Рост на нервной почве. Рынок строящегося жилья в Петербурге в ожидании отмены долевки

Несмотря на снижение доходов, потребитель голосует рублем за более дорогое, но качественное жилье. Эксперты считают, что все это и будет определять развитие рынка в ближайшие 2–3 года.

В первом полугодии 2018 года в Санкт–Петербурге зарегистрировано около 34,2 тыс. ДДУ на квартиры и апартаменты с физическими лицами, в Ленинградской области — 12,1 тыс. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число сделок в Петербурге выросло на 56%, в Ленинградской области, наоборот, произошло снижение на 11% (по данным Росреестра, снижение вообще составило 20%). Оценочная стоимость квартир и апартаментов, по которым были зарегистрированы ДДУ в первом полугодии 2018 года, составила 144 млрд рублей в Петербурге и всего 33 млрд рублей в Ленинградской области.

По данным ЦИАН, среди регионов со значимыми объемами рынка падение продаж в Ленинградской области было одним из наиболее существенных. Так, в Москве зафиксирован рост сделок на 44%, а в Московской области наблюдается снижение на 5%. При этом общее количество продаж по ДДУ в Петербурге и ближних пригородах увеличилось на 30%, тогда как первичный рынок в Московском регионе подрос только на 18%.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн м2 против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года.

Рост на страхе

Эксперты связывают рост продаж строящегося жилья прежде всего с активным выводом новых проектов и получением разрешений на строительство. По данным Смольного, девелоперам города выданы проекты планировок территорий, на базе которых можно построить более 90 млн м2 жилья. Разрешения на строительство получены на 1190 домов общей площадью 20,7 млн "квадратов". В Ленобласти за первое полугодие выдано 73 разрешения на строительство 265 домов площадью более 4 млн м2. Притом что в 2017 году за это время было выдано лишь девять разрешений на 348 тыс. "квадратов".

Влияет на покупательскую активность и страх, что застройщики повысят цены. Девелоперы хотят успеть реализовать максимум квадратных метров по старым, вполне понятным правилам игры, заложив на будущее подушку безопасности.

"По итогам первого полугодия 2018 года "Главстрой–СПб" реализовал 78,4 тыс. м2 жилой недвижимости (+38% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года). Активной динамике продаж способствовали низкие ипотечные ставки, большое количество различных предложений и акций от застройщиков. Фактор отмены долевого строительства больше подталкивал к принятию решения инвесторов, чем покупателей, приобретающих недвижимость для собственного проживания", — говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстроя–СПб".

За 6 месяцев объем продаж Setl City в денежном выражении достиг 32,26 млрд рублей, что на 12,1% выше аналогичных прошлогодних показателей.

"Мы реализовали 56,6 тыс. м2 недвижимости на сумму 5,56 млрд рублей. Это на 25% больше площадей, чем было продано в первом полугодии 2017 года. В денежном выражении продажи выросли на 26%. II квартал был наиболее активным с точки зрения спроса — на 34% больше проданной недвижимости, чем в апреле–июне прошлого года", — рассказал Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест". Группа "Эталон" продала за полгода 262,5 тыс. м2, что на 11% больше, чем год назад. Впрочем, денег за проданные квартиры компания получила больше на 27% — 27,4 млрд рублей. Количество заключенных контрактов увеличилось на 16% по сравнению c 2017 годом, до 5105 штук, говорится в официальном сообщении компании.

С начала года ГК "КВС" заключила 1355 сделок (жилье и коммерческие помещения), что на 83% больше, чем в прошлом году. Это в компании связывают в первую очередь с выходом в продажу четырех новых городских объектов.

Продолжается рост и на рынке апартаментов. "В первом полугодии количество сделок увеличились почти вдвое. Сейчас подавляющее большинство клиентов вкладывают в сервисные апартаменты сбережения, выведенные из долгосрочных вкладов. Снижение ставок по банковским продуктам мотивирует искать более прибыльные активы. Наложила свой отпечаток и нестабильность банковского сектора", — говорит Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands development. По ее данным, доля покупателей апартаментов для жизни сейчас составляет около 30%, для инвестиций — порядка 70%. В прошлом году соотношение составляло примерно 50 на 50.

Однако не все застройщики города могут похвастаться ростом. "За 6 месяцев количество сделок у нас практически совпадает с тем же периодом прошлого года — порядка 650. Это повод для оптимизма, потому что прошлый год в итоге оказался для нас рекордным: мы продали 90 тыс. м2", — говорит Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI. Некоторые девелоперы оправдывают падение продаж завершением проектов. "По сравнению с прошлым полугодием есть небольшое снижение количества сделок. Мы это связываем с естественным сужением ассортимента на завершающей стадии строительства. Сейчас в этих объектах в свободной продаже находится порядка 8–10% квартир", — поясняет Василий Селиванов, руководитель холдинга LEGENDA.

