Резкий рост себестоимости строительства вынуждает девелоперов обращаться в банки с просьбой пересмотреть лимиты проектного финансирования.
За последний год цены на стройматериалы выросли по разным позициям на 40–60%, а фонд оплаты труда у застройщиков из–за оттока мигрантов — на 15–25%. Как следствие, себестоимость жилого "квадрата" существенно увеличилась. Этот фактор считается вторым после льготной ипотеки по степени влияния на разогнавшиеся цены в петербургских новостройках.
Требуются новые транши
Рост себестоимости вынуждает девелоперов задуматься об увеличении проектного финансирования со стороны банка–партнёра. С 1 июля 2019 года новые многоквартирные дома в России за редким исключением строятся через систему эскроу–счетов, когда банк предоставляет застройщику проектное финансирование, а дольщики, покупая квартиру, кладут деньги на специальный счёт в этой кредитной организации. По такой схеме в Петербурге строится сейчас 5,5 млн м2 — примерно половина всего возводимого жилья (остальное — в рамках прежней модели, с прямым перечислением денег покупателем застройщику). Год назад эта цифра была в 2 раза меньше — 2,7 млн м2. А в октябре 2019–го — всего 1 млн м2.
На долю ПАО "Сбербанк" приходится 115 домов, возводимых с привлечением проектного финансирования, или 1,5 млн м2. На втором месте — АО "Россельхозбанк", у которого 86 объектов на 1,2 млн м2. Замыкает тройку банк АО "Банк Дом.РФ" с 28 домами общей площадью 0,6 млн м2. Всего по России, по данным ЦБ РФ, на 1 июня 2021 года количество счетов эскроу превысило 461 тыс. Объём денежных средств, размещённых на них участниками долевого строительства, достиг 1,99 трлн рублей.
Читайте также:
Недвижимость
Ремонт стал на треть дороже
По данным ЦБ РФ, сейчас в Санкт–Петербурге 142 действующих кредитных договора проектного финансирования на общую сумму 280,7 млрд рублей. В Ленинградской области — 78 на 89,5 млрд. На счетах эскроу лежат 112,4 млрд рублей в Северной столице и 46,7 млрд в области.
Прямой риск для банка
С 1 июля лимит кредитования в рамках госпрограммы субсидирования ставок в Петербурге и Ленобласти снижен с 12 млн до 3 млн рублей. Разумеется, девелоперы уже столкнулись со снижением продаж после уменьшения лимита. Хотя они говорят, что их больше беспокоит не снижение продаж, а повышение себестоимости. "Это комплексная проблема. У всех застройщиков согласованы бюджеты и сметы с банком, а банки очень не любят пересмотр таких условий. У нас выросла доходная часть, но для них это только дополнительная гарантия возврата кредита. А повышать его размер — проблема", — рассказывает Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО "Дудергофский проект" (инвестиционно–строительная группа "БФА–Девелопмент").
Как говорят участники рынка, сложности с повышением лимита возникают, когда для банка непрозрачна схема работы девелопера. "В этом случае банк воспринимает экстренное повышение стоимости стройматериалов и увеличение бюджетов строительства как прямой риск и ему будет очень сложно дофинансировать застройщика. По крайней мере сделать это быстро", — говорит Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.
Впрочем, при работе по эскроу проблема с повышением стоимости материалов выглядит иначе: банк видит, сколько средств получит застройщик после раскрытия эскроу–счетов, понимает, что этих средств достаточно, чтобы погасить кредитную линию и проценты. А с учётом того, что стоимость 1 м2 имела пропорциональную динамику роста, банк обновляет модель и принимает решение об увеличении лимитов.
Увеличение суммы — это реструктуризация
Те застройщики, чьи проекты позволили сформировать необходимую подушку безопасности, будут продолжать стройку в действующей финансовой модели, говорят участники рынка. Если резервы были сформированы в минимальном объёме или уже выбраны, потребуется выход на кредитный комитет банка для утверждения нового бюджета. Насколько возможно будет увеличить расходы, зависит от рентабельности проекта, то есть фактически от качества продукта, производимого девелопером.
"Банки оценивают не только рост себестоимости, но и в целом устойчивость финансовой модели с учётом изменения доходной части, конкурентного окружения и динамики строительства. Также очень важную роль играет то, как застройщик выполняет заявленные планы. Поэтому рост себестоимости отразится главным образом на небольших застройщиках. Крупные игроки с хорошей репутацией успешно находят выход из ситуации", — рассказывает генеральный директор "СПб Реновации" (группа "Самолёт") Александр Малай.
Стрелять себе в ногу не станут
Прогнозировать лояльность банков к изменившимся условиям строительства и возможное число отказов в увеличении финансирования пока сложно. В любом случае банки будут рассматривать каждую историю индивидуально, но переговоры могут идти непросто.
"Дело в том, что пересмотр суммы проектного кредита считается реструктуризацией, а это может привести к увеличению резервов или снижению финансовых результатов банка. Соответственно, банкиры будут разбирать проект по косточкам, понимая последствия такого решения для себя", — считает Евгений Романенко, директор по развитию финансовых продуктов "ПИК–Франшизы".
Но банк является полноценным партнёром в реализации девелоперского проекта, и он, как и застройщик, крайне заинтересован в его успешном завершении. Поэтому продолжение строительства и пересмотр бюджета являются логичным и выгодным шагом для обеих сторон. В противном случае банк столкнётся с заморозкой объекта, так как у застройщика, как правило, нет достаточных свободных средств для увеличения собственного участия.
Поэтому банки вряд ли станут "стрелять себе в ногу" и сознательно провоцировать недофинансирование конкретного проекта. Но в будущем у такого девелопера могут возникнуть сложности с привлечением нового проектного финансирования.
“
Финансовые модели, в которых жили застройщики и банки в прошлом году, подверглись существенным изменениям. Произошёл рост выручки, который отчасти был нивелирован увеличением себестоимости. При формировании бюджета строительства закладываются резервы на удорожание и на непредвиденные расходы. Это позволяет даже при росте стоимости строительства не выходить за рамки бюджета и достигать запланированных показателей рентабельности. Банки также предполагают наличие резервов (не менее 2% от стоимости проекта) в бюджете и финансовой модели проекта при принятии положительного решения о финансировании. С начала года резервы пошли в ход. За счёт них была скорректирована стоимость отдельных видов работ, что позволило остаться застройщикам в текущем согласованном бюджете.
Александра Болилая
директор по инвестициям Legenda
“
Мы пока не сталкивались с такой ситуацией. Предположу, что с банком можно найти точки соприкосновения по этому вопросу. Например, если банк в своей модели и оценке увидит в увеличении стоимости квартир решение конкретной задачи — обеспечить необходимую доходность проекта в целом. Банковское финансирование для нас является более удобным.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
