Пандемия изменила расклад на многих рынках, особенно в туристической отрасли, которая тесно связана с рынком апартаментов. Эксперты утверждают, что во время карантина заполняемость апартаментов в Петербурге уменьшилась на 15–20%.
Однако после пандемии ситуация изменится, уверены они. Апартаменты — часть рынка недвижимости, который является самым стабильным активом во время любых кризисов: недвижимость продолжает дорожать и приносить прибыль инвесторам.
При этом специалисты предупреждают, что вкладываться в апартаменты даже лучше сейчас, а не после карантина. Ведь именно во время застоя рынка выгоднее всего приобретать активы, которые затем могут повыситься в стоимости.
Обо всём этом участники рынка недвижимости рассказали во время круглого стола "Риски и гарантии: во что инвестировать после карантина", который организовал "Деловой Петербург".
Радужная перспектива
Несмотря на нынешний спад из-за пандемии, рынок апартаментов ждёт быстрое восстановление, уверен Владимир Федоров, руководитель отдела инвестиций проекта STATUS (ООО "Пулково Скай"). В особенности это касается сервисных апартаментов, рассчитанных на гостиничное размещение. Эксперт ожидает довольно быстрого роста спроса на апартаменты, невзирая на то что сейчас туристическая отрасль практически мертва, а в городе почти полностью отсутствуют туристы.
Нынешние показатели соответствуют стандартным цифрам, которые бывают на рынке в низкий туристический сезон. "Стоимость проживания в апартаментах снизилась на 15–20%, что вполне соответствует низкому туристическому сезону. Упала также и заполняемость. При этом, с моей точки зрения, перспектива развития сервисных апартаментов самая лучшая. Это растущий сегмент, который расширяется за счёт социально-экономических преобразований не только в нашей стране, но и во всём мире: меняется социальная чувствительность населения, перестраивается парадигма потребления и социальных связей. Всё это играет на руку сервисным апартаментам", — рассказал он.
Спикер обратил внимание, что сервисные апартаменты более привлекательны для инвестиций, нежели апартаменты с программой проживания. Первые в перспективе смогут принести больше прибыли, а связано это может быть с тем, что премьер-министр Михаил Мишустин поручил уточнить юридический статус апартаментов.
"Это может понизить стоимость апартаментов. Могут появиться какие-то социальные обязательства для тех, кто строит апартаменты с программой проживания. При этом в сервисных апартаментах с гостиничной функцией будет расти туристический поток, несмотря на то что сейчас по объективным причинам туристическая отрасль замерла", — заключил Владимир Федоров.
Другой эксперт — руководитель департамента долевого строительства агентства элитной недвижимости "МК-Элит" Михаил Жилин оказался солидарен со своим коллегой. По его подсчётам, во время карантина заполняемость апартаментов снизилась примерно на 20%. Если ранее она составляла около 95%, то сейчас она находится где-то в пределах 65–75%.
По его мнению, инвесторам стоит пользоваться образовавшейся на рынке стагнацией. "Хороший инвестор видит деньги там, где их пока не видит никто. И чем меньше людей видит там прибыль, тем лучше сам инвестор. Поэтому обычно самое лучшее время для инвестиций тогда, когда всё замирает. Но при этом сейчас важнее тщательнее выбирать объекты, в которые вы инвестируете, и трезво оценивать свои силы", — добавил он.
Также эксперт рассказал, что недвижимость оказалась как раз одной из тех отраслей, где онлайн-технологии при продажах недвижимости не шибко прижились.
"Онлайн-экскурсия по квартире через Zoom-конференцию, которую вы хотите купить, не сравнится с реальным посещением объекта. Это можно сравнить с попыткой замены человеческих объятий онлайн-разговором", — отметил Жилин.
Тщательный выбор
Михаил Жилин также добавил, что в России всё ещё существует неприятие апартаментов как продукта. Связано это прежде всего с тем, что до сих пор отсутствует возможность получить регистрацию в этом виде недвижимости.
