С начала года застройщики вывели в продажу семь проектов: в полтора раза меньше, чем год назад, и в 3 раза — чем в 2018 году
Уменьшилось и количество полученных разрешений на строительство. Если за первые 5 месяцев 2018 года, по данным сайта Госстройнадзора, было выдано 122 разрешения, в 2019–м их 36, то на конец мая 2020–го числилось лишь 11 документов. Все это приводит к уменьшению предложения на рынке. Если год назад, по данным "Единого реестра застройщиков" (ЕРЗ), в Петербурге строилось 822 дома общей площадью 15,2 млн м2, то сейчас лишь 746 на 12,8 млн "квадратов".
Как говорят эксперты, если подобная тенденция продолжится, то по итогам года объем предложения может уменьшиться до 3,5 млн м2. Сейчас, по данным Setl Stroy, на рынке строящегося жилья города и ближайших окрестностей в продаже находится 4 млн м2, что на 15% меньше, чем в последние годы. Эксперты КЦ "Петербургская недвижимость" сравнивают нынешнюю ситуацию со II кварталом 2015–го. Тогда, после пикового 2014 года (когда было продано 5,2 млн м2 жилья), на фоне серьезного вымывания предложения его объем снизился до 3,8 млн м2 за год.
Тяжелый эскроу
Причин, по которым девелоперы не выводят на рынок новые проекты, две — общая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне распространения коронавируса, и переход на продажу через эскроу–счета.
"В нынешней ситуации начинать новый проект — значит взять на себя большой риск. Мы даже не знаем, когда официально снимут карантинные меры — на следующей неделе или только в конце июня. Понятно, что постепенно все адаптировались к новым условиям работы, наладили дистанционные продажи и не останавливали строительство. Но ситуация в любой момент может измениться. А начав проект, остановить его тяжело и затратно. Поэтому лучше проявить осторожность", — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development".
"Бизнес впервые столкнулся с кризисом, вызванным мировой пандемией. Пока неизвестно, сколько времени потребуется для нормализации ситуации, детальные прогнозы о последствиях для рынка делать преждевременно", — соглашается Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург".
Переход на финансирование долевого строительства с использованием эскроу–счетов означает, что все новые проекты должны проходить через банковское финансирование. "А в банках тоже не идиоты сидят, и рисковать своими деньгами они не будут. Проектное кредитование могут получить только крупные компании с понятной экономикой проектов, которую сейчас мало кто может показать. Поэтому банки и тормозят согласование", — говорит один из директоров строительной компании. "У нас есть два проекта, которые мы готовы начать, но в банки не пробиться: они занимаются реструктуризацией кредитов для пострадавших отраслей и другими проблемами, связанными с коронавирусом. Говорят, приходите через месяц, сейчас не до вас", — рассказывает Игорь Карцев.
Надежда на рост цен
Уменьшение предложения в какой–то мере действует в пользу застройщиков, поскольку способствует повышению цен. Особенно это касается популярных локаций. "Если раньше покупатель мог немного подождать и в интересующем его месте обязательно появлялся еще один, а то и несколько новых проектов, то теперь такого нет. В хороших локациях предложений становится все меньше, и приходится спешить, чтобы купить то жилье, которое хочешь", — уверена Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
В итоге, несмотря на карантин, цены застройщиков в апреле–мае выросли на 1,25%. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в первой половине месяца на рынке Петербурга и пригородов наблюдался рост спроса в пределах 10% по сравнению с первыми неделями апреля.
Господдержка нам поможет
По мнению участников рынка, продажи жилья могут вырасти благодаря программе господдержки строительной отрасли, которая должна запуститься с 1 июня. В частности, именно с этой даты начнется субсидирование кредитов для застройщиков, заявил и. о. министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Тех, кто может рассчитывать на субсидии, определит межведомственная комиссия. В постановлении описаны критерии, которым должна соответствовать компания.
В частности, она должна не иметь задолженности перед бюджетом, не проводить сокращения в период пандемии, выполнять все адресные программы, не участвовать в других программах субсидирования и т. д.
"Если строительная компания подходит под критерии, она может рассчитывать на уменьшение ставок по имеющимся кредитам до 5,5% годовых. Мы сейчас прорабатываем вопрос включения в программу, направили уточняющие запросы своему банку–партнеру, который должен обговорить участие в субсидировании с “Дом.РФ”. Снижение ставки до ключевой позволит снизить затраты на привлечение заемных средств примерно на 20%", — говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС". С ним согласен Андрей Бойков, партнер Rusland SP: "Поскольку все проекты идут через эскроу, получение финансирования — это основополагающий вопрос. Снижение ставок на кредитование застройщиков вкупе с субсидиями по ипотеке позволит хотя бы частично поддержать отрасль и немного ускорить процесс восстановления рынка. Радует, что государство готово делать хоть какие–то шаги навстречу".
Впрочем, не все представители рынка уверены, что господдержка сильно улучшит ситуацию на рынке. Помимо размера кредитных ставок застройщики столкнулись с иными сложностями: растущими ценами на импортные стройматериалы, затратами на транспортную и социальную инфраструктуру и т. д.
Да и сама программа требует уточнений. Например, непонятно, какое число строительных организаций сможет воспользоваться механизмом господдержки.
