Власти Петербурга: "Вложенный в стройку рубль ещё шесть генерит"

Как идёт работа с достижением целей нацпроекта?

— Основная победа Санкт-Петербурга как субъекта Федерации в 2020-м — что нам удалось скорректировать целевые показатели нацпроекта. Мы были единственным регионом, кто не подписывал субъектовый разрез в части плановых показателей до 2024-го и с прогнозом до 2030 года. Мы смогли убедить в необоснованности расчёта, который нам предлагали изначально, — 5,35 млн квадратных метров в Петербурге ежегодно из расчёта нашей среднестатистической численности 5,3 млн человек. При этом в Москве тоже было 5 млн при 13 млн жителей по переписи населения.

Мы убедили, что синхрон с показателями стратегии развития Санкт-Петербурга — 2035, с долгосрочным социально-экономическим прогнозом, утвержденным и действующим до 2030, 2035 года, точно должен укладываться с оглядкой на планы, закладывающиеся в том числе в процессе внесения изменений в Генеральный план развития Санкт-Петербурга, опирающихся на все государственные программы в отраслевом разрезе на расчётный срок до 2040 года и прогнозный срок до 2050 года. В корреляции эти объёмы представляют собой плавающую динамику в районе 3 млн квадратных метров жилья, то есть у нас есть некий лаг просадки в обозримых 5-6 годах, с корректировкой — 3,2-3,4 млн.

В этом году целевой показатель — 3,191 млн, и я уверен, что мы его добьёмся. Нам удаётся даже выровнять динамику ввода. Обычно, по сложившейся традиции, весь объём ввода приходится не просто на IV квартал, а на декабрь. Это пиковая декабрьская история, неоправданный провал на старте года.

Что вы делаете, чтобы это выровнять?

— С точки зрения плановости работ этот тренд я начал продвигать с момента прихода в 2019-м. И не прошло и 2 лет, как все более-менее услышали, что надо опираться в первую очередь на маркетинговые планы. Каждый, примеряя на себя задачу улучшения жилищных условий, ориентируется на летний период времени, чтобы, если уж вписался в процесс, весной получить ключи и в период отпусков сделать ремонт (а мы знаем, что именно летом происходит бум ремонтных работ), расставить мебель — и к началу учебного года уже прекратить этот процесс. 1 сентября никогда никуда не переносится — и с точки зрения и обывателя, и меня как представителя заказчика по строительству объектов социальной инфраструктуры. И подрядчикам эту мысль я уже вколотил: районные администрации должны успевать сады и школы лицензировать, то есть надо сдавать заранее, а не 25 августа приносить акт ввода в эксплуатацию. Поэтому у нас отсечка — июнь, в крайнем случае июль, чтобы был месяц для передачи имущественного комплекса, получения лицензий.

И многие девелоперы выстраивают маркетинговые стратегии так же. Подарок под Новый год — сложившаяся традиция, но весна позволяет полностью завершать благоустройство, это единственные работы, которые можно спокойно выполнить за апрель-май. Поэтому у нас по итогам первого квартала около 25% от прогнозного объёма годового ввода, сейчас порядка 40%: по состоянию на 1 июля — 1,237 млн квадратных метров. Очень неплохая динамика. И мы заинтересованы в целом выстроить плановость работы строительного корпуса, причём по всем направлениям, как в части девелоперов, частных застройщиков, так и в части АИП. Единственный вопрос, на который я получил добро от губернатора, — подходить в любое время дня и ночи — ввести объект АИП раньше запланированного срока.

И часто такое бывает?

— В прошлом году, каким бы тяжелым его ни называли, нам удалось ни на один день не останавливать строительную отрасль, в отличие от других субъектов РФ. Даже те цепочки, которые на старте были прерваны в момент локдауна, в части работы МФЦ, в течение 2 недель наладили работу для юридических лиц, возобновили процесс регистрации, что способствовало восстановлению системы финансирования тех объёмов строительства, которые финансируются по старой схеме, не по эскроу. Пока у нас эти схемы даже на паритет не вышли. Правильная мера была принята в части поддержки строительной отрасли как локомотива развития экономики в целом (а её доля достаточно велика).

