Особой категорией недвижимости в Петербурге всегда будут исторические особняки, дворцы и доходные дома. Зачастую они выставляются на продажу и оказываются в частных руках. "ДП" рассказывает, что из себя сейчас представляет рынок элитной исторической недвижимости.
Если еще совсем недавно такое имущество приобретали под личные нужды — чтобы жить "по-царски", то сейчас все больше на него обращают внимание компании, чтобы организовать в них офисные пространства и магазины. Хотя, как отмечают эксперты, любители исторического изыска все еще существуют.
"Золотой треугольник"
По данным Российского аукционного дома (РАД), основная часть элитной исторической недвижимости приходится на так называемый "золотой треугольник" — площадь, ограниченную Дворцовой набережной, Невским проспектом и набережной реки Фонтанки.
Антон Козуб, владелец агентства недвижимости Prime Estate, которое специализируется в основном на исторических зданиях, отмечает, что жилые исторические резиденции и особняки реализуются как на продажу, так и в аренду.
"Покупка особняков сейчас стала пользоваться меньшим спросом, 2 года назад такая торговля была поактивней. Тогда встречались люди, которые хотели пожить, скажем так, в бывших "царских" комнатах. Сейчас такие здания требуют больших денег и приносят при этом малую окупаемость при коммерческой сдаче. Например, особняк на Каменном острове может стоить космических денег, а в аренду он будет все равно сдаваться по 1 тыс. рублей за 1 м2 из-за особенностей географического положения. Поэтому клиенты в основном приходят к нам для аренды особняков, а не для покупки. Хотя бывает и такое, что покупатели для особняков находятся сразу же. На прошлой неделе мы выставили на продажу особняк Серебрякова, в котором находился Дворец бракосочетания с 2010 по 2015 год. К нам сразу же пришли клиенты, которые рассматривали его именно под жилье", — рассказал он.
По словам бизнесмена, приобретение исторического особняка именно для личного проживания — весьма редкое явление, причина тому — бюрократические трудности.
"Например, отсутствие собственности на земельный участок под историческим зданием. К тому же в исторических особняках в большинстве своем в советское время располагались квартиры. В наше время эти квартиры расселяют и оформляют в собственность, но бывает и так, что места общего пользования — подвал и чердак — забывают оформить. По ним как раз чаще всего проходят коммунальные сети общего пользования, поэтому к ним имеют доступ эксплуатирующие организации. Покупателю такого особняка не очень хочется, чтобы к нему в подвал мог прийти какой-то местный сантехник из такой организации и что-то сделать. Поэтому главная трудность — оформить особняк перед продажей до конца, а также землю под ним, выделить кадастр", — объяснил он.
Сумма сделок по таким объектам начинается от $5 млн. В среднем объекты, которые хорошо продаются, а не простаивают годами, могут стоить, по оценкам Козуба, от 300 млн до 500 млн рублей. Встречаются, по его словам, лоты и по 30 млн евро. Наибольшей популярностью у клиентов пользуются Центральный и особенно Адмиралтейский районы. Эксперт отметил, что улицы, находящиеся недалеко от Исаакиевского собора, интересуют покупателей больше всего, среди них — Конногвардейский бульвар, начало Галерной улицы, Прачечный переулок.
"Сейчас у нас порядка 50 исторических домов на продажу. По доходным домам сделки совершенно другого уровня по ценовым категориям, учитывая, что они заключаются не для одного собственника, а для нескольких. Площадь жилого особняка — примерно от 500 до 1,2 тыс. м2, а площадь доходных домов может достигать и 1,5 тыс. м2, и даже 12 тыс. м2., соответственно и цены выше. Плюс влияет и расположение продаваемой площади, квартира в доходном доме где-нибудь на фасаде дома будет стоить дороже", — рассказал бизнесмен.
Юлия Акимова, ведущий эксперт коммерческого департамента РАД, отмечает, что круг потенциальных покупателей на исторические элитные объекты ограничен, и это связано с обременениями, которые ложатся на плечи инвестора.
