Как сберечь парадный Петербург и сохранить баланс между жилой и коммерческой застройкой исторического центра — в материале "ДП".
По данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, старые здания в Петербурге чаще всего превращают в бизнес-центры и гостиницы. Под жильё в историческом центре за 15 лет было реконструировано всего 55 объектов площадью 180 тыс. м2, то есть только 3% от всего объёма жилой застройки в самой престижной локации. Апартаменты открыли в 8 объектах площадью 19 тыс. м2, что составляет 6% от объёма апартов в центре города.
"Совсем иначе складывается ситуация в историческом центре с коммерческой недвижимостью, в которую более охотно переделывают объекты с историей. В бизнес-центры реконструировано 151 здание общей площадью 759 тыс. м2, что составило 20% общей площади качественных бизнес-центров, без учёта БЦ класса С. Редевелопмент исторических зданий в бизнес-центры является наиболее простым и выгодным путём реконструкции исторических объектов. И несмотря на то, что планировочная структура не вполне соответствует представлениям арендаторов о современном бизнес-центре высокого класса, локация в центральной части города перевешивает отдельные недостатки планировочной эффективности", — отмечают авторы исследования.
Аналитики компании подсчитали, что под гостиницы было реконструировано 74 зданий с общим фондом 9700 номеров, что составляет 35% всего гостиничного фонда исторического центра. Реконструкция исторических зданий под отели — достаточно популярное решение у девелоперов из-за близости к центру и основным достопримечательностям, а также большей привлекательности со стороны туристов.
"По нашим оценкам, девелоперам выгоднее реконструировать исторические здания дореволюционной постройки в бизнес-центры. В среднем стоимость аренды качественных офисных помещений в реконструированных исторических заданиях выше на 7%, нежели в современных бизнес-центрах, благодаря более выгодному расположению", — говорит генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов подчёркивает, что реконструкция может быть выгодной как под жилые объекты, так и под коммерческие. Всё зависит от того, какая часть исторического центра осваивается девелопером. Для офисных зданий важнее фактор удобства парковки и близости к метро, а для жилья — тишина и комфорт проживания, считает эксперт. Например, на Невском проспекте или на Большой Морской ул. более целесообразной выглядит реконструкция под коммерческое назначение. Тихие локации, как пр. Бакунина, больше подходят для создания жилых проектов.
"Реконструкция в ряде случаев — единственный способ сохранить парадный Петербург. Как, впрочем, и редевелопмент, но это просто разные подходы, исходя из конкретного случая с каждым объектом или участком. Сейчас мы строим на пр. Бакунина детский сад, фасад которого повторяет историческое здание на этом месте, ранее полностью деградировавшее. Консервация разрушающихся зданий, как правило, невозможна. Во всяком случае, с дальнейшей эксплуатацией будут большие сложности. Поэтому реконструкция не просто выход, но должна стать совершенно привычным подходом. К сожалению, пока принято следовать принципам, ограничивающим развитие центра Петербурга. Надеюсь, что грядущая большая работа КГИОП, инвентаризация и определение ценных зданий приведут к активизации девелопмента в центре", — надеется Сергей Софронов.
Как поясняет директор по маркетингу ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова, в основном под реконструкцию попадают объекты исторического значения или культурного наследия, которые девелоперы перепрофилируют под элитное жильё или коммерческую недвижимость, к примеру, гостиницы или отели. Если это жилой проект, то срок возврата инвестиций составляет всего около 2-3 лет: в силу своей эксклюзивности такие квартиры расходятся на рынке достаточно быстро. Однако специалист обращает внимание, что у этого подхода есть и подводные камни: долгий срок согласования, масса ограничений, стоимость реконструкции существенно выше, чем стоимость строительства клубного дома, на 15-20%.
"Если это объект исторического значения, то для коммерческой недвижимости это лишь отличный маркетинговый ход. Ведь при выборе объекта инвесторы в основном руководствуются перспективностью местоположения, транспортной и пешеходной доступностью. Стоимость же реконструкции существенно ниже не станет", — добавила Ольга Ульянова.
По её мнению, в нынешних реалиях перепрофилирование исторических зданий под жильё означает смену нормативов под современную застройку. Речь идёт о том, чтобы создавать парковочные места, проектировать спортивные, детские зоны, увеличивать зелёные насаждения. Хорошей альтернативой в данном случае являются проекты с апартаментами — они не требуют глобальной социальной инфраструктуры и не смогут нарушить историческую застройку Петербурга, полагает собеседник "ДП".
