В IV квартале 2019 года на рынок Петербурга вышло всего семь новых жилых комплексов и апартаментов суммарной площадью около 420 тыс. м2. Наравне с III кварталом этот результат стал самым низким за последние 3 года. В целом итоговый выход новинок за год оказался на 40% ниже, чем в 2018-м (34 вместо 57 годом ранее). Об этом "ДП" сообщили в аналитическом центре "М2Маркет".
Тенденция на рынке Петербурга совпадает с тем, что происходит в столице. Там рынок новостроек по итогам года также пополнился существенно меньшим количеством проектов. По подсчетам консалтинговой компании "Метриум", в 2019 году в Москве появилось на 23% меньше ЖК, чем в 2018-м (69 против 90). Причем количество новых объектов снизилось почти во всех сегментах.
Замедление девелоперской активности эксперты связывают с реформой долевого строительства и переходом на эскроу-счета. Подробности и оценки участников рынка — в материале на dp.ru.
Смена трендов
"Низкие показатели вывода новых проектов в 2019 году — это прямое следствие перехода на эскроу и бума по выводу новых проектов 2018 года и первой половины 2019 года. Такая же тенденция сохранится и в 2020 году", — подчеркнул управляющий партнер маркетплейса "М2Маркет" Андрей Кугий.
По информации авторов исследования, больше всего спад заметен в масс-маркете (-53%) и бизнес-классе (-27%). Стабильностью пользуется только высокий сегмент, в котором на рынке появляется четыре-пять проектов ежегодно. Доля апарт-проектов на фоне замедления классического формата жилья увеличивается.
Помимо новых комплексов застройщики активно выводили объемы в своих текущих проектах (большинство из которых как раз и стартовали годом-двумя ранее), поэтому покупатели в 2020 году не почувствуют дефицита предложения из-за падающей динамики стартов новостроек, говорится в отчете агентства.
"Действительно, это в некотором роде реакция на введение эскроу-счетов, так как застройщики вывели максимальное число проектов в 2018-м и начале 2019 года, чтобы успеть продавать по "старым" правилам. Поскольку существует выраженный профицит предложения, то дефицит в ближайшее время не ожидается, предложение по-прежнему превышает спрос", — прокомментировала руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Петербурге Юлия Голубева.
По словам Андрея Кугия, появление дефицита на рынке возможно на горизонте 2–3 лет.
"Все будет зависеть от того, как девелоперы будут выводить на рынок те проекты, документация на которые разрабатывается сегодня. А это, в свою очередь, зависит от того, что будет происходить с рынком, а точнее с ценами. Если темпы роста цен позволят сохранить приемлемую маржинальность бизнеса, то дефицита может и не случиться. Если же экономика будет и далее стагнировать и доходы населения не будут расти, то появление дефицита очень вероятно", — рассуждает собеседник dp.ru.
География новых проектов в 4 кв. 2019 года
Новые драйверы
По мнению Юлии Голубевой, в 2020 году активность девелоперов будет, скорее, постепенно повышаться, так как застройщики адаптируются к новым правилам. "В большей степени это будет заметно к концу наступившего года", — добавила она.
Учитывая, что в октябре в Петербурге стартовал один проект, а ноябре и декабре — по три, в "М2Маркет" также предполагают, что строительная активность на рынке постепенно будет менять тренд на увеличение.
За счет снижения темпов вывода новых проектов масс-маркета средняя стартовая цена новостройки по сравнению с 2018 годом увеличилась со 120 тыс.руб./м2 до 145 тыс. руб./м2. Но это не означает, что все новостройки подорожали — сейчас можно найти квартиры и за 100 тыс., и за 90 тыс. рублей за "квадрат". Просто выбор таких предложений стал гораздо меньше, отмечается в аналитическом докладе.
"По нашим данным, на рынке масс-маркета Санкт-Петербурга и Ленинградской области объем продаж в 2019 году сократился на 10% по отношению к 2018 году. Объем предложения на конец 2019 года был на 9% меньше аналогичных показателей конца 2018 года. Некоторые застройщики сосредоточились на завершении текущих проектов и не торопятся выводить новые проекты, в том числе учитывая снижение спроса и адаптируясь к работе по новым правилам. Рынок балансирует, при этом дефицит предложения и резкие изменения показателей не ожидаются. У девелоперов есть некоторый запас разрешений на строительство, созданный в 2018 году, вывод новых лотов будет постепенным. Застройщики взвешенно оценивают экономику проектов, отслеживают спрос. Дополнительным драйвером активности могут стать расширение программы материнского капитала и ожидаемое дальнейшее снижение ипотечных ставок", — полагает руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов.
Параллельным курсом
Симптоматично, что в Москве складывается похожая ситуация. По наблюдениям аналитиков "Метриум", в 2019 году рынок новостроек Москвы пополнился существенно меньшим количеством проектов, чем в 2018 году. В прошлом году продажи открылись в 68 жилых и апартаментных комплексах, тогда как в 2018-м застройщики начали реализацию 90 проектов, отрицательная динамика составила 23%. Основной причиной замедления девелоперской активности стала реформа долевого строительства, подтверждают в компании выводы коллег.
В наиболее крупном, массовом, секторе столицы в прошлом году в продаже появились 23 проекта, тогда как годом ранее это число составило 31 (-26%). В бизнес-классе застройщики начали реализовывать 27 жилых и апартаментных комплексов против 32 в 2018 году (-16%). В секторе элитного класса, напротив, на рынке появилось даже больше объектов (девять), чем в 2018 году (восемь).
"В первой половине 2019 года застройщики не были заинтересованы в старте новых проектов, если у них не было уверенности в том, что эти объекты не придется переводить с одних "рельсов" финансирования (за счет средств дольщиков) на другие (банковское кредитование). Во второй половине 2019 года у некоторых застройщиков возникли проблемы с переходом на новую модель работы, что также сдержало выход новых проектов на рынок. С этой точки зрения девелоперы элитного жилья оказались наименее чувствительными к реформе в силу специфики их сегмента — они меньше зависят от средств дольщиков, так как готовы к долгому периоду продаж в новостройке, причем даже после ее ввода в эксплуатацию", — высказался генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.
На рынке осталось довольно много объектов прошлых лет, констатирует управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. "Более того, количество новых проектов в 2019 году сопоставимо со статистикой 2017 года (72 проекта) и 2014–2016 годов (60–65 проектов). А по сравнению с докризисным периодом девелоперская активность намного превышает текущие показатели (в 2010–2013 годах выходило по 30–40 проектов). То есть скорее 2018 год был аномальным с точки зрения статистики, а не 2019-й", — резюмирует Литинецкая.
