Компания Becar Александра Шарапова намерена распродать в розницу ТК "Смайл" в Невском районе. Прибыль девелопера может составить до 1 млрд рублей.
Торговый комплекс "Смайл" будет поделен на 52 лота со стартовой стоимостью от 2 млн до 85 млн рублей. Объект заполнен на 100%, и помещения будут продаваться вместе с гарантированным арендным договором на 5 лет, что, по словам Дмитрия Сороколетова, вице–президента Becar Asset Management, гарантирует доходность инвестиций на уровне 9–12% после вычета всех операционных расходов.
Купленный 6 лет назад объект обошелся компании в 510 млн рублей. Разделив его на лоты, девелопер сможет выручить, по оценкам экспертов, сумму более 1 млрд рублей.
ТК "Смайл" площадью 10,9 тыс. м2 был построен на пр. Большевиков в 2009 году инвестиционной компанией "Донк". Первый этаж занимает парковка на 150 машино–мест. Посещаемость комплекса — 5–6 тыс. человек в день. Нынешним владельцем здания является ООО "Научно– технический центр "Радуга", которым владеет кипрская "Сидабрас Холдинг Лимитед" (до 2012 года компанией владела Людмила Шарапова — жена владельца Becar Александра Шарапова).
Кондо–продажи — это относительно новый для России продукт, который представляет собой объединенные торговые площади с управлением. В данном случае лоты приобретаются "в розницу" в инвестиционных целях (для сдачи в аренду). При этом в торговом комплексе остаются единое управление, безопасность и комплекс услуг по клинингу.
Как говорят эксперты, для Петербурга это первый случай продажи действующего торгового центра частями. До этого в розницу продавались объекты на стадии строительства, например ТРК "Вояж", ТК "Парнас", ТЦ "Ульянка". При этом большая часть покупателей в подобном комплексе приобретала помещения для развития собственного бизнеса. Кроме того, в начале 2000–х годов практиковалась продажа помещений якорным арендаторам.
"Сейчас стоимость 1 м2 помещений в ТК колеблется от 40–50 тыс. (требует реконцепции) до 130–150 тыс. рублей (качественный ТРК со 100%–ной заполняемостью)", — объяснил "ДП" Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. По оценке IPG.Estate, стоимость в данной локации варьируется от 120 тыс. до 280 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от размера и близости к пешеходному потоку. Весь комплекс эксперты оценили примерно в 1,2–1,5 млрд рублей. Как говорят участники рынка, подобные продажи не от хорошей жизни: просто сейчас на рынке нет институциональных инвесторов, готовых приобрести комплекс целиком.
"Мы планировали поучаствовать в продаже данного объекта, но лишь целиком. Мне лично вариант продажи внарезку не очень понятен. Это похоже на коммунальную квартиру, где соседствуют богатые и бедные владельцы. Не знаю, насколько это интересно", — комментирует Сергей Ухов, генеральный директор компании "Департамент инвестиций". Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге, считает, что при условии реализации объекта по частям есть вероятность, что ухудшится качество комплекса, общая концепция будет нарушена и новые собственники рискуют оказаться в частично заполненном торговом центре. Скорее всего, главными интересантами в данном случае станут индивидуальные предприниматели.
"Сейчас в городе есть инвесторы, имеющие желание и возможности вложить от 1 млрд рублей, но лишь в современные ТРК с 5–летней окупаемостью, — говорит Екатерина Лапина, директор компании "АН Lapina". — Привлечь пул из небольших инвесторов с инвестициями 5–50 млн рублей, желающих получать пассивный доход, — это интересный шаг".
С ней согласен Георгий Рыков, генеральный директор "Бестъ. Коммерческая недвижимость": "Это позволит привлечь инвесторов, которые ранее не работали на рынке торговой недвижимости. У Александра Шарапова достаточно опыта, поэтому полагаю, что за полгода большая часть лотов будет распродана".
Торговый центр используется как инвестиционный актив для группы частных инвесторов в городах Центральной России. "Эта схема реализуется довольно часто, в том числе на этапе ввода в эксплуатацию. Для владельцев она может принести больший доход, нежели продажа актива целиком. Можно предполагать, что решение о реализации торгового центра "Смайл" путем привлечения небольших частных инвесторов родилось под влиянием уже существующих запросов на рынке", — рассказывает Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate.