Субсидирование ипотечной ставки показало свою эффективность ещё в 2015-2016 годах. По разным подсчётам, 40-50 млрд в части поддержки ипотечной ставки позволили привлечь почти 4 трлн (3,5-4 трлн) дополнительных средств от домохозяйств в экономику. Нигде нет такого мультипликатора. Известно и доказано опытным путём, что вложенный в стройку рубль ещё шесть генерит. То есть мы понимаем, что прямое финансирование привело к мультипликативному эффекту порядка 20 трлн рублей в экономике. И это действительно деньги, которые попали в самый что ни на есть реальный сектор экономики.

Насколько этот мультипликативный эффект программы льготной ипотеки долгосрочен?

— Его эффект в первую очередь в сроке начала. Известно, что бассейн сложно разогреть, при этом проще поддерживать его температуру. Экономически, технически, технологически это выгодно для всех участников процесса. Допустив спад, очень сложно потом бороться с косвенными признаками и косвенными критериями, влияющими на изменение тренда развития и настроения всех участников процесса. Вовремя принятая мера поддержки дала не только не просесть отрасли, но даже привела к сетованиям на перегрев. Но здесь оказало влияние и изменение процесса ценообразования, и изменение самой абсолютной стоимости ценообразующих строительных ресурсов — практически по всем позициям. Металл от 2 до 2,5 раза вырос, древесина тоже и т.д. Изменилось и ценообразование в части услуг, в первую очередь рабочей силы. В части привлечения трудовых ресурсов было резкое сокращение.

Здесь меры поддержки несколько запоздали, но для строительной отрасли должен быть льготный тренд, а если его закрепить на федеральном уровне, это даст соответствующий эффект. Есть изменения по зарплате. При этом всё равно ввиду объективных причин многие граждане меняли или теряли работу. Но, насколько я знаю, востребованные специалисты остались. Не слышал историй о локдаунах секторального характера, чтобы вырубалось совсем всё. Но — да, надо было успевать перестраивать свой бизнес. Впрочем, кому-то, например в сфере услуг или ресторанного бизнеса, как раз спиральное развитие экономики дало перескочить не один виток спирали, а несколько.

Если говорить о влиянии на другие отрасли, для каких отраслей стройка может быть драйвером — не смежных, а неожиданных?

— Цифровизация. Мы занимаем достаточно активную позицию во внедрении цифровых моделей, BIM-моделировании. В прошлом году создали первую от начала и до конца модель детского сада — не оцифрованную, не отсканированную, а именно цифровую, со своей библиотекой данных. В цифре запроектировали, прошли экспертизу, получили заключение и разрешение на строительно-монтажные работы. И успели к нашей конференции с Минстроем в сентябре, где презентовали проект — первыми в стране. Это не просто тренд, а тренд, позволяющий использовать цифровизацию на всех этапах проекта — от обоснования инвестиций, задумки, выработки правильного технического задания со сравнительным анализом технико-технологического решения, чётко исходя из жизненного цикла проекта. Дальше выстроенная модель, по сути, с инструкцией по эксплуатации — как это будет, когда будет построено. Контракт и период строительства — у нас сейчас апробация модели осуществления строительного контроля в цифре. Тут тоже тренд придётся ломать, потому что потребуется апгрейд управленческого персонала, ИТР. То есть срез в каждый момент времени, так называемый инвесторский контроль. Заказчик, будь то государство или частный инвестор, должен понимать, где он находится. Это и методы объективного контроля для объектов АИП. Понятно, что потом почти все первичные объекты недвижимости имеют объективные системы контроля доступа, видеонаблюдения, охраны. Все эти вещи семимильными шагами развиваются, и удаётся сдать их побыстрее.