"С апартаментами всё ещё связан ряд страхов обычных покупателей. Это отсутствие регистрации, более высокие коммунальные платежи и т. п. При этом апарты в среднем дешевле жилой недвижимости того же класса на 20–25%, что компенсирует по итогу коммуналку, а регистрация нужна далеко не всем покупателям, о чём многие забывают. Кроме того, апартаменты не только стоят в среднем ниже, но и локация у них лучше. Есть ещё один фактор — наполняемость апарт-отелей. Качество апартаментов соответствует обычной жилой недвижимости элитного класса. В среднем в апарт-отеле можно встретить фитнес-центр, отель, ресепшен, парковку каршеринга, а также наличие услуг через принцип одного окна, когда все бытовые проблемы решаются звонком на один номер телефона. Если в ближайшей перспективе будет разрешена регистрация в апартах, то их стоимость подлетит в разы буквально за считаные дни", — прогнозирует он.
По его словам, в России велик нелегальный рынок аренды жилья, где собственники уклоняются от налогов. Апартаменты позволяют своим владельцам перевести долгосрочную аренду жилья в легальное поле.
"Это уникальная ситуация на рынке. Потому что ни один отель или гостиница не даст стать тебе собственником-миноритарием, а вот апартаменты позволяют стать собственником отдельного номера в комплексе", — объяснил Жилин.
Оба спикера подчеркнули, что для тех инвесторов, которые хотят вложиться в несколько объектов, необходимо нанять хорошую управляющую компанию, иначе инвестор рискует не управиться с объёмом задач по обслуживанию всех приобретённых им апартаментов. Кроме того, тем инвесторам, которые планируют столь крупные вложения, также не следует приобретать слишком много объектов, чтобы рассчитать свои силы.
Владимир Федоров советует инвесторам перед приобретением апартаментов определиться с целью их покупки — проживание, получение постоянной доходности, сбережение средств и т. п. От этих параметров следует отталкиваться при выборе объекта.
"Независимо от цели покупки, в первую очередь также стоит обратить внимание на локацию объекта. Локация влияет на концепцию здания. Например, если я хочу, чтобы у меня размещались пассажиры и экипажи рейсовых самолетов, то апарт-отель должен быть в 30-километровой зоне аэропорта. Если я хочу работать с автомобильными туристами, то в концепции апартов должен быть прописан паркинг", — советует эксперт.
Михаил Жилин пояснил, что рынку апартаментов в Петербурге ещё есть куда расти и он в итоге достигнет довольно больших объёмов: "Можно взглянуть на Москву. Там при пиковых значениях апартаментам удалось занять 34% рынка. Нечто похожее может произойти в Петербурге, где апартаменты могут занять сперва пятую часть, а затем и четверть рынка".
По его словам, сейчас среди апартаментов весьма разнообразное предложение, которое в перспективе станет ещё шире. Связано это в первую очередь со смешением классов недвижимости. Так, помимо элитных апартаментов недавно появилась недвижимость класса business light, которая по сути представляет собой тот же элитный сегмент, где отсутствует какой-либо элемент, присущий люксовой недвижимости в полной мере.
"Есть тренд, который меня очень радует. Люди начали обращать внимание в первую очередь не на метраж недвижимости, а на её качество и наполнение. Именно они являются решающими при покупке. Условно раньше считалось, что трёшка лучше, чем двушка, а двушка лучше, чем однушка, потому что все новостройки были одинакового качества. Однако эта тенденция переломилась. Благодаря этому появились дома, в которых подаётся чистая фильтрованная вода и воздух", — рассказал он.
Спикер добавил также, что эта ситуация может привести ещё к одному тренду на рынке недвижимости — новостройки станут стоить дороже жилья на вторичном рынке. "По умолчанию новый дом лучше, чем старый, поэтому вторичка будет стоить дешевле. Такой подход можно сравнить с покупкой нового или подержанного автомобиля", — резюмировал Михаил Жилин.
