Опрошенные dp.ru эксперты сомневаются, что материнский капитал за первого ребенка может спровоцировать бум ипотечных займов в Петербурге. Число желающих взять жилищный кредит и погасить его с помощью сертификата прибавится в глубинке, где цены на недвижимость более доступные. Рост просрочек по платежам может стать негативным фактором нововведений.
Президент России Владимир Путин в послании Совфеду обозначил новые механизмы поддержки молодых семей. Он предложил выдавать материнский капитал в размере 466 тыс. рублей за первого ребенка и увеличить сумму за рождение второго еще на 150 тыс. рублей. Кроме того, принято решение гасить 450 тыс. рублей от ипотеки для семей с тремя детьми и более. Таким образом, материальная помощь в отдельных случаях может превысить 1 млн рублей.
"ДП" узнал, как на петербуржцев, мечтающих решить свои жилищные проблемы, повлияет дополнительная мотивация от президента и как маткапитал за первенца изменит рынок жилья во всей стране.
Экономия для периферии
По словам директора по продажам "MASTER Девелопмент" Юлии Роженцевой, 466 тыс. рублей — хороший капитал, чтобы задуматься о приобретении недвижимости. "Данная мера поддержки, безусловно, положительно отразится на рынке недвижимости России, особенно в регионах. Молодые семьи, у которых рождается первый ребенок, — весомая часть покупателей недвижимости, так как в период ожидания первенца вопрос улучшения жилищных условий перед семьей встает остро. Однако ранее материнский капитал был недоступен данной категории покупателей. С нововведением мы ожидаем стабильный спрос на приобретение недвижимости в ипотеку со стороны молодых семей", — прогнозирует Роженцева.
Однако в Москве и Петербурге наиболее высокие цены на жилье, в связи с чем доля сделок с привлечением средств материнского капитала невелика и составляет порядка 10–15% на каждый город. Ранее большинство семей использовали сертификат на погашение ипотечного кредита, а не в качестве первоначального взноса. С нововведением, озвученным президентом РФ, ситуация может измениться. Мера простимулирует спрос на региональных рынках недвижимости. Во многих регионах страны, например в городах Поволжья (Ульяновск и Саратов), студию или однокомнатную квартиру "в стройке" можно приобрести за 1,5 млн рублей. Семьи в этих субъектах непременно будут использовать данную меру поддержки, полагает Юлия Роженцева.
"К сожалению, не все так прекрасно, и не стоит забывать, что ипотека — это долгосрочное обременение. И если государство дотирует средства на первоначальный взнос или частичное погашение, то вносить ежемесячные платежи семьи должны будут самостоятельно. Учитывая нынешнюю нестабильную ситуацию с рабочими местами, ростом бедности населения и падением платежеспособности россиян, есть риск, что может увеличиться количество невыплат по кредитным обязательствам или доля заемщиков, воспользовавшихся услугой "ипотечные каникулы", — добавила представитель "MASTER Девелопмент".
Начальник отдела продаж "ЮИТ Санкт-Петербург" Виктория Левина согласна с коллегой, что количество сделок с материнским капиталом увеличится, но наибольшее влияние меры поддержки окажут на рынок регионов с невысокой стоимостью жилья — там получение маткапитала на первенца действительно станет драйвером для покупки квартиры. "А для Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и еще ряда регионов влияние будет менее ощутимым, поскольку этой суммы хватает максимум на первый взнос в проекте стандартного уровня", — подчеркнула Левина.
Эффект от инициатив по большей части скажется на периферии, подтверждает член генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. "В регионах стоимость жилья на порядок ниже. Если в Москве средняя цена двухкомнатной квартиры составляет 8–10 млн рублей, то в Тверской области двушку можно купить за 2–3 млн рублей", — привел пример Прохоров.
По оценке консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", доля ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга и пригородов Ленобласти в 2019 году составила 60%. "Выдача материнского капитала за первенца может подтолкнуть определенную группу покупателей к решению жилищных вопросов. Исключительно суммы маткапитала вряд ли хватит на первый взнос, но если у семьи уже есть определенные накопления, то дополнительная выплата им серьезно поможет и увеличит скорость принятия решения о покупке", — сообщила "ДП" руководитель консалтингового центра Ольга Трошева.
В сегменте масс-маркет в ипотеку покупается даже более 60%, комментирует директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина" Ася Левнева. При низкой реальной покупательской способности, которая сложилась сегодня в России, большинство молодых семей даже со стабильной работой не могут позволить себе большой первый взнос на покупку квартиры, материнский капитал для этих целей будет хорошим стартом, считает она.
"Ипотека стала драйвером продаж на рынке недвижимости и основным инструментом регулирования совокупного спроса со стороны государства. Так, сокращение ключевой ставки ЦБ влечет за собой снижение ипотечных ставок, что в конечном итоге приводит к росту спроса на жилье. Но без негативных последствий такой метод воздействия может применяться только до определенных пределов. Резкое снижение ключевой ставки приведет к скачку инфляции, которая в России наконец замедлилась", — поясняет собеседница dp.ru.
Ася Левнева ожидает, что в нынешнем году средние ипотечные ставки снизятся только до 8,5–9%, если не брать в расчет льготную ипотеку, субсидируемую государством. По программе "Семейная ипотека" жилье уже сейчас можно приобрести по ставкам от 4–5%.