В прошлом году на фоне пандемии мы установили рекорд: новый корпус госпиталя ветеранов войн — 6 этажей, 20 тыс. м2, 400 коек — построен в кратчайшие сроки за 5,5 месяца. 5 июля спилили первое дерево, 18 декабря ввели в эксплуатацию, 28 декабря там лежал первый больной. Причём всё по последнему слову техники. Главврач говорит, что рядом с названием госпиталя не хватает пяти звёздочек с подсветкой.

Сейчас делаем тот же вариант для больницы Святого Георгия на Северном проспекте. 26 февраля заложили камень, сейчас уже краны уронили, все 6 этажей под крышей, в ноябре — передача имущественного комплекса и лицензирование, чтобы в декабре больница могла принимать пациентов. Это достижение.

Я уж опускаю момент 2019 года, когда в наследство осталось 102 объекта недостроя по адресной инвестиционной программе — в разной степени — от двух до семи расторжений на объекте. Некоторые объекты по 10 лет строились. Но в итоге таких осталось меньше десятка — технологически сложные или с ошибками в проектировании. Как центр Курехина, и то мы уже заканчиваем экспертизу и будем выходить на строительно-монтажные работы.

Мы сломали тренд, с которым в 2019-м ко мне приходил каждый посетитель: не выстроить работу с Комстроем, все забыли, как работать, фонд не работает и т.д. И если раньше из 20 млрд осваивали 9 млрд, и это было просто освоение, результативность стремилась к непонятной величине, то за прошедший 2020-й при плановых 31 объекте и 21 млрд рублей, заложенных в бюджете, было построено 35 объектов и 26,5 млрд освоены. Были подключены средства резервного фонда губернатора и правительства, и уже упомянутые проекты получили жизнь и начали эксплуатироваться. Считаю, что это одно из основных достижений года.

Комплекс мер поддержки позволил строительной отрасли выстоять. И региональная, и федеральная власть сделали всё возможное для поддержки отрасли, отдавали должное тому, что стройка действительно локомотив развития экономики. Да, скорректировалась стоимость — и цена продажи соответственно. Опять-таки это многофакторная модель, есть прямая зависимость от стоимости ценообразующих материалов.

Позиция города в том, что он не потерпит больше ни одного места, которое бы пытались добавить в уже накопленный дефицит социальных объектов — здравоохранения, например. Сегодня РНС выдаётся только при 100%-ной обеспеченности. Это объективно, с декабря 2018-го расходы на всю необходимую инфраструктуру — детские сады, школы, поликлиники, дороги, инженерию — относятся на себестоимость. Это не из чистой прибыли, как зачастую застройщики говорили, — нет, никакого двойного счёта или налогообложения нет. Это всё закладывалось и экономически тянуло даже при тех ценах.

Сейчас у нас прозрачная система. С последнего времени и структура прозрачная — создана градостроительная комиссия под председательством губернатора, с 1 июля утверждён регламент её работы. Это коллегиальный орган в части исполнения требования ПЗЗ. Оценивается градостроительный потенциал конкретной территории, мы представляем интерес города в целом, в первую очередь закрывая потребность застройки квартала, создания единых объектов, садов, школ, ещё чего-то. Или консолидируем несколько застройщиков в одной локации, чтобы они создавали отдельно стоящий объект социнфраструктуры. Чёткий регламент позволяет делать прогноз развития территории на любой стадии, как финиш — на момент выдачи разрешения на строительно-монтажные работы, но старт ограничен только правами на земельный участок. Инициатором может быть девелопер или интересант, главное — знать, что он не просто с улицы пришёл. Дальше расчёт градостроительного потенциала конкретной территории, получение всех согласований, экспозиции, схемы транспортного обеспечения, улично-дорожной сети, дальнейшего развития этой территории. В этом плане мы были последовательны и выстроили правильный механизм.

Как вообще меняется строительный рынок. Появляются ли новые игроки? Иногда по структуре собственников возникает ощущение, что в ретейле, например, новые имена есть...

