Спрос на загородную недвижимость Московской области начал снижаться после весеннего ажиотажа в период общей самоизоляции. Если в апреле-мае текущего года число просмотров объявлений о покупке относительно прошлого года было выше на 130%, то в июне-июле прирост составил всего 70%, причём к концу июля показатель был выше прошлогоднего всего на 20–30%.
Естественное падение интереса к покупке загородных домовладений произошло "по сезону". Однако в этом году эксперты связывают эту динамику и с частичной отменой ограничительных мер с ослаблением угрозы пандемии. Когда прошёл пик, кто-то не смог продолжить удалённую работу. Другие, пожив в доме арендаторами, решили не покупать коттедж. Третьи попросту не смогли найти подходящий вариант, поскольку часть ликвидных объектов были куплены уже в начале пандемии, когда ажиотажный спрос только начинался. Наконец, цена вопроса, как правило, заставляет потенциального покупателя крепко задуматься.
Стоимость загородных домов варьируется в зависимости от направления и в целом удалённости от Москвы. Самые дорогие дома (без учёта элитного класса) в целом расположены на юго-западе области (Киевское и Калужское шоссе), что связано с наличием московской регистрации и в целом больших вложений в инфраструктуру Новой Москвы, а также с развитием линий метрополитена. При этом до 20 км от МКАД по тому же юго-западному направлению средняя стоимость дома составляет 14,5 млн рублей, тогда как в том же направлении, но на расстоянии 60–120 км — уже 4,1 млн рублей: разница более чем в 3 раза, отмечает главный эксперт аналитического центра "Циан" Виктория Кирюхина.
Что касается элиты, то 100 самых дорогих домов Подмосковья суммарно стоят $2,8 млрд. Оценку на пике пандемии весной текущего года проводила компания Savills. Минимальный порог стоимости входящих в эту "золотую сотню" домов составляет $10 млн. При этом средняя площадь элитных строений составляет 1,9 тыс. м2, а средний размер участка — 134 сотки.
Директор департамента загородной недвижимости компании в России Нина Резниченко считает, что коронавирусная инфекция не сильно повлияла на рынок премиальной загородной недвижимости. В текущих условиях собственники предпочитают сохранить недвижимость и переехать на время в свои загородные резиденции. Что касается локации элитного сектора, то почти две трети предлагавшихся к продаже домовладений расположены на Рублёво-Успенском шоссе.
В настоящее время в продаже представлено с десяток особняков с бюджетом от 3 млрд рублей. Самый дорогой объект обойдётся в 5,8 млрд рублей — это трёхэтажный особняк в Барвихе общей площадью 13 тыс. м2 на участке площадью более 250 соток. В Ленинградской области лидеры на рынке продажи выглядят скромнее. Двухэтажный особняк площадью 970 м2 в посёлке Ленинское Выборгского района на участке 83 сотки предлагается к продаже по цене 1 млрд рублей.
На другом конце ценовой шкалы — домики в садово-огородных товариществах в дальнем Подмосковье. Такое владение можно купить за 100–150 тыс. рублей. Впрочем, это для москвичей слишком далеко. Выгоднее и рациональнее купить или построить дом в соседних Тульской, Калужской, Владимирской или Тверской областях.
Наибольшим спросом на рынке традиционно пользуются объекты ближнего пояса Подмосковья. Порядка 31% всех поисковых запросов приходится на объявления по домам, расположенным на расстоянии не более 20 км от МКАД. Ещё порядка 30% потенциальных покупателей рассматривают варианты на удалении 20–40 км. Не ослабевает спрос на запад и север области: Новорижское, Рублёво-Успенское, Минское шоссе, которые отличаются относительно высокой транспортной доступностью в сравнении с другими направлениями и, главное, наличием развитой инфраструктуры (в том числе школ и детских садов). Это особенно актуально для жителей с детьми: коттеджи для постоянного проживания приобретают в основном именно семейные люди.
Виктория Кирюхина отмечает, что доля предложения от застройщиков на рынке Подмосковья находится на минимальном уровне — порядка 3%. Девелоперская активность минимальна из-за относительно невысокого спроса (до 2020 года) и в целом валютной нестабильности, а также падения платёжеспособности населения. Валютные колебания особенно отражаются на спросе в высоких бюджетах. Именно обесценивание рубля ещё в конце 2014 года дало начало общему падению спроса и стагнации рынка. Из того, что предлагается на первичном загородном рынке Подмосковья, по мнению главы аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрия Таганова, 82% относится к сегменту эконом. По данным Knight Frank, в 2021 году ожидается выход двух-трёх загородных элитных проектов, в следующие 3 года темпы выхода приблизятся к докризисным 2006–2008 годам — порядка четырёх-пяти проектов в год. После 2025 года можно вновь ожидать снижения девелоперской активности до двух-трёх проектов в год.
Впрочем, коронавирус, как мы убедились, вносит в прогнозы и планы свои коррективы. На фоне режима самоизоляции значительный рост спроса на покупку и аренду загородной жилой недвижимости был зафиксирован по всей России. Очевидно, что ожидание новой волны пандемии подхлестнёт спрос на неё. Людям просто некуда будет уехать отдыхать, да и работать на удалёнке за городом более комфортно, чем в мегаполисе.
• Стоимость московской квартиры покрывает 92% цены коттеджа в ближнем Подмосковье. При покупке недвижимости в удалённом районе области хватит на три дома.
• В массовом сегменте наиболее востребованы загородные дома площадью до 100 м2 с участком в 6 соток. При этом на рынке наблюдается существенный разрыв в интересах продавцов и покупателей. В Подмосковье средняя стоимость дома с указанными выше параметрами составляет 6 млн рублей, а люди готовы потратить на его покупку 1,5–2 млн.
