Концепция "магазин у дома" во все времена пользовалась неизменным успехом у жильцов новых микрорайонов. В советские годы ее роль выполнял один универсам на весь жилой квартал, в переходные девяностые это были многочисленные ларьки у остановок и раскладушки с секонд–хендом. Сегодня девелоперы аккуратно нарезают в аренду первые этажи новостроек, называя это "стрит–ретейл", и инсталлируют туда не только магазины повседневного спроса, но и салоны бытовых услуг, объекты образования и развлечения.
За последние 5 лет девелоперы жилой недвижимости стали активными игроками рынка торговой сферы и отводят под нее все больше места. По данным Knight Frank St. Petersburg, в 2017 году рынок стрит–ретейла Петербурга вырос за счет новых жилых комплексов на 200 тыс. м2, годом ранее введено еще 114 тыс. м2 встроенных коммерческих помещений.
"Если ранее в жилых кварталах коммерческими считались лишь первые этажи, то в последнее время мы все чаще сталкиваемся с продуманной организацией инфраструктуры в пределах первых–вторых этажей. Такие помещения экспонируются не только в покупку, но и в аренду, что позволяет девелоперу и управляющей компании регулировать состав будущей инфраструктуры ЖК", — говорит Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate.
Продукты и алкоголь
Читайте также:
Brand voice
Стрит-ретейл с точным расчетом на прибыль
"Уровень арендаторов в новостройках существенно вырос: на смену частникам и индивидуальным предпринимателям все чаще приходят федеральные торговые сети, располагающие большими возможностями как по генерированию покупательского потока, так и по извлечению дохода с квадратного метра", — делится наблюдениями Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International. Среди лидеров: "Пятерочка", "Полушка", "Дикси", "Магнит", "Семья". Более мелкие помещения в новостройках рассматривают алкомаркеты, аптеки, пекарни, кафе и небольшие магазины, предлагающие еду навынос.
Состав арендаторов в новых кварталах с годами меняется. Особенно в крупных проектах комплексного освоения территорий. "Раньше на первых этажах таких новостроек располагалось больше хозяйственных магазинов с товарами для дома, ателье или салонов тканей. Сегодня это в основном кофейни, барбершопы и маникюрные студии. Такая ротация — естественный рыночный процесс, так как малый бизнес предоставляет те виды услуг, которые востребованы и актуальны сегодня", — делится Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
А вот в объектах комфорт– и бизнес–класса в районах со сложившейся инфраструктурой встроенные коммерческие помещения меньше подвержены быстрой смене арендаторов, считает он. Для проектов комплексного освоения в России ретейл является важнейшей частью комфортной жизни. Например, при перепроектировании ЖК у Новоорловского парка СК "Ойкумена" увеличила коммерческие площади в проекте с 5 до 10%. Проблема была в том, что Рикардо Бофилл, проектировавший изначально этот квартал для финского девелопера, ориентировался на западный тип спального района, где люди ночуют, общаются, но покупки делают, выезжая в гипермаркеты и моллы.
Сегодня появилась целая категория арендаторов, ориентированных именно на "спальники". "Есть новые концепции, которые стартуют со спальных районов: булочные, кофейни, вафельные. Например, в 2017 году "Буше" вывела на рынок в Девяткино новый формат пекарен "Теплого хлеба и под одеяло", — говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Frank St. Petersburg.
Стричь, брить, красить и учить
"Сопутствующими считаются парикмахерские, салоны красоты и дома быта. Часто встречаются частные образовательные учреждения, но в худшей локации и с меньшей стоимостью аренды/продажи. Почти на каждый новый ЖК претендует и разноплановая медицинская организация. В последнее время небольшие по площади помещения занимают пункты выдачи интернет–заказов и постаматы. Одним из новшеств стала организация на первых–вторых этажах ЖК своего рода коворкингов, небольших офисных (деловых) пространств, позволяющих будущим жителям комплекса организовать "офис–у–дома", — добавляет Ольга Кожевникова.
"Арендаторы выбирают места в центральной локации, где сконцентрирована большая часть потоков, оставляя без внимания прилегающие улицы. Так, в Кудрово всех интересует Европейский пр., в Мурино — бульвар Менделеева, на Парнасе — ул. Федора Абрамова", — приводит примеры Владимир Каличава.
Анна Лапченко уверена, что в таких районах есть своя аудитория: "Вечером и в выходные арендаторы получают стабильный поток, несмотря на то что в дневные часы людей практически нет. Такое распределение потока диктует определенный баланс ставки и специфику профилей арендаторов. Активно развивается все, что связано с обеспечением жизни детей, мам и семей".
По словам Екатерины Лапиной, владелицы АН Lapina, такие новые форматы, как барбершопы, маникюрные студии, частные детские сады, зачастую не могут предложить собственникам желаемые ставки аренды, поэтому получают места в новых жилых кварталах только в случае избытка коммерческой недвижимости.
Ставки на торговые коридоры
В новых спальных районах создаются новые улицы, которые по пешеходным потокам, спросу и ставкам сопоставимы с уже раскрученным торговыми коридорами. Вакансия в таких локациях минимальна, как и ротация, потому что собственники помещений ориентированы преимущественно на долгосрочные договоры. Часто компании или частные лица покупают такие помещения под свой бизнес.
"Стоимость квадратного метра коммерческого помещения может быть на 30% и даже на 100% выше цены жилья в этом же доме. На разницу влияют не только степень развитости инфраструктуры района и дальнейшие перспективы его развития, но и особенности планировки помещения, его площадь, размер окон и возможность размещения рекламы, а также то, насколько оживленная улица, на которую выходит помещение", — говорит Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест".
По мнению Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге, цена на стрит–ретейл зависит от характеристик и локации конкретного помещения. Для наиболее ликвидных объектов в местах с недостаточным предложением цена продажи коммерческих помещений может быть в 1,5–2 раза выше, чем жилья. Однако в районах с большим объемом предложения коммерции и невысоким пешеходным потоком (во дворах, на окраинах жилого массива) коммерческие площади могут быть на 20–30% дешевле жилья.
Среди покупателей коммерческой недвижимости преобладают инвесторы, сдающие далее эти помещения в аренду. Средний бюджет сделки по встроенным помещениям в новых жилых комплексах в 2016–2017 годах составлял 15 млн рублей, в 2017–2018 годах — 17,5 млн рублей. Самая дорогая коммерческая недвижимость сегодня представлена в развивающихся районах — в среднем квадратный метр стоит 200–220 тыс. рублей, в центральных и развитых районах — 180–200 тыс. рублей и более, комментирует пресс–служба компании "Петербургская недвижимость".