— Сравнивать стройку с ретейлом, конечно, было бы неверно. Там скорее перепродажа. Это в основной массе изменения конечных бенефициаров в системах, которые на франчайзинге или на чём-то подобном работают. Управляет всё равно другая структура. "Новички" — квазиигроки или входят в холдинги, и уж там исходя из экономической модели и доходности внутренних потоков, доходности бизнеса и диверсификации рисков, зачастую даже банковского портфеля. Но это не имеет отношения к управлению сетью. Управление строго структурировано, и там действительно жесточайшая конкуренция и между игроками, и внутри пирамидальной схемы, которая сама по себе может разрастаться широко и быть настроена на IPO и привлечение вторичных финансовых инструментов. Выгодное отличие строительства в том, что это более чем реальный сектор экономики, на солнце ничего не испортится, и здесь всё же большое количество игроков — мы считали: у нас 77-79 застройщиков.

Санкт-Петербург — основоположник во многих направлениях. Мы с пиететом относимся к историческому наследию и к накопленному опыту. У нас не одна компания имеет опыт работы три десятка лет на строительном рынке. Это похвально, говорит о том, что они отвечают за каждый шаг, который предпринимают. Не так что украл-выпил-в тюрьму (а во многих отраслях работают по схеме "обмани обманувшего"). Здесь же секьюритизация вложений — в первую очередь дольщиков, о чём долго велись диалоги, — достигла 100%. Сегодня параметры 214-ФЗ абсолютно гарантируют вложение денежных средств по счетам эскроу, с банковским сопровождением, эквивалент которого — казначейское сопровождение, потому что выстроено по аналогу, когда без подтверждения ни одна платёжка просто в оплату не уходит. Более того, у меня сейчас есть проблема, как раз с некоторыми объектами АИП, — с этим же сталкиваются и застройщики — по прошедшей экспертизу документации с учётом выросшего ценообразования по металлу казначейство не пропускает платежи. И объяснение, что будем корректировать проектное решение, что изменение объективно, — не работает.

Мы даже по многим договорам комплексного развития территории тренд смогли изменить. И про намыв уже предварительно договорились, что там будет синхронное создание объектов социальной инфраструктуры. Участники, та же "Группа ЛСР", подтвердили намерение создавать всё синхронно, в полном объёме. То есть вопросов к городу с точки зрения допфинансирования или квазифинансирования для конкретной локации не должно возникать. Это ответственность того девелопера, который занимается развитием локации. Возникать вопросы могут только при наличии объективного закрытия допдефицита — и такой опыт уже накоплен. Когда в локации по проекту садится школа на 550 учеников, а по требованию к земельному участку на таком же участке можно поставить школу на 1100 мест, есть уже прецеденты: город заявляет застройщику о желании построить школу двойной ёмкости, используя этот земельный ресурс. Это выгодно и застройщику, и городу. Прося сделать двойную нагрузку, мы берём на себя обязательства по выкупу излишка, но себестоимость одного места в объекте на 1100 мест в полтора раза меньше, чем в объекте на 550 мест. Поэтому получается, что застройщик построил школу больше, закрыл имеющийся дефицит, но и город заплатил в полтора раза меньше, и застройщик тоже. Или дополнительно имеющиеся перекосы в части серьёзного отставания в развитии улично-дорожной сети. Я в принципе выступаю за наращивание объёмов транспортного каркаса города, потому что считаю его скелетом, системой вен в организме. Схема магистралей непрерывного движения мегаполису жизненно необходима. Город — это движение на разных стадиях и в разных проявлениях: и транспортных, и пешеходных. Эти потоки не должны пересекаться, но при наличии системы магистралей непрерывного движения можно должным образом решать вопрос ограничения движения в центре города, платных парковок. Освобождается плотность движения по центру — должно наращиваться движение общественного транспорта. Как мы знаем, один автобус — порядка 60 автомобилей, которые могли бы стоять на этой улице. Плюс пешеходные зоны, плюс зелёные пояса, общественные пространства, которые могли бы коннектиться между собой и представлять собой некие коридоры, в том числе через исторический центр. Гармоничность развития должна присутствовать во всех районах и микрорайонах. Мы выступаем за баланс и уменьшение маятниковой миграции, особенно ежедневной. Она не приветствуется ни в каких странах, ни в каких мегаполисах, она бессмысленна. И сейчас уже наметился тренд развития — новое поколение не то чтобы ленится, но предпочитает не делать лишних телодвижений. Оно, может быть, и предпочитает работать из дома, но куда-то же выходит из дома. Муниципальная власть обязана предоставить и дошкольное, и школьное образование в шаговой доступности. Для Санкт-Петербурга это 500-800 метров, должна быть безбарьерная среда, должен развиваться безопасный город, то есть к стройке относится и группировка камер. Вложения в эту инфраструктуру очень серьёзные, кстати.