Ленинградский исход

Главный тренд последнего полугодия — бегство покупателей из области в Петербург. По данным ЦИАН, на долю города пришлось 74% сделок (против 62% договоров в прошлом году). Соответственно, в области продажи продолжают падать. Эксперты связывают это с увеличением предложения новостроек в черте КАД по доступным ценам, а также с активизацией проектов на месте промышленных предприятий вокруг исторического ядра города. "На наш взгляд, маятникообразные движения спроса между Петербургом и пригородными локациями Ленобласти — вещь естественная, вряд ли можно говорить о целенаправленном бегстве. Сказалось завершение ряда масштабных областных проектов и, наоборот, активный выход на рынок нового городского предложения", — уверена Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации".

"Одна из причин в том, что строительство жилья там не было в свое время подкреплено строительством социальной и транспортной инфраструктуры в достаточном объеме. Жилье экономсегмента в этих локациях сегодня сталкивается с серьезной конкуренцией", — считает Михаил Гущин. Сергей Степанов говорит, что покупатели уходят из тех проектов, которые не обеспечены дорожной, социальной, спортивной и развлекательной инфраструктурой и находятся на значительном расстоянии от мегаполиса.

В компании "КВС" считают, что глобальный отток покупателей есть и в первую очередь он связан с исчерпанием предложения в таких популярных за счет близости к городу локациях, как Кудрово и Мурино. В проектах компании на территории Янино и Сертолово массового бегства покупателей незаметно.

"За последние 2 года все, кто мог убежать из области, уже это сделали. Цена там немного выросла, но качество осталось на прежнем уровне. Покупатель переориентировался на город", — поясняет Василий Селиванов.

"Срок годности" данного тренда зависит от дальнейшего развития ситуации на рынке. "Отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование приведут к увеличению финансовой нагрузки на застройщиков и росту себестоимости строительства, что отразится на стоимости квадратного метра. Девелоперы, работающие в области, будут балансировать уровень необходимых продаж за счет локальных акций и скидок. Но фактически сегодня у многих из них нет резерва для снижения стоимости жилья, ряд проектов уже находится на уровне себестоимости", — говорит Юлия Ружицкая.

Доходы падают

По данным Росстата, снижение реальных доходов населения наблюдается четвертый год подряд. Так, в 2017 году этот показатель сократился на 1,7%, в 2016–м — на 5,8%, в 2015–м — на 3,2%, в 2014–м — на 0,7%. "Предпосылок к изменению ситуации в лучшую сторону пока нет. В условиях отсутствия роста доходов населения, усиливающейся конкуренции на рынке и роста запросов покупателей девелоперы активно развивают неценовые методы работы с потенциальными клиентами", — говорят в "Главстрое". "Видимого ослабления покупательского спроса не было. Значительного оттока денег со строительного рынка сегодня также не наблюдается, но небольшой спад есть. Причиной может быть экономическая ситуация — зарплаты не растут, несмотря на чрезмерную инфляцию. Условия не самые благоприятные, но это то, с чем приходится работать постоянно", — полагает исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников. "Много лет вопрос о количестве денег у покупателей является дискуссионным. На наш взгляд, денег у населения достаточно, а вот модель потребительского поведения постепенно перестраивается. Покупатель молодеет, а с этим меняются принципы и отношение к распределению денежных средств", — говорят в "Строительном тресте".

Несмотря на падение доходов, цены на жилье растут. По данным ЦИАН, в границах Санкт–Петербурга средняя цена выросла на 3,3% (с 107,9 тыс. рублей в апреле до 111,5 тыс. в конце июня). Даже околонулевая динамика цен в Ленинградской области (67,8 тыс. и 67,9 тыс. рублей соответственно) позволила всему рынку показать 3%–ный рост цен за 3 месяца.

"Средневзвешенная цена нашей сделки по жилью в июне выросла на 8%. Мы благоприятно оцениваем перспективы второго полугодия и 2018 года в целом", — говорит Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации". По данным КЦ "Петербургская недвижимость", квадратный метр в строящихся домах класса масс–маркет в Петербурге с начала года подорожал в среднем на 3,1% — его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне средняя цена "квадрата" в классе масс–маркет достигла 64,9 тыс. рублей, что на 4,6% больше, чем в начале года. Эксперты ожидают, что планомерный рост продолжится и во втором полугодии.