Новый скачок цен
Как уточнил руководитель отдела продаж ГК Nordest Александр Терентьев, на данный момент при покупке вторичной недвижимости средства маткапитала можно использовать с целью досрочного погашения ипотечного кредита с момента рождения второго ребенка, а просто расплатиться средствами маткапитала без ипотеки — только после достижения вторым ребенком трехлетнего возраста. Если закон в этой части менять не будут, то семьи будут вынуждены брать ипотеку хотя бы в размере средств материнского капитала, что может повлиять на увеличение количества выдаваемых кредитов.
"Кроме того, планируя покупку квартиры в ипотеку, заемщики смогут брать больше заемных средств, планируя частично погасить кредит средствами материнского капитала в ближайшие несколько месяцев, что позволит изначально выбирать более дорогие и просторные квартиры. Суммы выдаваемых кредитов, таким образом, также будут расти", — говорит Терентьев.
В 2020 году из-за перехода строительной отрасли на проектную систему финансирования прогнозируется рост стоимости жилья в среднем еще на 10% по стране, а в Москве и Петербурге подорожание может быть и выше этого параметра, отмечает первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал. В таких условиях материнский капитал за первого ребенка может поддержать спрос на недвижимость, но не увеличить его, особенно в Москве и Петербурге, где стоимость жилья самая высокая по стране.
"Выдача материнского капитала при рождении первого ребенка может оказать положительное влияние на рынок недвижимости, но незначительное. Вероятнее всего, что материнский капитал будет больше использоваться для рефинансирования уже имеющихся кредитов, чем для получения новых. В 2020 году рынок жилья вошел в стагнацию, несмотря на то что ипотечные ставки достигли исторического минимума и в этом году продолжат снижаться. Ипотека — ключевой фактор спроса на рынке жилья, но политика снижения процентных ставок себя исчерпала", — уверен Сигал.
Открытый вопрос
Спрос на рынке жилья в последнее время носит волновой, непостоянный характер, рассуждает вице-президент — директор по развитию ГК "БЕСТ-Недвижимость", вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Олег Самойлов. Потенциальные покупатели, по его словам, часто находятся в ожидании и откладывают покупку жилья, надеясь "поймать" какой-либо фактор выгоды.
При этом периодически спрос подвергается психологическому стимулированию тем или иным событием, подталкивающим к приобретению жилья. В 2019 году таким событием стал переход на эскроу-счета и проектное финансирование и связанные с этим тревожные ожидания покупателей о грядущем повышении стоимости жилья, не только нового, но и во вторичном сегменте.
"Озвученные планы по выплатам материнского капитала также должны подстегнуть спрос на покупку жилья и ипотеку, а значит, поддержать строительную и банковскую отрасль. Однако вряд ли это будет носить долгосрочный характер, поскольку любой рост спроса через определенное время "отыгрывается" рынком путем сообразного повышения цен. И здесь для потребителей крайне важно не упустить момент, поэтому настоятельно советую не пренебрегать помощью тех, кто лучше всех чувствует рынок, — профессиональных риелторов", — рекомендует Самойлов.
"Также необходимо отметить, что меры по увеличению материнского капитала, предложенные президентом, при всей их правильности едва ли можно назвать системным решением. Причем как проблемы рождаемости, так и поддержания спроса на жилье. В основе обеих тем лежит фактор уверенности граждан в завтрашнем дне, а высокие показатели здесь немыслимы без устойчивого материального положения. В России же пока продолжается падение реальных доходов населения", — предупреждает Олег Самойлов.
При всей позитивности обсуждаемой новости с материнским капиталом не все однозначно, констатирует вице-президент РГР. Даже если средств, полученных за рождение ребенка, хватит на первоначальный взнос по ипотеке, остается открытым более важный вопрос — за счет чего обеспечить обслуживание и погашение кредита.
Ставка важнее дотаций
Заставить людей просто так рожать детей за деньги невозможно, подчеркивает руководитель департамента развития ГК "ПСК" Сергей Мохнарь. По его мнению, в Петербурге и Москве поддержки ждут в первую очередь наименее обеспеченные семьи. В регионах же размер выплат более ощутим из-за разницы в стоимости квадратного метра, что позволит жителям глубинки всерьез задуматься об увеличении площади приобретаемой недвижимости.
"Спрос на ипотеку в связи с увеличением маткапитала однозначно вырастет. Однако в общей статистике это будет ощущаться слабо. Сейчас сертификаты на маткапитал оформляют примерно 700 тыс. российских семей в год. Большинство из них действительно тратят деньги на улучшение жилищных условий, но в масштабах всей страны число новых заемщиков невелико. По опыту нашего отдела продаж, в сегменте комфорткласса для самих семей главным аргументом на данный момент становится не маткапитал, а размер ипотечной ставки. Чем ниже последняя, тем выше спрос на ипотеку", — резюмирует Сергей Мохнарь.
Поддержка и субсидирование ипотечных ставок — гораздо более действенная мера, которая могла бы оживить строительный рынок, заявляет основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
"Да, маткапитал также повлияет и поможет нам, но незначительно. Снизить ипотечную ставку обещают давно. Сейчас неуклонно идет на понижение ставка рефинансирования, и ипотечная ставка должна как минимум снижаться вслед за ней. Весь строительный рынок этого с нетерпением ждет. Конечно, недавние политические события кардинально картину меняют, однако, как именно это скажется на нас, пока непонятно", — подытожил Евгений Богданов.