Следующий этап развития технологий в части транспортной доступности и обеспеченности — переход от двигателей внутреннего сгорания на альтернативные виды топлива. То есть электрические зарядки — в качестве эксперимента Москва, Петербург, трасса между ними — будут пробовать внедрение. Нам надо будет наращивать объёмы такой инфраструктуры. Сейчас на 1000 метров должно быть одно такое зарядное устройство, но норматив уменьшается.

Что происходит на границах города и области с дорогами и застройкой?

— На федеральном уровне это более-менее удалось разрулить. Градостроительное планирование происходит не на пустом месте, с федерального уровня, основополагающей является схема территориального планирования в разных отраслях развития, включая и трубопроводы, продуктопроводы, дороги и т.д. Вся магистральная инфраструктура, как инженерная, так и дорожная, уж точно согласована на границах, есть даже схемы территориального планирования двух и более субъектов — они тоже подпадают под федеральное регулирование. Все эти вещи у нас увязаны. Львиная доля дорог первой категории — в управлении федеральных структур, тут все створы согласованы, несовпадений не бывает.

По нормам Градостроительного кодекса планы смежных территориальных единиц между собой должны увязываться и подлежат согласованию. То есть проект нашего Генерального плана по регламенту подлежит согласованию правительством Ленинградской области в части планов развития прилегающих районов, и мы такое согласование получали. Такой же процесс и в обратном направлении. Как легко видеть глазу, мы имеем накопленный перекос по социальным объектам всех направлений — десятки тысяч мест в садах, школах и поликлиниках, поэтому пока локации в Ленобласти, непосредственно примыкающие к городу, свои планы развития корректировать не планируют. Но если корректировки будут, они будут согласовывать с нами. Печально, что там был взят опыт примыкающих районов Москвы и Московской области. Но сегодня самым серьёзным образом откорректирована политика, и губернатор Ленобласти регулирует высоту застройки, это сделано в том числе для компенсации накопленного ущерба — он есть и у нас, но кратно меньше — в части обманутых дольщиков. Новые обманутые дольщики появиться не могут сейчас, у нас на контроле порядка 300 тыс., 26 домов, почти по всем приняты решения. Это всё очень непросто, и с этим надо серьёзно разбираться.

Была схема — и она неправильная — догружать наши соцобъекты, вызывая миграцию через границы города и области. Но сейчас мы друг друга слышим, развиваем свои отношения, синхронизируем планы и схемы, достигли консенсуса по схеме ТБО, то есть существуют разные срезы. Они могут по-разному фиксироваться и отражаться, но по всем направлениям идёт адекватный, качественный диалог.

Из тех проектов, объектов, которые построены за последние годы, какие вам кажутся самыми интересными?

— Мы не верили, что за две недели сможем переоборудовать 23 стационара под ковид. И для меня лично знаковым стала, как бы её ни пытались критиковать, переделка "Ленэкспо" под временный госпиталь. Китайцы две недели вагончик на вагончик складывали, и это в мире тиражировалось как верх успешности. А мы за неделю оборудовали тысячный госпиталь по полному циклу, разложили полное врачебное дело, с дезинфекцией стоков, вентиляцией, создав полноценную красную зону, санпропускники, полную маршрутизацию, разведение на чистые и грязные потоки, обеспечили монтаж 2 КТ на 32 среза, с кислородными концентраторами и специализированными койками. Всё было сделано.

