Поправки в закон о дольщиках не внесли ясности в правила игры. Девелоперы не понимают, как и что строить, покупатели — что и по какой цене брать. Большинство застройщиков обеспечили себе спокойные 3–4 года, получив разрешения на строительство до 1 июля. Те, кто не смог "запастись", вынуждены будут уйти с рынка. Правда, цены в ближайшее время расти не будут.
Совет Федерации одобрил поправки в 214–ФЗ, основной закон, регулирующий жилищное строительство в России. Теперь осталось дождаться подписания закона президентом, и отрасль в очередной раз начнет жить по–новому. Впрочем, большинство опрошенных "ДП" застройщиков до сих пор не осознали, как применять новые правила в реальной жизни. Не помогут даже штатные юристы. Как выразился один из экспертов, закон настолько некачественно прописан, что даже попытка его расшифровки вызвала в компании большие споры: "Мы сидели вчетвером, и по некоторым статьям у нас было четыре противоположных мнения".
Напомним: год назад Госдума полностью изменила правила игры в долевом строительстве, дав девелоперам год на приведение компаний и строек в соответствие с законом. По новым правилам, для начала строительства необходимо было иметь 40% собственных средств, а привлекать в качестве кредитов разрешалось не более 60% от проектной стоимости. Расходы на фонд оплаты труда, оплату услуг банков, рекламу ограничивались 10% стоимости проекта. Вводилось правило "один застройщик — одно разрешение", что делало невозможным реализацию проектов комплексного освоения.
Год застройщики привыкали, боролись, пытались внести поправки и одновременно активно получали разрешения на новые проекты, чтобы "переждать смутное время". За год (с 1 июля 2017–го) были получены разрешения на строительство почти 9 млн м2.
Но подоспели новые поправки — и новый министр строительства Владимир Якушев. Скоро на всех застройщиков распространится требование об обязательном банковском сопровождении жилой застройки, причем у банков появится право приостанавливать платеж застройщика при малейшем подозрении на нецелевое использование средств. С 1 июля 2019 года вводится обязательный механизм эскроу–счетов.
"Законодательные нормы, которые вступят в силу летом, приведут к ужесточению кредитного бремени, удорожанию квадратного метра и снижению качества жилья. Они оставят за бортом профессиональных девелоперов регионального масштаба и инициируют поглощение банковским сектором крупных компаний. При этом они лишь отчасти решат насущный вопрос защиты средств, которые будущие новоселы вкладывают в строительство. На наш взгляд, это неоправданно высокая цена", — считает Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.
Все к лучшему
Что–то удалось изменить к лучшему — так, девелоперам дали право строить жилые дома в рамках проектов комплексного развития территорий, но только с открытием отдельного банковского счета для каждого разрешения. Вводится упрощенный порядок предоставления компенсационных участков девелоперам, готовым взяться за достройку проблемных объектов. Фонд защиты прав участников долевого строительства (компенсационный фонд) наделяется правом финансировать недострои за счет федерального и региональных бюджетов.
Отменяется и обязательство иметь на счету 10% собственных средств — их можно будет заменить кредитными. Расходы на административную деятельность увеличат с 10 до 20%, но только для тех, кто отчитывается по стандартам МСФО. Средства покупателей можно будет потратить на приобретение новых участков под застройку.
Законодатели предлагают разрешать использовать средства на эскроу–счетах по мере строительства: 30% — при завершении нулевого цикла, 30% — по завершении монтажных работ, 30% — после подключения сетей и 10% — после ввода дома в эксплуатацию.
Еще одно послабление — 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании. Такой возможности в нынешнем варианте закона нет.
Кроме того, отчисления застройщиков в компенсационный фонд пока останутся прежними — 1,2% от стоимости договора долевого участия (ДДУ), хотя на парламентских слушаниях депутаты Госдумы требовали увеличить их с 1 октября до 3%, а с 1 января — до 6%.
Обратная сила
Есть и неприятная новость для "запасливых" застройщиков — ряд положений будет действовать на распоряжения, полученные до 1 июля 2018 года. Так, Росреестр может приостановить регистрацию ДДУ, если контролирующие органы или Фонд защиты дольщиков скажут, что застройщик более чем на полгода нарушает сроки завершения строительства и не исполняет обязанности по передаче дольщику объекта в соответствии с ДДУ. Фонд может заблокировать регистрацию ДДУ проштрафившихся застройщиков за один день. По оценкам экспертов, почти треть застройщиков нарушает сроки строительства более чем на 6 месяцев.
"Мы будем менять свою работу в соответствии с законодательством. Время еще есть. Новые правила финансирования проектов, взаимодействие с уполномоченным банком, раскрытие и предоставление информации — ко всем этим изменениям компании должны быть готовы, если хотят продолжать свою деятельность на законных основаниях", — комментирует Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.
"Если банки не снизят процентные ставки, то цены на недвижимость могут существенно возрасти. Особенно это касается ипотечных кредитов, составляющих до 70% сделок первичного рынка. Кроме того, после 1 июля деньги дольщиков будут храниться на эскроу–счетах, и при остановке строительства дольщики смогут забрать свои средства", — поясняет Владимир Набокин, генеральный директор ЗАО "Стройкомплекс XXI".
При таких правилах на рынке останутся лишь крупные компании, а отсутствие конкуренции отрицательно сказывается на качестве строительства. "Когда на рынке два–три игрока, то покупатель при желании большего, "разумного, доброго, вечного" этого не получит. Строить будут то, что выгодно застройщику, — то, что он сможет быстро возвести, сдать и продать, ведь ему еще нужно кредиты банку возвращать. После отмены ДДУ возрастет роль агентств недвижимости. Потому что фактически все жилье станет вторичкой", — прогнозирует Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
“
Павел Штепан, адвокат, генеральный директор "ЮРИНФО-недвижимость": "С 1 июля будут действовать поправки в 214–ФЗ о долевом строительстве, однако по новым законам станет сложнее строить. Пока готовились к вводу действия поправок, в Петербурге и Ленобласти ввели объектов строительства жилья с заделом на 3 года вперед. Поэтому можно смело сказать, что на новые поправки к закону рынок недвижимости реагирует спокойно. За последние 12 месяцев в Петербурге цены на жилье выросли на 2,2%, что ниже темпов инфляции. Залогом стабильности станет снижение ставок по ипотеке".
“
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро "Качкин и партнеры": "На застройщиков, получивших разрешение до 1 июля, распространяется ряд новых требований 214–ФЗ, но существенных. Например, обязанность уполномоченного органа контролировать сроки передачи объектов дольщикам и направлять в Росреестр уведомление о приостановке регистрации ДДУ при просрочке более 6 месяцев. Однако закон о госрегистрации не дает возможности прекратить указанную приостановку, и непонятно, что в такой ситуации может исправить застройщик, чтобы изменить ситуацию".
“
Максим Ельцов, генеральный директор "Первого ипотечного агентства": "Благодаря поправкам к 214–ФЗ нас ждет бум новых проектов. С одной стороны, это хорошо для потребителя, есть выбор, высокая конкуренция, но через год полтора мы рискуем получить новую партию обманутых дольщиков, которые вложились в проект не в самой интересной локации и со слабой концепцией, купленный и согласованный застройщиком в последний момент. Разрешения удается получить не всем и не сразу. Крайними в этой гонке оказались застройщики с уникальными, нетиповыми проектами, согласовать которые сложнее. Большинство предпочитает стандартные гарантированные "бетонометры".
