района в целом. Поэтому одного этажа может быть недостаточно. "Дома LEGENDA расположены как раз в таких локациях, поэтому в наших сдающихся в этом году проектах на Комендантском и Дальневосточном пр. размещение "коммерции" изначально предполагалось как на первых, так и на вторых этажах", — объясняет Всеволод Глазунов. Ведь помимо магазинов и ресторанов жители микрорайонов будут активными потребителями многочисленных услуг — медицинских, образовательных, бытового обслуживания. Таким арендаторам важен как проходящий поток, так и комфорт для своих клиентов при более низкой, нежели на первых этажах, арендной ставке. Как отмечают в JLL, стоить такие помещения могут на 30–50% дешевле, чем площади на первом этаже. Здесь могут располагаться операторы, ориентированные, скорее, на целевое посещение пользователями, например разнообразные бытовые услуги, либо это могут быть просто офисные помещения.
Профессиональный интерес
Об успехах девелоперов в проектировании коммерческих помещений говорит в первую очередь спрос на них на стадии строительства. "В строящихся объектах LEGENDA, (а их сейчас три: на Комендантском, Дальневосточном пр. и пр. Героев) в первый год продаж мы реализовали в зависимости от объекта от 50 до 96% коммерческих помещений, — говорит Всеволод Глазунов, — на момент сдачи объектов в эксплуатацию мы рассчитываем закрыть продажи".
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость становится все более профессиональным и требовательным. Но это не означает, что покупка коммерческого помещения сегодня доступна только профессиональному инвестору. Тем более что девелоперы стремятся предлагать все больше вариантов приобретения коммерческих объектов. Их стало больше, нежели даже год назад, и с недавнего времени прибавился мощный инструмент ипотеки. "В прошлом году мы потратили много усилий на переговоры с банками и попытки найти способ облегчения предоставления ипотечных кредитов на покупку коммерческой недвижимости, — рассказывает Всеволод Глазунов, — в результате к концу года мы договорились с нашими банками–партнерами — банками "Санкт–Петербург" и "СМП", и у нас сразу пошли ипотечные сделки".
Таким образом, сейчас можно считать ипотеку на коммерческую недвижимость реально действующим инструментом. За последние 2–3 месяца ситуация с выдачей ипотечных кредитов под покупку "коммерции" сдвинулась с мертвой точки и начала показывать положительную динамику. Эта возможность значительно облегчила общение застройщиков с инвесторами и, как ожидается, приведет к повышению спроса.