И тоже никто не верил в успех проекта переоборудования госпиталя. Пока процесс шёл, было тревожно. В сфере строительства сейчас многое делается под персональную ответственность.

Как бы сложно ни было, фантастически, вчетверо быстрее нормативных сроков объект построить — опытным путём мы доказали, что это возможно. А воспитать качественного врача за 6 месяцев невозможно. Хотя были предложения по обмену, можно вспомнить советский опыт — например, выписать с Кубы врачей, многие же проходили обучение и практику в Советском Союзе, то есть по миру можно собрать команду.

Мы стараемся выстраивать взаимодействие кластерного типа, с коллегами обсуждаем идеи. Например, Приморский район — практически миллионный, полноценный город, но в нём нет региональной клиники, хотя обеспечивают потребность две федеральные (Центр МЧС и Центр им. Алмазова). С ними заключены соглашения, и они обслуживают горожан, но на такой район хотя бы один региональный центр должен быть — он там заложен ещё с 1965 года, но до сих не построен. Там должны быть многопрофильные взрослая и детская больницы, станция скорой помощи и роддом. Пока занимаемся предпроектными разработками. Такого за последние 50 лет не строили. Последний подобный проект — 2-я городская больница в Выборгском районе, ещё советская. По идее, надо с этим работать. Там же Новоорловская ОЭЗ с фармкластером.

То есть сначала надо комплексное планирование выстраивать по территориям и потом последовательно воплощать в жизнь, чтобы не получалась маятниковая миграция уже между районами: в школу сюда, в училище туда, в университет ещё куда-то, на работу.

Согласен, что нынешний потребитель склонен к шерингу — не владеть, а пользоваться — и отсюда востребованность арендного жилья. Чем лучше развивается система коммуникации, в том числе транспортной, тем удобнее так реализовываться. Сам 6,5 года ездил на работу в Москву. Не переезжал и семью не перевозил, мотался туда — спасибо РЖД за "Сапсаны". Тренд правильный. В Японии, например, может быть девять уровней развязки: линии метро, подземный пешеходный, уличный автомобильный — самый невостребованный, потому что там владеть автомобилем очень сложно и дорого, — потом железная дорога, скоростной поезд и монорельс на засыпные острова в Токийском заливе. Эти острова — из строительных отходов, и это тоже ещё один тренд, который будет получать в ближайшее время развитие. Это вектор развития мирового сообщества. И запрет на использование двигателей внутреннего сгорания в Европе после 2030-го тоже повлечёт за собой существенные преобразования, и инфраструктуры в том числе. Ориентация на шеринг ведёт к изменениям и в градостроительстве, мы пытаемся это прогнозировать. И даже зафиксировать в документах стратегического развития тот идеальный образ будущего, к которому надо стремиться. Правильно поставленная задача позволяет сформулировать адекватные пути её достижения. Да, будет некоторая вариативность, и хорошо. Несколько сценариев — один из них точно сработает.

Про современность. Вы завели себе страницу в социальной сети. Зачем она вам и сами ли вы её ведете?

— Завели, чтобы иметь дополнительный срез обратной связи. Я сам — житель любимого города, это важно. Я всегда стремился приносить городу пользу как в моменте, так и на перспективу. В реальном секторе экономики всё нацелено на то, что останется после, но в моменте всё равно пеняют на то, при ком было сделано. То есть обратную связь иметь надо обязательно. Раньше это были только личные приёмы, сейчас есть соцсети, можно получить обратную связь и прореагировать практически моментально, через те же средства связи. Это повышает эффективность работы и результата каждого дня. Но одному всё не успеть, конечно, успех — это командные заслуги!