В Курортном районе Петербурга на продажу выставили крупный спа-комплекс forRestMix Club. Стоимость недвижимости оценили в 746 млн рублей. Ранее юрлицо объекта принадлежало зятю Анатолия Сердюкова Валерию Пузикову и бизнес-партнеру семьи бывшего главы Минобороны Александру Усову, но сейчас компания находится в стадии ликвидации. Эксперты говорят, что здание заинтересует инвесторов, но цена, возможно, будет снижена.
Пятиэтажный спа-комплекс forRestMix Club в поселке Репино на Луговой улице продает компания "Балтмедио" в рамках процедуры конкурсного производства. Общая площадь недвижимости составляет 14,7 тыс. м2, земельного участка — 23,8 тыс. м2.
Организатором торгов выступает ООО "Спутник". Первые торги пройдут 4 декабря 2019 года.
Конкурсный управляющий "Балтмедио" Евгений Назаров заявил dp.ru, что объект на продажу не выставлялся, а информация из Единого федерального реестра сведений о банкротстве не соответствует действительности. Он пояснил, что будет обжаловать публикацию данных на портале. Назаров добавил, что организаторы торгов ему незнакомы. В самом спа-комплексе сказали, что объект работает и принимает гостей. Представители ООО "Спутник" оказались недоступны для комментариев.
Это уже не первый объект, который за последнее время был выставлен на продажу "Балтмедио".
В конце декабря 2018 года компания объявила о продаже одноэтажного здания котельной на 62,6 м2 рядом со спа-комплексом forRestMix Club. Стоимость объекта изначально оценивали в 2 млн рублей, позже она была снижена до 1,8 млн рублей. В конце августа 2019 года объект купила строительная компания "КапСтрой-СПб".
"Уставший" актив
Юридическое лицо "Балтмедио" было зарегистрировано в 1992 году. В 2005 году Смольный выделил компании земельный участок в Репино для строительства оздоровительного комплекса, в 2010 году был построен отель forRestMix Club.
В 2007 году в списке совладельцев "Балтмедио" значились зять Анатолия Сердюкова Валерий Пузиков и бизнес-партнер семьи бывшего главы Минобороны Александр Усов. В 2012 году компания перешла к офшору Cyrke holdings limited, позже 100% совладельцем стала кипрская Nuramia investments Limited. По данным СПАРК, с 2005 по 2015 год компания работала в убыток — отрицательный показатель постепенно увеличивался с 13 тыс. до 127 млн рублей.
Уже к 2015 году компания "Балтмедио" задолжала кредиторам, в том числе "Банку Москвы", более 2 млрд рублей. В середине августа кредитная организация предупредила, что подаст заявление в арбитражный суд о банкротстве, но уже через несколько недель компания сама решила подать заявление в арбитраж о несостоятельности. В апреле 2016-го арбитраж признал компанию банкротом. По словам конкурсного управляющего, общая сумма долга перед кредиторами составляет более 5 млрд рублей.
Дьявол в деталях
Спа-комплекс в Репино показал свой потенциал во время корпоративных мероприятий в дни Чемпионата мира — 2018, рассказала dp.ru вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Она отметила, что если бы объект продавался как гостиничный комплекс, то цену в 746 млн рублей можно было бы назвать завышенной. Тогда бы недвижимость оценивалась в 200-250 млн рублей.
"Цена снизится, но на меньшую сумму по причине продажи по банкротству. Также снижение зависит от того, насколько спешит продавец, — чем быстрее нужно продать, тем больше дисконт", — пояснила Шарыгина.
По словам генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, цена комплекса "выглядит привлекательной", но "дьявол всегда в деталях".
"Инвестиционная стоимость зависит от дохода, который генерирует объект. Возможность повышения этого дохода зависит от того, как объект сделан и как управляется. Как любой сложный бизнес, это очень нишевой продукт, чтобы получать с него доход, нужно разбираться в его специфике", — отметил Пашков.
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова считает, что запрашиваемая цена не позволит покупателю выйти на приемлемый уровень доходности 10%.
"Очевидно, что затраты в строительство бассейна, отделку комплекса были большими, однако вряд ли сейчас объект генерирует достаточную выручку, принимая во внимание ярко выраженную сезонность спроса, когда наиболее высокая загрузка объекта наблюдается летом и снижается с наступлением осени и зимы", — отметила Сигалова.
Пашков добавил, что недвижимость может быть интересна инвесторам для использования по прямому назначению или крупной организации в качестве ведомственной базы отдыха. Эксперт уточнил, что теоретически возможен редевелопмент объекта под апарт-отель без сноса.
Шарыгина считает, что покупателем может стать непрофильный инвестор, который заинтересуется "несколько уставшим, но потенциально привлекательным для входа в гостиничный бизнес".
"Профильные инвесторы будут стараться зайти в проект по минимальной цене квадратного метра, с тем чтобы инвестировать в дальнейшем для оживления актива и получения более высокого операционного дохода", — уточнила она.
По информации Knight Frank St Petersburg, на начало 2019 года в Петербурге более 100 отелей со спа-услугами, только 24 из них имеют статус 4 или 5 звезд. В основном такие объекты расположены в Центральном и Курортном районах Петербурга.