"Кроме того, зачастую подобные объекты требуют значительных вложений. Отсюда и вытекает, что чаще всего исторические здания приобретают под собственные нужды — размещение штаб-квартиры, представительского офиса, гостиницы и пр. Яркий пример — в 2015 году Lotte Group купила историческое здание в пер. Антоненко, 2, под размещение отеля. Сумма сделки составила 2,3 млрд рублей. Как правило, подобные объекты не выставляются на аукцион, так как с коммерческой точки зрения срок их окупаемости выходит за горизонт планирования. В основном это прямые продажи", — рассказала она.
Сейчас РАД занимается реализацией двух исторических объектов — здания находятся на Миллионной улице, 5 и 6.
Фотографии: Prime Estate
Кот в мешке
Эксперты говорят, что чаще всего на рынок исторических зданий выходят крупные корпорации или частные лица, которые хотят подобрать представительский офис. Аналитики указывают, что в Петербурге в среднем в год проходит по 1-3 сделки по покупке крупных исторических объектов.
"Зачастую исторические здания, особенно в Петербурге, бизнес использует для коммерческих проектов, будь то гостиницы, рестораны или другая отельная инфраструктура", — пояснил руководитель проектов девелопмента Александр Кириятских.
"На такие объекты сейчас крайне редко находятся интересанты, поскольку дворцы, особняки и особенно замки, как правило, являются памятниками с соответствующими охранными ограничениями. Девелоперский проект с памятником — гарантированно сложный процесс", — говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, на рынке был период моды на исторические особняки. В этот период некоторые компании "самовыражались, приобретая дворцы под собственные представительства".
"Однако, когда начали считать деньги на проекты, такая мода быстро прошла. Была и вторая категория покупателей — частные собственники, которые приобретали исторические здания, вкладывая большие деньги в качественную реконструкцию, для собственных целей. Проблема с такими объектами в том, что если собственнику нужно их продать, то, как правило, отбить вложенные деньги невозможно", — пояснил Пашков.
По мнению Александра Кириятских, при покупке исторических объектов новый собственник может столкнуться с рядом трудностей во время приспособления зданий под современное использование. Владелец должен соблюдать охранные обязательства комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).
"Далеко не всегда у объекта есть актуальный перечень предметов охраны, в таком случае покупатель фактически приобретает кота в мешке. В центре часто бывают сложности с инженерными сетями. Плюс градозащитники", — добавляет Пашков.
Эксперты отмечают, что в Петербурге сегмент продажи исторических зданий только начинает развиваться — из-за этого качественных показателей пока нет.
"Если до этого фокус девелоперов был сосредоточен на участках вне исторического центра, то сейчас пятен под застройку вне его становится все меньше. Крупные игроки, такие как ЛенСпецСМУ, RBI, уже занимаются реконструкцией исторических зданий и промышленных площадок", — отметил Кириятских.
Завышенные ожидания
По словам аналитиков, цены в этом сегменте недвижимости зависят от состояния зданий. Минимальная стоимость начинается от 75 тыс. рублей за 1 м2, например на Английской набережной — это если говорить о домах с коммунальными квартирами.
"Если речь идет об уже подготовленном помещении, то от 110 тыс. рублей. Инвестиционно привлекательными в первую очередь все же будут объекты в плачевном состоянии, так как, несмотря на широкую матрицу рисков, они имеют гораздо более высокий потенциал роста по сравнению с готовыми объектами", — пояснил Кириятских.
"Если это уникальный в своем роде объект или речь идет о покупке здания для себя, а не в инвестиционных целях, цена может быть выше", — добавил генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. По его словам, экономически целесообразная цена исторических зданий, которые требуют реконструкции, составляет около 80 тыс. рублей за 1 м2.
"Сегодня в Петербурге выставлено на продажу большое количество исторических особняков, часть из которых находится в плачевном состоянии, другие — со свежим ремонтом после реконструкции. Часто такие здания сложно продать из-за завышенных ожиданий продавцов, которые считают свои объекты уникальными и неоправданно поднимают цену", — рассказала директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
